平和不動産リート投資法人（8966）決算速報レポート

作成日：2026年7月17日

データソース：

• 平和不動産リート投資法人 第49期（2026年5月期）決算短信
• 平和不動産リート投資法人 第49期（2026年5月期）決算説明資料
• 平和不動産株式会社 2026年3月期決算短信

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投資法人の特徴

平和不動産リート投資法人は、東京都区部を中心とするオフィスとレジデンスを主な投資対象とする複合型J-REITです。スポンサーは、東京・日本橋兜町や大阪・北浜など証券取引所周辺の不動産開発・運営に強みを持つ平和不動産株式会社です。

第49期末時点では、オフィス46物件、レジデンス90物件の合計136物件を保有し、取得価格合計は2,650億円です。決算後の公募増資と3物件の取得後は、資産規模が2,784億円へ拡大しています。

本投資法人の特徴は、単純に物件を長期保有するだけではなく、含み益のある物件を売却し、売却益を分配金・内部留保・成長資金へ配分する「資産回転型戦略」を継続してきたことです。第49期まで18期連続で譲渡益を計上し、DPUは21期連続増配となりました。

一方、運用会社は今後について、「投資主還元の牽引役を資産回転から内部成長へ移す」と説明しています。既存物件の賃料増額、バリューアップ工事、新規取得を通じて、売却益への依存度を徐々に低下させる方針です。もっとも、次期以降の分配金は依然として内部留保の大幅な取崩しを前提としており、戦略転換はまだ途上にあると考えられます。

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結論と総評

第49期は、増収増益、賃料成長、増配という表面的な数字だけを見れば良好な決算でした。

営業収益は前期比7.7％増、営業利益は10.7％増、当期純利益は9.0％増となり、DPUは前期の3,950円から3,990円へ40円増加しました。

ただし、利益増加の主因は不動産譲渡益が21.33億円から25億円へ増えたことです。売却益等を除いた巡航EPU相当は2,508円から2,587円へ79円増加しており、本業部分も成長していますが、DPU3,990円との差は依然として大きくなっています。

次期以降は譲渡益ゼロを前提としているため、EPUは第50期2,590円、第51期2,602円へ低下します。それでもDPUは4,030円、4,040円へ増配する計画であり、各期約19.3億円の内部留保等を取り崩します。

したがって、今回の決算は、

内部成長は強いものの、金利上昇と公募増資による希薄化が利益成長を抑え、分配金4,000円台はなお資産回転と内部留保に支えられている

と評価します。

一方、市場が平和不動産リートを相対的に高く評価する理由も確認できます。

これらが、NAV倍率0.90倍という相対的に高い評価につながっている可能性があります。

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今回の「行間」

1. 21期連続増配は、巡航利益だけで作られた記録ではない
2. DPU4,200円目標は、巡航EPU4,200円を意味しない
3. 内部留保67億円は余剰金ではなく、増配政策を支える燃料
4. 「資産回転から内部成長へ」は、まだ完成した転換ではない
5. 賃料ギャップは成長余地である一方、改定が市場賃料に追いついていない証拠でもある
6. 6年連続公募増資は成長力であると同時に、継続的な希薄化でもある
7. 新規取得の利回りと調達金利の差は以前より薄い
8. バリューアップROI14.9％は良好だが、成約済み案件中心の数字
9. スポンサーとREITの資産回転戦略は同じ方向を向いている
10. スポンサーは強いが、財務余力が無尽蔵というわけではない

