今回は、賃貸住宅の建設・一括借上（サブリース）大手「大東建託（1878）」の2027年3月期 第2四半期（中間期）決算について、継続チェックの観点から確認していきます。
所長ダル
車野アナリスト所長ダル車野アナリスト大東建託は2025年10月1日付で1株→5株の株式分割を実施済みです。本記事の1株当たり数値はすべて分割後ベースで記載しています（26/3期の年間配当は分割後換算150.4円／短信p.17）。
なお、短信表紙の「2026年3月期 第2四半期末 342.00円」は分割前の金額で、分割後換算では68.4円です（説明P.38）。
① 会社概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 正式名称 | 大東建託株式会社（DAITO TRUST CONSTRUCTION CO.,LTD.） |
| 証券コード | 1878（東証プライム・名証／不動産業） |
| 設立 | 1974年（2024年6月に創業50年） |
| 代表者 | 代表取締役 社長執行役員CEO 竹内 啓 |
| 主な事業 | 建設事業／不動産賃貸事業（一括借上＝サブリース）／不動産開発事業／金融事業／その他（LPガス・介護保育・海外ホテル） |
| 時価総額 | 1兆1,671億円（11/2終値ベース、株探様） |
| 発行済株式数 | 344,594,895株 |
| 決算期 | 3月期（中間・期末の年2回配当） |
| 管理戸数 | 1,363,395戸（前年同期比＋2.0%）、管理棟数200,388棟 |
| 連結総人員 | 20,419人（＋5.6%） |
| 現在株価 | 3,387円（’26/11/2終値、前日比＋162円・＋5.02%、株探様・みんかぶ様） |
出典：決算短信、決算説明会資料、株探様、みんかぶ様
※決算発表は10月30日（金）の取引終了後です。10/30終値3,225円は発表前の株価で、11/2終値3,387円（＋162円、＋5.02%）が発表後初の株価となります（株探様・みんかぶ様）。
今回の銘柄情報
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 配当利回り | 4.87%（165円÷3,387円、株探様・みんかぶ様）。発表前の10/30終値3,225円基準では5.12%（IRBANK様） |
| 普通配当 | 2027年3月期予想165円（中間81円・確定／期末84円・予想）。前回予想163円から＋2円の増額修正（短信表紙、説明P.38） |
| 特別配当等 | なし（全額普通配当。記念配当なし） |
| BPS | 1,651.26円（2026年9月末、短信表紙） |
| みんかぶ様目標株価 | 3,327円「売り」（現在株価比−60円）。前回（8/2）3,434円「中立」から引き下げ |
| 権利落ち確認 | 中間81円：済（基準日9/30、支払開始予定11/20）／期末84円：未（権利最終日は2027年3月下旬の見込み） |
| 増配コミット | なし（「配当性向50%」の利益連動方針により、EPSが伸びれば結果として増配となる構造／説明P.38） |
| 次期予想配当 | 2027年3月期 165円（配当性向50.2%／短信p.17） |
今回の主なトピック
- THEグローバル社の連結開始（2026年7月31日完全子会社化、みなし取得日7月1日）。取得原価305億55百万円、のれん174億98百万円（暫定、10年償却）（短信p.13）
- ソラスト株式の譲渡完了（2026年8月27日）。関係会社株式売却益98億70百万円を特別利益に計上、資本業務提携は終了（短信p.10）
- 通期業績予想の上方修正（売上高＋300億円、営業利益＋80億円）と配当予想の＋2円増額（短信p.3）
- 米国ロサンゼルスの建物管理会社Coastlineグループ（管理約1,700戸）を2026年10月にグループ化（説明P.34）
所長ダル車野アナリスト② 主要財務指標
中間期実績（2026年4月〜9月）
| 指標 | 26/3期 中間 | 27/3期 中間 | 前年同期比 | 期初計画比 |
|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 9,595億53百万円 | 9,886億86百万円 | ＋3.0% | △0.1%（計画9,900億円） |
| 営業利益 | 693億93百万円 | 792億99百万円 | ＋14.3% | ＋13.1%（計画700億円） |
| 経常利益 | 713億80百万円 | 785億67百万円 | ＋10.1% | ＋13.8%（計画690億円） |
| 親会社株主帰属中間純利益 | 498億86百万円 | 641億75百万円 | ＋28.6% | ＋5.1%（計画610億円） |
| 営業利益率 | 7.2% | 8.0% | ＋0.8p | ― |
| EPS（中間） | 150.41円 | 196.79円 | ＋30.8% | ― |
| BPS | 1,534.24円（前期末） | 1,651.26円 | ＋7.6% | ― |
| 自己資本比率 | 36.5%（前期末） | 34.4% | △2.1p | ― |
