作成日：2026年8月19日
データソース：
- CREロジスティクスファンド投資法人 第20期（2026年6月期）決算短信
- CREロジスティクスファンド投資法人 第20期 決算説明会資料
- 規約変更及び役員選任に関するお知らせ（2026年8月18日）
- 資産運用会社の代表取締役を含む役職員の異動及び組織変更に関するお知らせ（2026年8月18日）
投資法人の特徴
CREロジスティクスファンド投資法人は、首都圏・関西圏を中心に物流施設へ投資する物流特化型J-REITです。
物流不動産の開発・リーシング・管理などを手掛けるCREグループのノウハウを活用することを特徴としており、2026年6月末時点では21物件、取得価格総額1,572億円を保有しています。ポートフォリオの首都圏・関西圏比率は98.2％、期末稼働率は98.1％、平均築年数は7.9年です。
また、CREは三井住友ファイナンス＆リースグループ入りしており、SMFLみらいパートナーズ等によるブリッジ保有、資金調達、物件情報などのサポートも利用可能になっています。
一方、今回の決算では従来の「物流施設を取得して長期保有する」という色合いから、低収益資産の売却、自己投資口取得、インダストリアル不動産への投資対象拡大などを組み合わせる資本効率重視型の運用へ移行しつつある点が注目されます。
0．結論と総評
第20期は営業収益4,846百万円、営業利益2,698百万円と前期比では増収増益でした。一方、当期純利益は2,217百万円で前期比0.5％減となりました。DPUは前期と同じ3,883円を維持しています。
ただし、内容を見ると手放しで「好決算」と評価できるものではありません。
賃貸NOIは3,681百万円から3,633百万円へ減少し、期中平均稼働率も99.9％から97.8％へ低下しました。営業利益が増加した主因の一つは、不動産等売却益が208百万円から321百万円へ増加したことです。
さらに第21期は、稼働率低下と負債コスト上昇が重なり、純利益2,043百万円、DPU3,719円への減少を予想しています。その後、第22期には稼働率99.9％まで回復し、DPU3,745円へ若干持ち直す計画です。
今回の決算の核心は、ロジスクエア狭山日高です。
同物件は稼働率低下が長期化し、既に40％を売却していますが、今回さらに残る60％についても売却活動に着手しました。単純なリーシング強化ではなく、資産そのものを入れ替えることでROEを改善する方向へ踏み込んだと見ることができます。
一方で、平均調達金利は2026年6月期1.151％から2026年12月期1.370％、2027年6月期1.673％へ上昇する予想です。賃料増額だけでは短期的に金融費用の増加を吸収しきれない構図となっています。
したがって今回の決算は、
「本業利益は一度弱含むものの、問題資産の売却、資本再配分、賃料増額によってROEとDPUの再成長を目指す転換期」
と評価します。
0-1．今回の「行間」
今回特に確認しておきたい行間は以下です。
- ロジスクエア狭山日高60％追加売却は、通常の資産回転というより空室長期化への対応という側面が強い
- DPU3,700円台維持には利益超過分配の増額が寄与している
- 賃料増額よりも、当面は負債コスト上昇の方が速い
- 「ROE7％回復目標」は、現在の資本効率が目標未達であることの裏返し
- インダストリアル不動産追加は「物流専業」の枠を広げる大きな方針変更
- 合併報酬新設は将来の選択肢拡大を示すが、現時点で具体的な合併案件が示されているわけではない
- 社長交代・財務IR部新設とROE重視策は一連の資本市場対応強化と読む余地がある
詳細は「7．専門家による行間の読解」で解説します。
1．決算サマリー
第19期・第20期比較
| 指標 | 前期：2025年12月期 | 当期：2026年6月期 | 増減 | 一言コメント |
|---|---|---|---|---|
| 営業収益 | 4,762百万円 | 4,846百万円 | +84百万円 | 売却益増加が寄与 |
| 営業費用 | 約2,117百万円 | 約2,148百万円 | 約+31百万円 | ラボ計算 |
| 営業利益 | 2,645百万円 | 2,698百万円 | +53百万円 | 売却益増加で増益 |
| 純利益 | 2,229百万円 | 2,217百万円 | ▲12百万円 | 金融費用増加が影響 |
| EPU | 3,623円 | 3,625円 | +2円 | 自己投資口消却も寄与 |