詳細は本文で解説します。

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1．決算サマリー

第48期・第49期比較

指標	前期：2025年11月期	当期：2026年5月期	増減	一言コメント
営業収益	10,704百万円	11,525百万円	+820百万円	取得物件と譲渡益増加で増収
営業費用	4,719百万円	4,897百万円	+178百万円	取得物件の費用等が増加
営業利益	5,985百万円	6,627百万円	+642百万円	譲渡益増加が寄与
純利益	5,206百万円	5,677百万円	+471百万円	前期比9.0％増益
EPU	4,160円	4,536円	+376円	売却益込みの利益は増加
DPU	3,950円	3,990円	+40円	21期連続増配
巡航EPU相当	2,508円	2,587円	+79円	内部・外部成長で増加
自己資本比率	48.8％	47.1％	▲1.7pt	取得・借入で低下
有利子負債額	約135,232百万円	138,680百万円	約+3,448百万円	物件取得に伴い増加
賃貸NOI	約6,068百万円	約6,409百万円	約+341百万円	ラボ計算。本業収益は成長
NOI利回り	約4.9％	4.9％	おおむね横ばい	資産入替後も利回り維持
FFO	約4,193百万円	約4,343百万円	約+150百万円	ラボ計算。売却益控除後も増加
債務平均残存年数	約4.0年	約4.0年	おおむね横ばい	急激な借換集中は回避
平均調達金利	約1.2％	1.43％	上昇	借換えにより負担増
固定債務比率	約71％	70.7％	小幅低下	約3割は変動金利
期末稼働率	97.8％	97.6％	▲0.2pt	高稼働を維持
格付	JCR AA－	JCR AA－	変わらず	格付の方向性は安定的

※巡航EPU相当は、決算説明資料に記載された譲渡益等を除く1口当たり当期純利益を採用。

※賃貸NOIは「不動産賃貸事業損益＋減価償却費」による当ラボ計算。前期は約4,948百万円＋約1,120百万円、当期は約5,243百万円＋約1,166百万円。

※FFOは「当期純利益＋減価償却費－不動産等譲渡益」による当ラボ計算。

※平均残存年数、平均調達金利、固定化比率は資料の定義やブリッジローン除外の有無により若干異なる場合があります。

第49期は25億円の不動産譲渡益を計上しました。第48期の譲渡益21.33億円から約3.67億円増えたことが、営業利益・純利益の増加に寄与しています。

ただし、賃貸事業損益も約49.48億円から約52.43億円へ増加し、NOIも約60.68億円から約64.09億円へ増加しています。したがって、「売却益だけで増益した決算」ではありません。本業の賃貸運営も改善しています。

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2．外部成長戦略

第49期には、合計120.8億円の物件を取得しました。

第49期取得物件

• 名古屋平和ビル：51.10億円
• HF押上レジデンス：21.40億円
• HF下赤塚レジデンス：16.00億円
• HFときわ台レジデンス：19.80億円
• HF綾瀬レジデンス：12.50億円

このうち、名古屋平和ビルとHF押上レジデンスはスポンサー関連ルート、残るレジデンス3物件は運用会社独自ルートによる取得です。

一方、HF西新宿レジデンスWESTとEASTを合計55.5億円で譲渡し、25億円の譲渡益を計上しました。低収益物件や小規模物件を売却し、将来の賃料成長余地がある物件へ入れ替える戦略です。

決算後には、公募増資で約117.6億円を調達し、次の3物件を取得しました。

• HF上野稲荷町ビルディング：90.60億円
• HF北十条ビルディング：17.58億円
• HF千葉富士見ビルディング：26.00億円

取得後の資産規模は2,784億円となり、中期目標3,000億円に近づきました。

今後の外部成長方針

• 年間150～200億円程度の物件取得を目指す
• スポンサーの販売用不動産を活用する
• 運用会社独自ルートによる取得を拡大する
• 賃料ギャップがある物件を取得する
• バリューアップによるNOI成長と含み益形成を目指す
• オフィス・レジデンスに加え、都市型商業施設、ホテル、ヘルスケア施設も検討する
• 含み益のある既存物件を売却し、資産の質を改善する

平和不動産の販売用不動産ストックは、将来のREITへの物件供給源と説明されています。スポンサー本体も、開発・リースアップ・改修後に物件を売却する資産回転型の事業モデルを採用しており、REITの戦略との親和性は高いと考えられます。

ただし、外部成長では取得価格と資金調達コストの関係が重要です。説明資料の試算では、NOI利回り4.3％の物件を借入金利2.9％で取得した場合、年間EPUへの寄与は1口当たり28円にとどまります。

今後は資産規模の増加だけでなく、

を確認する必要があります。

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3．内部成長戦略

内部成長は、第49期の最も強いポジティブ材料です。

賃料改定実績

指標	オフィス	レジデンス	全体
賃料変動額／期	87百万円	88百万円	175百万円
賃料変動率	+10.4％	+9.9％	+10.2％
賃料収入年成長率	+4.2％	+4.7％	+4.5％
期末稼働率	99.2％	96.4％	97.6％
期中平均稼働率	99.3％	96.4％	97.7％