| 営業CF | △157億47百万円 | △318億07百万円 | マイナス幅拡大 | ― |
| 現金及び現金同等物 | 2,581億20百万円（期首） | 3,387億30百万円 | ＋806億円 | ― |
出典：決算短信（表紙、p.6、p.8、p.9）、決算説明会資料P.4。営業利益率は当研究所算出
中間純利益には、ソラスト株売却による＋約140億円（税効果40億円を含む）と、JustCo株評価損▲約40億円が含まれています（説明P.4）。これらを除いた中間純利益は約542億円（前年同期比＋約8.6%）と試算されます（当研究所試算、同社の概数ベース）。
2027年3月期 通期予想（10/30修正）
| 指標 | 26/3期実績 | 期初予想 | 修正予想 | 修正幅 | 前期比 | 中間進捗率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 1兆9,847億円 | 2兆500億円 | 2兆800億円 | ＋300億円 | ＋4.8% | 47.5% |
| 営業利益 | 1,352億円 | 1,420億円 | 1,500億円 | ＋80億円 | ＋10.9% | 52.9% |
| 経常利益 | 1,391億円 | 1,400億円 | 1,480億円 | ＋80億円 | ＋6.3% | 53.1% |
| 純利益 | 990億円 | 1,080億円 | 1,090億円 | ＋10億円 | ＋10.1% | 58.9% |
| EPS | 299.01円 | 326.00円 | 329.00円 | ＋3円 | ＋10.0% | 59.8% |
| 年間配当 | 150.4円 | 163円 | 165円 | ＋2円 | ＋9.7% | ― |
| 配当性向 | 50.3% | 50.0% | 50.2% | ― | ― | ― |
出典：決算短信p.3、決算説明会資料P.40
※株探様・IRBANK様の予想EPSは333.78〜333.8円と表示されていますが、会社公表値は329.00円です（短信p.3）。外部サイトの独自算出値と区別してご覧ください。
配当・ROE・その他指標
| 指標 | 数値 | 出典 |
|---|---|---|
| 配当金（年間予想） | 165円（中間81円＋期末84円） | 短信表紙 |
| 配当性向 | 50.2%（予想）／50.3%（26/3期実績） | 短信p.17 |
| 配当利回り | 4.87%（3,387円基準） | 株探様・みんかぶ様 |
| 配当総額（年間予想） | 約539億円（165円×自己株控除後326,563,840株） | 短信表紙（当研究所試算） |
| ROE | 19.95%（26/3期実績）／20.3%（予） | IRBANK様 |
| PER | 10.29倍（3,387円÷会社予想EPS329円）／株探様10.1倍 | 短信p.3（当研究所算出）、株探様 |
| PBR | 2.05倍（3,387円÷BPS1,651.26円）／株探様2.05倍 | 短信表紙、株探様 |
| 配当の長期推移（分割後換算） | 23/3期103.2円→24/3期111.0円→25/3期142.8円→26/3期150.4円→27/3期予165.0円。いずれも配当性向50% | 説明P.38 |
セグメント別（中間期）
| セグメント | 売上高 | 前年比 | 営業利益 | 前年比 | 通期計画（営業利益） | 進捗率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 建設 | 2,480億円 | △6.1% | 222億円 | ＋11.4% | 470億円 | 47.3% |
| 不動産賃貸 | 6,188億円 | ＋4.0% | 533億円 | ＋16.7% | 990億円 | 53.8% |
| 不動産開発 | 788億円 | ＋30.6% | 91億円 | ＋53.3% | 250億円 | 36.4% |
| その他（金融含む） | 429億円 | ＋6.7% | 50億円 | △20.1% | 140億円 | 36.0% |
出典：決算短信p.15-17、決算説明会資料P.41
建設の完成工事総利益率は27.6%（＋2.8p）で、内訳は価格改定効果＋3.8p、労務費△0.5p、資材費△0.6pです（説明P.8）。一方、通期の建設売上高予想は5,450億円→5,250億円へ200億円の下方修正となり、その分を不動産賃貸（＋200億円）と不動産開発（＋300億円、THEグローバル社連結含む）が補う構成になっています（説明P.40）。
なお、THEグローバル社（7〜9月の3か月分）が新規に連結されているため、不動産開発事業の伸び（＋30.6%）にはM&A効果が含まれます。同社連結の影響は中間売上高89億83百万円・営業利益12億92百万円で（説明P.48）、これを除いた不動産開発の売上高は約＋16%と試算されます（当研究所試算）。
所長ダル車野アナリスト所長ダル車野アナリスト③ 継続チェックメモ項目評価
毎回チェックする基本項目
| チェック項目 | 前回実績（27/3期1Q） | 今回実績（27/3期中間） | 判定基準 | 評価 |