| DPU | 3,883円 | 3,883円 | 変わらず | 利益超過分配を含む |
| 巡航EPU相当 | 約3,344円 | 約3,182円 | 約▲162円 | ラボ概算 |
| 自己資本比率 | 52.5％ | 52.2％ | ▲0.3pt | 小幅低下 |
| 有利子負債額 | 69,919百万円 | 69,919百万円 | 変わらず | 借入・投資法人債合計 |
| 賃貸NOI | 3,681百万円 | 3,633百万円 | ▲48百万円 | 稼働率低下が影響 |
| NOI利回り | 約4.8％ | 約4.6％ | 約▲0.2pt | ラボ概算、年率換算 |
| FFO | 約2,784百万円 | 約2,662百万円 | 約▲122百万円 | ラボ計算 |
| 債務平均残存年数 | 2.3年 | 2.3年 | 変わらず | 返済期限を分散 |
| 平均調達金利 | 0.983％ | 1.151％ | +0.168pt | 金利負担上昇 |
| 固定債務比率 | 80.3％ | 80.3％ | 変わらず | 高い固定化比率を維持 |
| 期末稼働率 | 高水準 | 98.1％ | ― | 狭山日高等の空室が影響 |
| 格付 | JCR A+等 | JCR AA- / R&I A | 改善 | JCRはAA-へ向上 |
営業収益・営業利益・純利益・EPU・DPU・自己資本比率は決算短信に基づきます。
賃貸NOIは説明資料18ページに記載された3,681百万円→3,633百万円を使用しています。
平均調達金利、固定金利比率、平均残存期間については説明資料13ページの数値を使用しています。
※営業費用は「営業収益－営業利益」によるラボ計算。
※FFOは「当期純利益＋減価償却費－不動産等売却益」によるラボ計算。
※巡航EPU相当は、説明資料の「調整後FFO」から減価償却費を控除し、期末投資口数で除したラボ概算です。投資法人が公式に「巡航EPU」として開示している指標ではありません。
※NOI利回りは半期NOIを年率換算し、取得価格ベースで概算した参考値です。
決算サマリー所見
表面上は増収増益に見えますが、本業である賃貸事業は弱含みました。
賃貸事業収益は4,554百万円から4,525百万円へ減少し、NOIは3,681百万円から3,633百万円、賃貸事業損益は2,919百万円から2,867百万円へ減少しています。
一方、不動産等売却益は208百万円から321百万円へ増加しました。このため営業利益は増益を確保しています。
したがって、第20期は「本業が伸びた結果の増益」というより、売却益によって賃貸事業の減益を補った決算と見る方が実態に近いでしょう。
2．外部成長戦略
CREロジスティクスファンドでは、従来の単純な資産規模拡大型とは異なり、資産入替による収益性改善を強く打ち出しています。
主な施策は以下の通りです。
- ロジスクエア狭山日高の準共有持分40％を売却
- 厚木飯山南工場（底地）を取得
- ロジスクエア狭山日高の残る60％についても売却活動に着手
- 売却資金を物件取得だけでなく、自己投資口取得・借入金返済にも活用
- スポンサー及びSMFLグループのブリッジ機能を活用
- インダストリアル不動産を新たな投資対象として追加する規約変更を予定
ロジスクエア狭山日高については、「安定稼働まで一定の期間を要する見込み」と判断され、残る60％についても売却活動が開始されました。
既に売却した40％と合わせると、最終的に同物件の全持分を売却する可能性があります。
今回の資産入替は、単なる利益確定ではなく、低稼働資産に固定されている資本を他用途へ振り向けるROE改善策と位置付けられています。
売却資金については、狭山日高60％部分の帳簿価額相当だけでも約99億円あり、投資口価格やLTV等を踏まえ、
- 自己投資口取得
- 借入金返済
- 新規物件取得
へ配分する方針です。
これは、物件を売ったら必ず物件を買うという発想ではなく、その時点で最も投資主価値向上につながる用途へ資本を配分する考え方です。
インダストリアル不動産への投資対象拡大
同日公表された規約変更案では、物流関連施設に加えて、
- 工場
- データセンター
- その他の情報通信施設
- その他企業活動の基盤となるインダストリアル不動産
を投資対象へ追加する方針が示されました。
現時点では物流施設が主力であることに変わりありませんが、今後は「物流特化型」という従来の枠より、やや広いインダストリアル系REITへ発展する可能性があります。
3．内部成長戦略