賃料改定額は前期の138百万円から175百万円へ増加し、過去最高を更新しました。オフィスとレジデンスの双方で増額改定が進んでいる点が特徴です。

今後は全テナントに対して増額改定を依頼し、賃料収入年成長率の目標を従来の5％から6％へ引き上げています。

バリューアップ投資

第49期の短期回収型バリューアップ投資は、

• 実施件数：35件
• 工事金額：189百万円
• 賃料増額改定率：31.2％
• ROI：14.9％

でした。

オフィスではセットアップオフィス化、レジデンスでは間取り変更や設備更新を行い、賃料増額と資産価値向上を目指しています。

第50期は41件、290百万円、第51期は39件、204百万円の工事を予定しています。また、共用部や建物全体を対象とする中長期回収型工事も実施します。

この戦略は合理的です。特に、物件価格が高く新規取得の投資利回りが低下している環境では、既存物件へ投資して賃料を引き上げる方が資本効率に優れる場合があります。

ただし、開示されるROIは対象期に成約したテナントを基に計算されています。未成約区画の空室損やリーシング期間まで含めた実質的な投資回収率については、引き続き確認が必要です。

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4．財務戦略

財務指標

指標	第49期末	コメント
有利子負債残高	1,386.8億円	取得に伴い増加
総資産LTV	48.5％	やや高め
鑑定LTV	41.9％	含み益が財務余力を支える
公募増資後総資産LTV	約46.4％	増資で低下
公募増資後鑑定LTV	39.8％	借入余力を確保
平均調達金利	1.43％	上昇傾向
平均残存期間	約4.0年	一定の分散あり
金利固定化比率	70.7％	約3割が変動
格付	JCR AA－	安定的

公募増資によりLTVを引き下げ、借入余力を確保した点は評価できます。鑑定LTV39.8％は、含み益を考慮すれば比較的保守的です。

一方、最大の課題は金利上昇です。

営業外費用は、

• 第49期実績：979百万円
• 第50期予想：1,151百万円
• 第51期予想：1,269百万円

と増加する見通しです。

支払利息・融資関連費用だけでも、第50期は1,112百万円、第51期は1,231百万円を見込んでいます。

第49期から第50期にかけては、内部成長等がEPUを188円押し上げる一方、金融費用が136円押し下げる想定です。第50期から第51期も内部成長が106円寄与しますが、金融費用が88円減益要因となります。

したがって、現在の財務構造は、

賃料は上がっているが、その成果の相当部分が金利上昇に吸収される

という状態です。

固定化比率70.7％は一定の防御力がありますが、固定金利借入も満期時には高い金利で借り換える可能性があります。金利上昇の影響は急激ではないものの、時間をかけて平均調達金利へ反映されると考えられます。

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5．次期・次々期業績予想

業績予想比較

指標	当期：2026年5月期	次期：2026年11月期予想	次々期：2027年5月期予想	一言コメント
営業収益	11,525百万円	9,558百万円	9,764百万円	売却益25億円の剥落で減収
営業費用	4,897百万円	4,957百万円	5,029百万円	取得物件・修繕等で増加
営業利益	6,627百万円	4,600百万円	4,734百万円	売却益剥落後は緩やかに回復
純利益	5,677百万円	3,480百万円	3,496百万円	金融費用増で伸びは限定的
巡航EPU相当	2,587円	2,590円	2,602円	2期で15円の増加
DPU	3,990円	4,030円	4,040円	内部留保取崩しで増配

第50期・第51期は物件売却益を計上しない前提です。

そのため、第49期のEPU4,536円から第50期2,590円へ大幅に低下します。ただし、この低下の大部分は売却益の剥落であり、巡航EPU相当では2,587円から2,590円への小幅増益です。

DPUの原資

項目	第50期予想	第51期予想
当期純利益	3,480百万円	3,496百万円
分配金総額	5,414百万円	5,427百万円
内部留保等の充当	約1,933百万円	約1,930百万円
EPU	2,590円	2,602円
DPU	4,030円	4,040円