|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 4,801億円（＋0.4%） | 9,886億86百万円（＋3.0%）。修正後通期予想2兆800億円に対し進捗47.5% | 前年比プラス維持 | ○ |
| 営業利益 | 393億円（＋15.5%） | 792億99百万円（＋14.3%）。進捗52.9% | 前年比プラス維持 | ○ |
| 営業利益率 | 8.2% | 8.0%（前年同期7.2%） | 7%台を下回らない | ○ |
| 純利益／EPS | 236億円／72.68円 | 641億75百万円（＋28.6%）／196.79円。一過性除きでも約542億円（＋約8.6%、当研究所試算） | 通期EPS進捗・一過性の確認 | ○ |
| 営業CF | △411億円（1Q単独） | △318億07百万円（前年同期△157億47百万円） | 通期で配当総額を上回るか | ×（中間時点） |
| 年間配当予想 | 163円 | 165円（＋2円増額） | 減額修正なし・50%維持 | ○ |
| 受注高 | 1,026億円（△21.1%） | 2,378億35百万円（△13.2%）。通期計画5,800億円に対し進捗41.0% | 前年比の回復 | △（減少幅は縮小） |
| 受注工事残高 | 7,577億円（△4.8%） | 7,549億95百万円（△4.7%） | 7,000億円を割り込まない | ○（基準内。ただし微減継続） |
| 自己資本比率 | 35.8% | 34.4%（前期末36.5%） | 35%を下回らない | × |
| 管理戸数 | 1,356,363戸（＋2.2%） | 1,363,395戸（＋2.0%） | 前年比プラス | ○ |
出典：決算短信（表紙、p.8、p.18、p.20）、決算説明会資料P.4、P.52
損益は文句なしの内容と考えられます。中間営業利益は期初計画を13.1%上回り、通期予想を上方修正しました。一方で、基本項目のうち「営業CF」と「自己資本比率」の2つが×となりました。どちらも不動産開発への投資拡大が原因で本業の失速ではありませんが、メモの判定基準に照らすと数値ラインは割り込んでいます。
注意点①：受注高の減少と着工シェアの低下 → 改善の兆しあり（△）
| チェック項目 | 今回実績 | 評価 |
|---|---|---|
| 受注高の前年同期比の減少幅は縮小しているか | 1Q △21.1% → 中間累計△13.2%。2Q単独では1,352億円 vs 前年1,440億円で△6.1%まで縮小（当研究所試算）（短信p.18、説明P.53） | ○ |
| 受注工事残高は7,000億円台を維持できているか | 7,549億95百万円（1Q末7,577億円からさらに微減）（短信p.18） | ○ |
| 貸家着工シェアは回復しているか | 4-9月累計10.3%（前年同期12.1%）。市場は150,612戸→171,212戸（＋13.7%）、同社は18,183戸→17,596戸（△3.2%）（説明P.55）。1Q単独8.9%→2Q単独 約11.5%（前年2Q単独 約12.9%、当研究所試算） | △ |
| 受注件数は回復しているか | 中間累計1,503件（前年1,766件、△14.9%）。2Q単独847件（前年903件、△6.2%）（当研究所試算）（説明P.53） | △ |
| 1人当たり受注高は回復しているか | 1,428万円/月（前年同期1,585万円、△157万円）。1Q時点の1,124万円/月から大きく戻した（説明P.20） | △（改善方向） |
| キャンセル率は15%台から上昇していないか | 12.3%（前年同期12.9%、△0.6p）。1Qの15.2%から低下（説明P.22） | ○ |
| 受注単価の上昇は継続しているか | 1億6,718万円（＋978万円、＋6.2%）（説明P.22） | ○ |
| 建替比率・中層比率の上昇は続いているか | 建替比率42.2%（＋4.3p、うち同社物件12.6%）、中層比率25.7%（＋3.4p）（説明P.21） | ○ |
| 金利上昇について会社はどう説明しているか | 「金利上昇により顧客の資金調達負担が高まり、投資判断が慎重化した」（短信p.2）。顧客の資金調達先は地方銀行が58.3%→63.3%へ上昇（説明P.64） | △（逆風の説明は継続） |
1Qで最も懸念した受注の落ち込みは、2Q単独で見ると前年比△6%程度まで縮小しました。キャンセル率の低下（15.2%→12.3%）と1人当たり受注高の回復（1,124万円→1,428万円/月）を合わせると、1Qの大幅減には一時的な要素が含まれていた可能性があります。
受注高の要因分析では、件数減の影響が△413億円と最大で、単価上昇（＋146億円）とキャンセル減（＋72億円）で一部を補った形です（説明P.53）。「件数は減るが、高単価・建替中心にシフトする」構図が続いています。
気になるのは地域別で、首都圏の受注工事高が△21.0%と、その他都市圏（△6.5%）より落ち込みが大きくなっています（短信p.19）。首都圏の地価・建築費高騰で、土地オーナーの建築判断が慎重になっている可能性があります。また、着工シェアは前年を下回ったままですが1Qの8.9%からは持ち直しており、前年同期は建築基準法改正などの影響で着工が少なかった反動増が市場に含まれる点（短信p.2）も考慮が必要です。