内部成長では、賃料増額と戦略的な設備投資が柱となっています。
賃料増額
過去の賃料増額率は、
- 2024年12月期：+3.2％
- 2025年6月期：+4.6％
- 2025年12月期：+8.3％
- 2026年6月期：+6.1％
と、2024年6月期を除いてプラスの賃料改定を継続しています。
物流施設は住宅ほど短期間で賃料を改定できるアセットではありませんが、近年は3～5年程度の契約も増えており、賃料増額機会が以前より増えています。
2025年以降に締結した契約では、長期契約2件にCPI連動条項を導入しています。
戦略的設備投資
空調やLED設備を投資法人負担で設置し、その費用を賃料・使用料などで回収する施策も進めています。
これまでの設備投資実績は合計291百万円、年間NOI増加額は35百万円、NOI利回りは12.2％とされています。
単なる修繕ではなく、設備投資によって賃貸収益そのものを増やす施策であり、この点はポジティブです。
稼働率
一方で、今期は稼働率低下が内部成長を打ち消しました。
期中平均稼働率は、
- 第19期：99.9％
- 第20期：97.8％
- 第21期予想：96.7％
- 第22期予想：99.9％
です。
つまり、会社側は2026年12月期を稼働率の底と見込み、その後にほぼ満室まで回復する前提を置いています。
この第22期99.9％が実現するかは、今後の重要なチェックポイントでしょう。
4．財務戦略
財務指標
| 指標 | 2026年6月期 | コメント |
|---|---|---|
| 有利子負債 | 69,919百万円 | 前期比横ばい |
| 総資産LTV | 44.7％ | 方針上45％程度 |
| 鑑定LTV | 36.4％ | 含み益が財務余力を形成 |
| 固定金利比率 | 80.3％ | 高水準 |
| 長期負債比率 | 100.0％ | 長期化を維持 |
| 平均調達金利 | 1.151％ | 前期0.983％から上昇 |
| 平均調達期間 | 5.7年 | 長期分散 |
| 平均残存期間 | 2.3年 | ALMを意識 |
| 含み益 | 35,637百万円 | 前期比+1,413百万円 |
| 含み益率 | 23.8％ | 前期比+1.1pt |
| 1口NAV | 188,220円 | 前期比+2,179円 |
LTVには一定の余力
総資産LTVは44.7％です。
投資法人はLTV45％程度を基本とし、原則50％を上限としています。
鑑定LTVは36.4％にとどまり、含み益35,637百万円が財務上のバッファになっています。
現時点で財務余力が乏しい状態ではありません。
問題は金利
より注意すべきなのは平均調達金利です。
平均調達金利は、
- 2025年6月：0.862％
- 2025年12月：0.983％
- 2026年6月：1.151％
- 2026年12月予想：1.370％
- 2027年6月予想：1.673％
と上昇する見込みです。
固定金利比率は80.3％と高いものの、借換えが進むにつれて高い現在金利へ置き換わっていきます。
第21期は営業外費用が486百万円から567百万円へ、第22期には633百万円へ増加する予想です。
財務の健全性そのものより、金利上昇によるEPU圧迫の方が重要な問題です。
5．次期・次々期業績予想
第20期実績・第21期・第22期比較
| 指標 | 当期：2026年6月期 | 次期：2026年12月期予想 | 次々期：2027年6月期予想 | 一言コメント |
|---|---|---|---|---|
| 営業収益 | 4,846百万円 | 4,781百万円 | 4,762百万円 | 売却益減少等で減収 |
| 営業費用 | 約2,148百万円 | 約2,176百万円 | 約2,073百万円 | ラボ計算 |
| 営業利益 | 2,698百万円 | 2,605百万円 | 2,689百万円 | 21期に底打ち想定 |
| 純利益 | 2,217百万円 | 2,043百万円 | 2,060百万円 | 金利上昇で回復は限定的 |
| 巡航EPU相当 | 約3,182円 | 約2,938円 | 約3,088円 | ラボ概算 |
| DPU | 3,883円 | 3,719円 | 3,745円 | 21期減配、22期小幅回復 |
決算短信では第21期の営業収益4,781百万円、営業利益2,605百万円、純利益2,043百万円、DPU3,719円、第22期は営業収益4,762百万円、営業利益2,689百万円、純利益2,060百万円、DPU3,745円を予想しています。