DPUの約36％が当期純利益以外の内部留保等によって構成されます。

第49期末の内部留保は約67億円ですが、第50期・第51期の2期で合計約38.6億円を取り崩す計画です。追加の物件売却や利益留保がなければ、内部留保残高は大きく減少します。

そのため、第52期以降に再び物件売却を行い、譲渡益を分配または内部留保へ補充する可能性は高いと推測されます。

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6．その他注目すべき点

1．ポジティブ：内部成長力は強い

オフィス・レジデンスの双方で増額改定が進み、賃料収入年成長率は4.5％となりました。

特にオフィスは99％台の稼働率を維持しながら賃料を引き上げています。空室を埋めるための値下げではなく、高稼働の状態で増額改定できている点は評価できます。

2．ポジティブ：含み益と内部留保が大きい

第49期末の含み益は約702億円、1口当たり約56,120円です。内部留保は約67億円、1口当たり約5,379円あります。

これらは、

• 分配金平準化
• 物件入替
• 借入金返済
• 自己投資口取得
• バリューアップ投資

などに活用できる財務バッファです。

3．ポジティブ：スポンサーによるセイムボート性

平和不動産は2026年3月末時点で、平和不動産リートの投資口165,479口を保有しています。第49期末の発行済投資口数に対して約13.2％に相当します。

スポンサー自身がDPUや投資口価格の影響を受けるため、投資主との利害共有は比較的強いと考えられます。

4．ネガティブ：DPUと巡航EPUの乖離

第51期予想の巡航EPU相当は2,602円に対し、DPUは4,040円です。

DPUの安定性は高い一方、現在の本業利益だけでは分配金を賄えていません。表面利回りだけでなく、巡航利益ベースの利回りも確認する必要があります。

5．ネガティブ：公募増資による希薄化

決算後の公募増資により、発行済投資口数は1,251,533口から1,343,533口へ約7.4％増加しました。

新規取得物件の収益寄与が投資口数増加を上回らなければ、1口当たり利益は伸びません。

資産規模3,000億円という目標だけではなく、EPU、NAV、NOIの1口当たり成長が重要です。

6．中立：市場からの評価は相対的に高い

2026年7月16日時点では、投資口価格133,900円、予想分配金利回り6.00％、NAV倍率0.90倍でした。

NAV倍率0.7倍以下の銘柄もある市場環境では、相対的に高い評価です。

市場は、

• 分配金実績
• 売却益創出能力
• 賃料成長
• 含み益の実現可能性
• スポンサー信用力
• 格付と流動性

を評価する一方、内部留保依存や金利上昇リスクを織り込み、NAV1倍までは評価していないと考えられます。

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7．専門家による「行間」の読解

1．「21期連続増配」は、利益の自然成長だけではない

21期連続増配は事実であり、運用実績として評価できます。

ただし、第49期は25億円の譲渡益を計上し、第50期・第51期は内部留保を各約19.3億円取り崩します。

したがって、増配の実態は、

• 賃貸利益
• 新規取得
• 物件売却益
• 内部留保取崩し

を組み合わせた政策的な分配です。

「毎期の賃貸利益が21期連続で増え続けた」と理解するのは適切ではありません。

2．DPU4,200円目標は巡航EPU目標ではない

NEXT VISION Ⅱ⁺では、2028年11月期までにDPU4,200円を目標としています。

しかし、資料では内部留保と譲渡益を活用し、EPUを上回るDPUを実現する方針が示されています。

現在の巡航EPU相当は約2,600円です。短期間で巡航EPUを4,200円まで引き上げるのは現実的ではありません。

したがって、DPU4,200円は、

賃料成長に加え、物件売却益と内部留保を組み合わせて達成する分配目標

と理解する必要があります。

3．内部留保67億円は増配政策を支える燃料

内部留保は潤沢ですが、使えば減少します。

第50期・第51期の計画どおりなら、2期で約38.6億円を取り崩します。第49期末残高67億円の半分を超える規模です。

このため、現状のDPU水準を継続するには、

• 新たな売却益を内部留保する
• 巡航EPUを大きく成長させる
• DPU成長率を抑える

のいずれかが必要になります。

4．「資産回転から内部成長へ」はまだ宣言段階

運用会社は、投資主還元の牽引役を資産回転から内部成長へ移すとしています。

しかし、巡航EPU相当は、