所長ダル車野アナリスト所長ダル車野アナリスト判定は△（底打ちの兆しはあるが、前年比プラス転換は未確認）です。2Q単独での減少幅縮小、キャンセル率の低下、受注単価の上昇は好材料ですが、件数減と首都圏の落ち込みが続いている点は引き続き注視が必要と考えられます。
注意点②：営業CFと配当総額の逆転（配当原資の質） → 悪化（△、×寄り）
【CF計算書の有無】中間連結CF計算書は開示されています（短信p.8-9）。今回は年2回しかない「配当の原資を検証できる回」にあたります。
| チェック項目 | 今回実績 | 評価 |
|---|---|---|
| 通期営業CFは予想配当総額（約539億円）を上回る見込みか | 中間△318億円。通期で配当総額を上回るには下期に約857億円の営業CFが必要。前年下期の実績は約562億円（当研究所試算：通期404億90百万円−中間△157億47百万円） | △（現時点では未達ペース） |
| 中間期の営業CFはプラス転換しているか | △318億07百万円（前年同期△157億47百万円）とマイナス幅が倍増（短信p.8） | × |
| 販売用・仕掛販売用不動産は減少しているか | 1Q末3,063億円 → 中間末3,886億円（＋823億円）。販売用1,799億85百万円、仕掛販売用2,086億11百万円（短信p.4） | × |
| CF流出の中身は在庫投資か | 販売用不動産△355億13百万円、仕掛販売用不動産△359億96百万円が主因。売上債権は＋17億円、営業貸付金は＋86億円と改善（短信p.8）。在庫増を除けば営業CFは約＋397億円（当研究所試算） | ○（中身は投資） |
| 配当を借入増でカバーする構図が続いていないか | 長期借入＋1,567億円・社債＋310億円 vs 配当支払△267億円（短信p.9）。営業CFがマイナスのため、配当は借入・手元資金・ソラスト株売却収入（＋246億円）で賄った形 | × |
| 純利益ベースの配当余力はあるか | 予想純利益1,090億円 vs 配当総額約539億円（配当性向50.2%）（短信p.3、p.17） | ○ |
| 自己株式取得の新規決議はあるか | 新規決議なし（確認した資料の範囲）。中間期の自己株式取得134億円・処分154億円は信託関連の取引と考えられ、純額ではほぼ相殺（短信p.9） | ─（事実確認） |
今回の最大の懸念点です。中間営業CFは△318億円と前年の2倍のマイナスで、中間配当総額（約265億円、当研究所試算）を大きく下回りました。中身を見ると、販売用・仕掛販売用不動産の増加（合計△715億円）が原因で（説明P.16）、「本業で現金が稼げなくなった」わけではありません。在庫増を除けば約＋397億円のプラスで、中間配当総額を上回る水準です（当研究所試算、粗い試算）。
ただし、高配当株として見ると、配当は営業CFではなく借入とソラスト株の売却代金で払われたのが実態です。26/3期通期（営業CF405億円＜配当総額495億円）に続き、中間でも「逆転」が続いています。通期で挽回するには、下期に不動産開発の販売を1,311億円（通期計画2,100億円−中間788億円、当研究所試算）まで積み上げる必要があります。上期の不動産開発は「物件販売時期のずれ」で期初計画を粗利27億円下回っており（説明P.6）、下期偏重の度合いはさらに強まりました。
メモのルール「2期連続で通期営業CFが配当総額を下回った場合は×」の判定は通期決算で行います。現時点の判定は△（×寄り）です。CF流出の中身は在庫投資であり本業の失速ではありませんが、配当の支払いを借入と資産売却で賄っている状態が中間でも続いた点は、高配当投資家として軽視できないと考えられます。
注意点③：財務レバレッジの上昇と有利子負債の膨張 → 悪化（×寄りの△）
| チェック項目 | 今回実績 | 評価 |
|---|---|---|
| 自己資本比率は35%を下回っていないか | 34.4%（前期末36.5%、1Q末35.8%）。低下が続き、35%ラインを割り込んだ（短信表紙） | × |
| 短期借入金は700億円台から縮小しているか | 163億円（1Q末747億円）。長期借入・社債への借り換えが進んだ（短信p.5） | ○ |
| 有利子負債の増加ペースは鈍化しているか | 有利子負債合計 前期末約2,334億円 → 中間末約4,216億円（＋約1,882億円）。1Q末の概算約2,708億円からも約1,500億円増加し、増加ペースはむしろ加速（当研究所試算）（短信p.5） | × |
| 不動産投資残高の増加と内訳の偏り | 3,886億円（前年同期比＋1,605億円）。中計目標1,000億円の約3.9倍。内訳はレジデンス2,673億円、ホテル670億円（前年比223%）、物流241億円、その他302億円（説明P.27） | △（ホテル比率上昇） |
| 財務特約（純資産2,334億円以上）への余裕 | 純資産5,382億30百万円（短信表紙） | ○ |
| 格付「A」維持の方針への言及 | 資料に言及なし | ─（偶発的） |