第21期は利益の底
第21期では、
- 稼働低下による賃貸事業損益悪化
- 負債コスト増加
- 売却益減少
が重なります。
その結果、当期純利益は2,217百万円から2,043百万円へ約7.9％減少します。
第22期は稼働率回復で持ち直す
第22期は期中平均稼働率99.9％を前提とし、NOIは3,548百万円から3,699百万円へ150百万円増加する見込みです。
一方で営業外費用はさらに66百万円増加するため、純利益は17百万円しか回復しません。
ここに、今回の決算の構造がよく表れています。
物件運営は回復しても、金融費用が利益成長をかなり相殺するという構図です。
6．その他注目すべき点
1．【ポジティブ】含み益は過去最高水準へ
第20期末の鑑定評価額は185,530百万円、含み益35,637百万円、含み益率23.8％です。
1口NAVも188,220円へ上昇しています。
資産売却によって含み益を顕在化できる余地があり、財務・資本政策の選択肢が広いことは強みです。
2．【ポジティブ】JCR格付がAA-へ向上
CREがSMFLグループ入りした後、JCR長期発行体格付はAA-（安定的）となりました。
決算短信ではR&I発行体格付A・見通しポジティブも確認できます。
格付改善は将来的な調達先拡大や資金調達コスト抑制につながる可能性があります。
3．【ネガティブ】ROEは7％を割り込む
ROEは、
- 2025年12月：7.04％
- 2026年6月：6.83％
- 2026年12月予想：6.45％
- 2027年6月予想：6.69％
となっています。
会社側が「ROE7％回復」を明確な目標として掲げていること自体、現在の資本効率が十分でないとの認識があると考えられます。
4．【中立】自己投資口取得を継続
第20期には約5億円の自己投資口取得を実施し、3,059口を消却しました。
自己投資口取得は投資口価格がNAVを下回る局面では1口当たり価値向上に寄与しやすい一方、手元資金を使用するため、物件取得との比較で最適な資本配分かを継続的に見る必要があります。
5．【中立】分配金政策は利益超過分配の比重が上昇
第20期DPU3,883円の内訳は、
- 利益分配金3,633円
- 利益超過分配金250円
でした。
第21期予想3,719円は、
- 利益分配金3,348円
- 利益超過分配金371円
となります。
つまり、分配金総額の減少を利益超過分配増額で一部緩和しています。
利益超過分配そのものが直ちに問題というわけではありませんが、DPUを見る際には利益部分と資本払戻部分を分けて確認したいところです。
7．専門家による「行間」の読解
1．狭山日高売却は「資産回転」だけでは説明しきれない
資料では「収益性向上のための資産入替」と説明されています。
ただ、ロジスクエア狭山日高については、安定稼働まで一定期間を要すると明記され、40％売却に続いて残る60％まで売却活動に入りました。
これは、計画的な利益確定というより、
「リーシングを続けて収益回復を待つより、資本を回収して別の用途へ振り向けた方が合理的」
と判断した可能性が高いと考えます。
必ずしも失敗案件と断定するものではありませんが、当初期待していた収益性を十分に発揮できていない資産への対応という側面は無視できません。
2．DPUの減少幅より利益分配金の減少幅を見るべき
第20期DPU3,883円から第21期3,719円への減少率は約4.2％です。
しかし利益分配金だけを見ると、
3,633円 → 3,348円
で約7.8％減少します。
利益超過分配を250円から371円へ増額するため、DPU全体の減少率は小さく見えます。
したがって、本業の利益水準を確認する場合には、DPUだけではなく利益分配金・EPU・NOIを見る必要があります。
3．賃料増額より金利上昇の方が速い
会社は「賃料増額により負債コストの増加を吸収」と説明しています。
方向性としては合理的ですが、短期的な数字は追いついていません。
第21期の主な差異要因では、
- 賃料増額効果：+24百万円
- 負債コスト増加：▲82百万円
第22期でも、
- 賃料増額効果：+19百万円
- 負債コスト増加：▲66百万円
となっています。
つまり少なくとも当面は、
賃料成長 ＜ 金利コスト上昇
です。
物流施設は住宅ほど短期間で一斉に賃料を書き換えられないため、インフレ対応には時間がかかります。
4．ROE7％目標は、現在の資本効率低下の裏返し
説明資料ではROE7％の回復を大きく掲げています。