• 第49期：2,587円
• 第50期：2,590円
• 第51期：2,602円

と、2期で15円しか増えません。

賃料成長は強いものの、

• 金融費用
• 修繕費
• 公租公課
• 減価償却費
• 公募増資による希薄化

が利益を押し下げています。

内部成長への転換が実現したと判断するには、巡航EPUが年率3％程度で継続的に伸び、DPUとの差が縮小する必要があります。

5．賃料ギャップは「成長余地」であると同時に「未回収の値上げ余地」

資料では、現行賃料が市場賃料を下回る賃料ギャップを成長資源として示しています。

これは確かに将来の増額余地です。一方で、市場賃料の上昇に既存契約賃料が追いついていない状態でもあります。

資料の試算では、1口当たり500円の賃料ギャップを5年間で解消した場合、年間EPUへの寄与は100円です。

つまり、成長余地は大きいものの、短期間ですべて利益化できるわけではありません。

6．公募増資を継続できることは強みだが、希薄化も継続する

平和不動産リートは6年連続で公募増資を行っています。

継続的にエクイティ調達できることは、市場からの信用力を示します。一方、今回も投資口数は約7.4％増加しました。

確認すべきなのは資産規模ではなく、

• 増資後の1口当たりNAV
• 増資後の巡航EPU
• 1口当たりNOI
• DPUの内部留保依存度

です。

資産規模が拡大しても、1口当たり利益が伸びなければ投資主価値の向上とは言い切れません。

7．取得利回りと借入金利のスプレッドが縮小している

説明資料の試算では、NOI利回り4.3％の物件を借入金利2.9％で取得しています。

単純な差は1.4ポイントです。ここから運用報酬、取得費用、減価償却費、公租公課等を考慮すれば、利益押上げ効果は大きくありません。

今後の外部成長では、取得時利回りだけでなく、

• 賃料ギャップ
• バリューアップ余地
• 稼働率上昇余地
• 将来の売却価値

が重要になります。

8．バリューアップROI14.9％は優秀だが、母集団に注意

ROI14.9％、賃料増額率31.2％は高い数字です。

ただし、ROIは対象期に成約したテナントを基に計算されています。

実態を把握するには、

• 工事後の未成約区画
• 成約までの空室期間
• フリーレント
• リーシング費用
• 修繕費を含めた総投資額

を含む実質回収期間を確認する必要があります。

9．スポンサーとREITは同じ資産回転モデルを採用している

スポンサーの平和不動産は、2026年3月期に156.75億円の物件売却収入を計上し、2027年3月期には264億円を見込んでいます。

また、販売用不動産は298.21億円から558.22億円へ増加し、固定資産から販売用不動産への振替も251.16億円に達しました。

スポンサー自身が、

• 開発
• リースアップ
• バリューアップ
• 売却
• 再投資

というモデルを採用しているため、REITの資産回転戦略にも継続性があります。

一方、スポンサー本体も売却利益を必要としています。スポンサーからREITへの売却では、

• 取得価格
• 鑑定価格
• NOI利回り
• スポンサーの取得原価
• REIT取得後のEPU寄与

を慎重に確認すべきです。

10．スポンサーは好調だが、財務負担は増えている

平和不動産の2026年3月期は増収増益でしたが、有利子負債は2,540.72億円から2,726.83億円へ増加しました。

債務償還年数は2022年3月期の6.0年から2026年3月期には18.4年へ長期化し、インタレスト・カバレッジ・レシオは24.2倍から5.9倍へ低下しています。

直ちに財務不安を示すものではありませんが、再開発と資産取得に伴う借入負担は重くなっています。

スポンサーの信用力は平和不動産リートの評価を支えていますが、「スポンサーが強いから無条件に安心」とまでは言えません。

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8．免責事項

本記事は公開資料に基づく情報提供を目的としており、特定銘柄の推奨を目的としたものや投資勧誘、助言を行うものではありません。

情報の正確性について：作成にあたっては生成AIを活用しており、情報の正確性・完全性を保証するものではありません。投資検討の際は、必ず投資法人が発行する一次資料（決算短信等）をご確認ください。

自己責任の原則：投資に関する最終決定は、読者ご自身の判断と責任において行ってください。本記事の利用により生じたいかなる損害についても、作成者は一切の責任を負いかねます。

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