| 新リース会計基準の適用時期・影響額 | 言及なし（会計方針の変更「無」）（短信表紙） | ─（偶発的） |
| THEグローバル社ののれん金額 | 174億98百万円（暫定、10年均等償却＝年約17.5億円）。取得原価305億55百万円（短信p.13） | ○（判明） |
| のれん残高の推移と減損の兆候 | 129億13百万円（前期末）→ 293億64百万円（短信p.4）。減損損失の計上なし | △ |
財務指標は、メモの「即座に見直しが必要なシグナル」に掲げた「自己資本比率35%割れ」「有利子負債の急拡大」の2つが同時に点灯しました。手元資金を差し引いたネットベースでも、前期末のネットキャッシュ約417億円から、ネット有利子負債約650億円へ転じています（当研究所試算）。
他方で、資金調達の「質」は改善しています。1Qに急増した短期借入金は長期借入（3,163億円）と社債（420億円）に置き換わり、返済期限が長期化しました。中間末の現金預金は3,566億円と厚く、営業利益÷支払利息で見た利払い余力も約27倍あります（当研究所試算）。なお、自己資本比率の低下には「借りたお金を現金で持っている」影響も含まれ、前期末から増えた現金815億円を除いて計算すると約36.3%となります（当研究所試算、参考値）。
ただし、支払利息は12億90百万円→29億20百万円（約2.3倍）に増えました（短信p.6）。金利上昇局面で借入を積み増しているため、今後の利払い負担の増加は注視が必要です。
判定は△（数値ラインは割り込んだが、長期化・現金確保で直ちに危険な水準ではない。×寄り）です。借入の長期化と厚い手元資金で短期的な資金繰りの懸念は小さい一方、有利子負債の増加ペースは加速しており、利払い負担の増加も含めて通期末にどこまで戻るかが試金石と考えられます。
引き続き良好なら安心できる項目
| 項目 | 前回（1Q） | 今回（中間） | 維持ラインの目安 | 評価 |
|---|---|---|---|---|
| 家賃ベース入居率（居住用） | 97.7% | 97.7%（＋0.4p）（説明P.25） | 96% | ○ |
| 家賃ベース入居率（事業用） | 99.3% | 99.4%（±0.0p）（説明P.25） | 94% | ○ |
| 件数入居率（居住用） | 98.0% | 97.9%（＋0.6p）（説明P.26） | 97%台 | ○ |
| 管理戸数 | 1,356,363戸 | 1,363,395戸（＋2.0%）（短信p.20） | 前年比プラス | ○ |
| 一括借上事業収入 | 2,744億円（＋3.9%） | 5,490億75百万円（＋3.8%）（短信p.18） | 前年比プラス | ○ |
| 建設 完成工事総利益率 | 27.9% | 27.6%（＋2.8p）（説明P.8） | 24%台を下回らない | ○ |
| 不動産賃貸 営業利益率 | 8.9% | 8.6%（＋0.9p）（説明P.10） | 8%台 | ○ |
| 配当性向方針 | 50% | 50%（変更なし）（説明P.38） | 表現変更なし | ○ |
| 通期業績予想 | 修正なし | 上方修正（短信p.3） | 下方修正なし | ○ |
| 財務特約（純資産） | 4,956億円 | 5,382億円（短信表紙） | 2,334億円以上 | ○ |
ストック収益の土台（入居率・管理戸数・一括借上収入）は全項目で良好です。新築平均家賃も＋3.4%（首都圏＋4.4%）上昇しています（説明P.32）。
所長ダル車野アナリスト株価・バリュエーション（継続ウォッチ）
| チェック項目 | 前回時点（2026/8/2） | 今回時点（2026/11/2） | 変化のポイント |
|---|---|---|---|
| 株価 | 3,369.0円 | 3,387.0円 | ほぼ横ばい（＋0.5%）。決算後に＋5.02%上昇 |
| PER（予想） | 10.3倍 | 10.29倍（会社予想EPS329円） | 横ばい |
| PBR | 2.21倍 | 2.05倍 | BPS増加（＋127円）で低下 |
| 配当利回り | 4.83% | 4.87% | 増配で微増 |
| BPS | 1,523.67円 | 1,651.26円 | ソラスト売却益等で増加 |
| ROE | 20.5%（実績） | 19.95%（26/3期実績）／20.3%（予・IRBANK様） | 20%前後を維持 |
| みんかぶ様目標株価 | 3,434円（中立） | 3,327円（売り） | 107円引き下げ、判定も後退 |
| 初回試算との位置 | 中立と保守的の間 | 中立3,667円と保守的3,300円の間（今回試算） | 位置づけは変わらず |
みんかぶ様の各指標
| 指標 | 内容 | 採否 |
|---|---|---|
| 目標株価 | 3,327円「売り」（現在株価比−60円） | 採用 |
| 理論株価（株価診断） | 3,477円「割安」（10/30更新、現在株価比＋90円）。過去比較・相対比較とも「割安」 | 採用（目標株価と逆の示唆） |
| 証券アナリスト予想 | 予想株価3,456円「中立」（11/02更新）。8人（強気買い0・買い1・中立6・売り1・強気売り0） | 採用 |