しかし2026年12月期予想では6.45％まで低下します。
特に調整後1口FFOは、
- 2025年12月：4,587円
- 2026年6月：4,435円
- 2026年12月予想：4,177円
- 2027年6月予想：4,320円
です。
「7％へ成長する」というより、まずは低下した収益力を以前の水準へ戻す局面と見る方が慎重でしょう。
5．第22期99.9％稼働という回復シナリオは重要な前提
第21期の期中平均稼働率96.7％に対し、第22期は99.9％を予想しています。
かなり大きな回復です。
この前提が実現すればNOIは150百万円増加します。一方、リーシングが遅れれば、今回示されている第22期の利益回復シナリオも弱くなる可能性があります。
次回決算では、単純なDPU達成率以上に、
「予定していた空室がどの程度埋まったか」
を確認したいところです。
6．インダストリアル不動産追加は、外部成長の選択肢不足への対応とも読める
今回の規約変更では、物流施設に加えて工場、データセンター等まで投資可能とする方針です。
もちろん、スポンサーのネットワークを活かして成長機会を広げる前向きな変更とも評価できます。
一方で、物流施設のみでは資本コストを上回る魅力的な取得案件を十分確保しにくくなっている可能性も考えられます。
不動産価格上昇と金利上昇が同時に進む環境では、低いNOI利回りの物流施設を借入で取得してもEPU成長につながりにくくなります。
そのため、投資対象そのものを広げる判断には合理性があります。
7．合併報酬新設は「具体的な合併予定」とまでは読めない
規約変更案には、他の投資法人との合併が成立した場合、資産運用会社へ合併報酬を支払う規定が新設されています。
報酬額は原則、承継する不動産関連資産の評価額に対し最大1.0％です。利害関係者の場合は最大0.5％となります。
ただし、現時点で具体的な合併案件が開示されているわけではありません。
したがって「合併が近い」と断定するのは適切ではありません。
一方、
- 投資対象拡大
- 合併報酬制度新設
- 資産運用会社トップ交代
- 組織再編
が同時期に実施されているため、従来より多様な成長手段を使える制度設計へ変えようとしていると見る余地はあります。
8．トップ交代と財務IR部新設は、資本市場対応強化と整合する
資産運用会社では2026年8月18日付で、伊藤毅氏が代表取締役社長から取締役会長となり、岡武志氏が代表取締役社長へ就任しました。
さらに「企画部」を廃止し、
- 企画経理部
- 財務IR部
を新設しています。
会社側は理由を「経営数値管理機能の強化及び財務・IR機能の高度化」と説明しています。
今回の説明資料でもROE、FFO倍率、資本コスト、自己投資口取得といった資本市場向けの指標がかなり前面に出ています。
このため、組織変更と運用方針は別々の話というより、資本効率や投資口価格を以前より重視する経営への変化として見ることができます。
9．「物流施設の長期安定性」から、少し違うREITへ変わり始めている
従来の物流REITは、
- 長期契約
- 高稼働
- 安定した固定賃料
- 物件取得による資産規模拡大
というモデルが基本でした。
CREロジでは今回、
- 低稼働物件の売却
- 賃料増額
- CPI連動契約
- 戦略的設備投資
- 自己投資口取得
- 借入金返済
- 投資対象拡大
- ROE重視
が同時に進められています。
つまり、単純な「安定型物流REIT」から、
資産・負債・投資口を総合的に動かして1口当たり価値を高める資本効率型REIT
へ変化しようとしているように見えます。
この転換が成功すれば評価改善につながる可能性があります。
一方、狭山日高の売却後にNOIや調整後FFOが十分回復しなければ、「資産を売ってROEを整えているだけ」と市場から受け止められる可能性もあります。
その意味で、今後最も重要なのは資産規模ではなく、
調整後FFO、巡航利益、ROEが再び成長軌道へ戻るか
だと考えます。
8．免責事項
本記事は公開資料に基づく情報提供を目的としており、特定銘柄の推奨を目的としたものや投資勧誘、助言を行うものではありません。
情報の正確性について：作成にあたっては生成AIを活用しており、情報の正確性・完全性を保証するものではありません。投資検討の際は、必ず投資法人が発行する一次資料（決算短信等）をご確認ください。
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