| 個人投資家の株価予想 | 予想株価2,782円「売り」（10/27更新＝直近3か月以内） | 採用 |
| 売買予想比率 | 投稿の更新日を特定できないため掲載を見送り | 不採用 |
「目標株価は売り」「理論株価は割安」「アナリストは中立」と、3つの指標がそろって違う方向を向いていること自体が、現在の評価の難しさを示していると考えられます。
継続ウォッチ：銘柄固有の注目ポイント
| チェック項目 | 今回実績 | 評価 |
|---|---|---|
| THEグローバル社の取得原価・のれん・取得関連費用 | 取得原価305億55百万円、のれん174億98百万円（暫定）、アドバイザリー費用等3億90百万円（短信p.13）。連結3か月で売上高89億83百万円・営業利益12億92百万円（説明P.48） | ○（判明） |
| 不動産開発の下期偏重販売の進捗 | 通期計画を売上高1,800億円→2,100億円へ上方修正（THEグローバル社連結含む）。中間の進捗は売上高37.6%・営業利益36.4%。期初計画比では「物件販売時期のずれ」で粗利△27億円（説明P.6、P.40-41）。新築賃貸住宅の販売は「3Q以降に増加する予定」（説明P.19） | △ |
| 介護事業（ケアパートナー）の赤字幅 | 中間営業損失△17億55百万円（通期計画△37億円の47%）（説明P.50） | △（計画内だが赤字継続） |
| ソラスト株売却益の計上 | 2026年8月27日に譲渡完了、売却益98億70百万円。売却収入246億80百万円（短信p.8、p.10） | ○（解消） |
| JustCo株の追加評価損 | 中間累計43億80百万円（1Q 42億48百万円から約1億円の追加）（短信p.6） | △（追加は小幅） |
| 次期中期経営計画の公表と配当方針 | 未公表。現行中計（2024〜2026年度）の目標はすべて上回る見通し（説明P.36） | ─（構造的：通期決算前後で公表見込み） |
| 災害時の管理物件被害 | 言及なし | ─（偶発的） |
| 地方の受注動向・規制動向 | 受注工事高は首都圏△21.0%、中部圏△13.2%、近畿圏△16.1%、その他都市圏△6.5%（短信p.19）。規制関連の言及なし | △ |
| （新規）海外事業 | 米Coastlineグループ（管理約1,700戸）を10月にグループ化。2030年に海外管理5万戸を目指す（説明P.34） | 参考 |
即座に見直しが必要なシグナル（該当チェック）
| シグナル | 状況 | 点灯 |
|---|---|---|
| 配当性向50%方針の撤廃・引き下げ | 維持。期末配当を2円増額 | ― |
| 通期営業CFが2期連続で配当総額を下回る | 通期で判定。中間は△318億円で未達ペース | 予備点灯 |
| 受注工事残高7,000億円割れ／受注高2期連続△10%超 | 残高7,549億円。受注高は中間△13.2%（通期で判定） | ― |
| 貸家着工シェアの低下が定着 | 10.3%（前年12.1%）。2Q単独では持ち直し | ― |
| 自己資本比率35%割れ、または有利子負債の急拡大 | 34.4%、有利子負債＋約1,882億円 | 点灯 |
| 販売用不動産等の大規模減損 | なし | ― |
| のれん減損 | なし | ― |
| 居住用入居率96%割れ | 97.7% | ― |
| 業績予想の下方修正 | 上方修正 | ― |
| 財務特約への抵触懸念 | 純資産5,382億円（基準の2.3倍） | ― |
シグナルは1つ点灯しました。ただし、点灯の原因は「計画を3.9倍上回るペースでの不動産投資」という経営判断であり、業績悪化によるものではありません。そのため、今回はスコアを動かさず、通期決算の営業CFで最終判断する扱いとしました。
④ 配当継続性スコア（5項目評価）
| 評価項目 | 評価 | 前回→今回 | 解説 |
|---|---|---|---|
| 配当の中身 | ○ | ○→○ | 全額普通配当。中間81円を確定し、期末を82円→84円に増額。23/3期以降、配当性向50%を継続（説明P.38） |
| 本業の稼ぐ力 | ○ | ○→○ | 営業利益＋14.3%、通期予想を上方修正。建設の利益率改善（27.6%）と不動産賃貸の増益（＋16.7%）が両輪。受注減は2Q単独で縮小 |
| 財務の健全性 | △（×寄り） | △→△ | 自己資本比率34.4%で35%ラインを割り込み、有利子負債は半年で約1,882億円増加。ただし長期化・社債化が進み、現金3,566億円を確保 |
| 配当の原資 | △（×寄り） | △→△ | 中間営業CF△318億円で中間配当総額（約265億円）を下回った。在庫増を除けば約＋397億円と中身は投資。通期で配当総額約539億円を上回るかで最終判定 |
| 経営方針の透明性 | ○ | ○→○ | 中間連結CF計算書を開示。受注の要因分析、地域別シェア、不動産投資残高の内訳、資金調達先まで詳細に開示（説明P.27、P.53-56、P.64） |
B+→B+（据え置き）
5項目すべてが今回の資料で実体確認できました（構造的─なし）。そのうえで「財務の健全性」「配当の原資」の実体を伴う△が2項目残るため、運用ルールに従いA以上は付けられず、A-への復帰も見送りました。
一方で、格下げ（B）も見送りました。理由は、①△2項目はいずれも前回から△で、今回×に変わったわけではない（数値は悪化したが、原因は在庫投資であり本業の失速ではない）こと、②損益面（本業の稼ぐ力）は上方修正・増配と前回より明確に良くなったこと、③「配当の原資」の最終判定は、メモで定めたとおり通期営業CFで行うのが妥当であること、の3点です。
つまり今回は、「損益は良くなったが、お金の出入りは悪くなった」という、方向が逆の2つの変化が同時に起きた回と考えられます。
クリックして評価ランクの説明を見る
S：非常に優れている／A：優れている／A-：Aの要件を満たすがBに近い注意点がある／B+：Bの要件を満たしAに近い水準にある／B：良好／B-：Bの要件を満たすがCに近い注意点がある／C+：Cの要件を満たしBに近い水準にある／C：やや懸念がある／C-：Cの要件を満たすがDに近い注意点がある／D：懸念が大きい／E：重大な懸念がある
※評価体系をS/A/A-/B+/B/B-/C+/C/C-/D/Eの11段階に変更しました。旧5段階（S/A/B/C/D）のA・B・C・Dの間にそれぞれ「+（プラス）-（マイナス）」ランクを新設しています。これは、同一ランク内でも「条件が揃えば上のランクに相当する」銘柄と「下のランクに近い懸念がある」銘柄を区別するためです。たとえばB-は「Bの要件は満たすが、Cに近い注意点を抱えている」状態を示します。
【Bへの格下げ条件】通期営業CFが配当総額（約539億円）を下回る（＝2期連続の逆転）→「配当の原資」を×に
【A-への格上げ条件】①通期営業CFが配当総額約539億円を上回る、②自己資本比率が35%以上に戻る、③受注高が下期に前年比プラスへ転じる、の3つがそろうこと
※3Q決算（2月上旬）はCF計算書が付かない回（構造的─）のため、スコアは動かしません。
所長ダル車野アナリスト⑤ 適正株価試算（普通配当逆算法）
前提：現在株価3,387円（2026年11月2日終値）、予想配当165円、現在利回り4.87%、会社予想EPS329.00円。
シナリオ別試算
| シナリオ | 想定配当額 | 想定利回り | 適正株価（計算式） | 適正株価 | 現株価比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 強気 | 180円（28/3期EPS約360円＝今期並みの＋9〜10%成長×配当性向50%） | 4.0% | 180÷0.040 | 4,500円 | ＋32.9% |
| 中立 | 165円（会社の27/3期予想配当をそのまま使用） | 4.5% | 165÷0.045 | 3,667円 | ＋8.3% |
| 保守的 | 165円（28/3期も据え置き、市場の要求利回りが5%へ上昇） | 5.0% | 165÷0.050 | 3,300円 | △2.6% |
| 弱気 | 130円（EPS260円程度へ悪化し、配当性向50%を維持） | 5.5% | 130÷0.055 | 2,364円 | △30.2% |
弱気シナリオ：「方針を曲げざるを得ない前提条件」
受注減が続いて2028年3月期以降の完成工事高が減り、同時に不動産開発の在庫（中間末3,886億円）の販売が金利上昇で滞って評価損・減損が発生するケースです。営業CFのマイナスが続く中で有利子負債（約4,216億円）の返済・借換え負担が重くなり、格付維持のために配当性向50%の維持すら見直さざるを得なくなる局面が想定されます。
今回、在庫と借入の拡大が加速したことで、前回よりこのシナリオの「入口」の条件はそろいつつありますが、損益面の兆候は現時点で確認されていません。
BPS×適正PBR倍率（2点セット確認）
BPS：1,651.26円（中間末、短信表紙）
| PBR倍率 | 適正株価 | 現株価比 | 考え方 |
|---|---|---|---|
| 1.5倍 | 2,477円 | △26.9% | 資本効率の低下を織り込む水準 |
| 2.05倍（現在値） | 3,385円 | ほぼ現株価 | ROE約20%×PER約10倍で説明できる水準 |
| 2.5倍 | 4,128円 | ＋21.9% | ROE20%台の継続を評価する水準 |
PBRは前回2.21倍→2.05倍へ低下しましたが、これは株価下落ではなくBPSの増加によるものです。過去レンジ（1.23〜6.0倍、2010年以降、IRBANK様）の下位圏にあります。普通配当逆算法（中立3,667円・保守的3,300円）とPBR法（2.05倍で3,385円）はいずれも現株価近辺を示しており、前回同様「中立と保守的の間」という評価です。
所長ダル車野アナリスト⑥ 所長と車野の深掘り対談
ここからは、今回の決算で特に気になった論点を、所長と車野アナリストの対談形式で掘り下げます。
テーマ①：「受注▲13%なのに営業利益＋14%」――値上げとストックが支える”二階建て”の稼ぎ方
所長ダル車野アナリスト所長ダル車野アナリスト所長ダル車野アナリスト所長ダル車野アナリストテーマ②：「営業CFマイナス318億円」――配当は借金で払っているのか？
所長ダル車野アナリスト所長ダル車野アナリスト所長ダル車野アナリスト所長ダル車野アナリストテーマ③：「自己資本比率35%割れ」――借入1,900億円増は攻めか、危うさか
所長ダル車野アナリスト所長ダル車野アナリスト所長ダル車野アナリストテーマ④：「営業利益は＋80億円上方修正、なのに純利益は＋10億円だけ」の謎
所長ダル車野アナリスト所長ダル車野アナリスト所長ダル車野アナリストテーマ⑤：「目標株価は売り、理論株価は割安」――みんかぶ様の評価が真っ二つ
所長ダル車野アナリスト所長ダル車野アナリスト所長ダル車野アナリスト予備テーマ①：光通信が5.69%を持つ株主構成
所長ダル車野アナリスト所長ダル車野アナリスト予備テーマ②：中計の目標をすべて超えた後の「次の約束」
所長ダル車野アナリスト所長ダル車野アナリスト全シナリオが崩れる条件
- 通期営業CFが配当総額（約539億円）を2期連続で下回り、下期の不動産開発販売（約1,311億円）が計画を大きく下回る場合
- 不動産投資残高（3,886億円）の在庫で評価損・減損が発生した場合（特にホテル670億円・レジデンス2,673億円）
- 有利子負債がさらに膨らみ、自己資本比率が33%を下回る、または格付の引き下げが起きた場合
- 受注高の前年割れが下期も続き、受注工事残高が7,000億円を割り込んだ場合
- 金利上昇で土地オーナーの建築意欲がさらに冷え、首都圏の受注減（△21.0%）が全国に広がった場合
- 家賃ベース入居率（居住用）が96%を割り込み、一括借上の空室コストが増えた場合
- THEグローバル社・アスコット社などで、のれん（合計293億円）の減損が発生した場合
- 次期中期経営計画で配当性向50%方針が撤廃・引き下げられた場合
まとめ
①外部目標株価との比較
みんかぶ様の目標株価は3,327円「売り」と、前回3,434円「中立」から引き下げられ、現在株価3,387円を下回りました。一方で理論株価は3,477円「割安」、アナリスト予想株価は3,456円「中立」（8人）と、外部評価は割れています。いずれも現在株価から±3%以内に収まっており、大きな上値余地も下値余地も示していないと考えられます。
②割高・割安感
PER10.3倍・PBR2.05倍・配当利回り4.87%は、ROE約20%の会社としては割高ではありません。普通配当逆算法では中立3,667円・保守的3,300円の間、PBR法でも現水準（2.05倍＝3,385円）と、前回同様「中立と保守的の間」に位置します。割安感が強いとは言いにくく、利回り5%（3,300円前後）が目安の水準と考えられます。
③長期投資家への視点
入居率97.7%・管理136万戸のストック収益と、配当性向50%による”利益連動の増配”という骨格は変わっていません。今期も増配（150.4円→165円）の見通しです。ただし、利益の伸びに現金の伸びが追いついておらず、配当を借入で支える状態が中間でも続きました。減配を心配する段階ではありませんが、通期決算で営業CFが配当総額を上回るかを確認するまで、買い増しは慎重に見たい局面と考えられます。
④強気シナリオの根拠
①価格改定による建設の利益率改善（粗利率27.6%）が定着した、②不動産賃貸が入居率と家賃改定で＋16.7%増益と強い、③受注の落ち込みが2Q単独で△6%まで縮小し、キャンセル率も低下した、④THEグローバル社の連結で首都圏の開発・販売力が加わった（同社は営業利益100億円の早期実現を目指す／短信p.11）、⑤3,886億円の不動産在庫が下期に販売されれば、営業CFが大きく改善し、借入も減る可能性がある、の5点が挙げられます。
所長ダル車野アナリスト所長ダル車野アナリスト所長ダル車野アナリスト免責事項
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本記事は特定の有価証券への投資を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任において行ってください。株式投資には価格変動リスクがあり、元本が保証されるものではありません。
本記事に記載されている将来予測・試算・適正株価に関する記述は、あくまで参考情報であり、実際の将来の業績・株価・配当を保証するものではありません。
本記事で参照しているみんかぶ様・株探様・IRBANK様などの第三者提供データについて、当ラボはその正確性・完全性について責任を負いません。最新情報は各社の公式サイトおよび企業のIR情報をご確認ください。
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本記事における業界慣行への言及は、一般的な注意喚起を目的としたものであり、特定の企業の商品・営業活動を批判するものではありません。
情報基準日：2026年11月2日
本記事に登場する「車野蔵人（くるまの くろうど）」は、AIが生成した架空のキャラクターです。実在する人物・アナリストとは一切関係ありません。
© 高配当株研究所 ※本記事はAIによる分析を含みます。投資推奨ではありません。
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