ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）決算速報レポート

作成日：2026年8月26日

データソース：

• ジャパン・ホテル・リート投資法人 2026年12月期（第27期）中間決算短信
• ジャパン・ホテル・リート投資法人 2026年12月期（第27期）中間決算説明資料

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投資法人の特徴

ジャパン・ホテル・リート投資法人（JHR）は、ホテル用不動産を主な投資対象とするホテル特化型J-REITです。

国内外のレジャー需要が中長期的に期待できる地域を「戦略的投資対象地域」とし、フルサービスホテル、リゾートホテル、リミテッドサービスホテルなどを保有しています。

2026年3月には公募増資を実施し、取得価格1,260億円の「ハイアット リージェンシー 東京」を取得しました。さらに7月には「ザ・ビーチタワー沖縄」を309億円で譲渡し、8月には「カンデオホテルズ大阪なんば」を143.2億円で取得しています。

2026年8月3日時点のポートフォリオは52物件、取得価格6,481億円、鑑定評価額9,076億円、含み益2,556億円まで拡大しています。

JHRの特徴は、一般的なJ-REITよりもホテル運営業績が賃料に反映されやすい点です。ホテルのADR（平均客室単価）や稼働率、RevPARが上昇すれば収益のアップサイドを享受できる一方、景気、訪日需要、自然災害などによってホテル売上が落ちれば、その影響も受けやすい構造です。

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結論と総評

今回の中間決算は、全体としては良好と評価できそうです。

国内宿泊施設全体の延べ宿泊者数が前年同期比で減少するなか、JHRの変動賃料等導入29ホテルでは、2026年上期のRevPARが前年同期比＋4.9％、GOPが＋5.6％となりました。

特に、大阪を除く25ホテルではRevPAR＋8.9％、GOP＋12.2％とかなり強い伸びです。中国からの訪日客減少が続くなかでも、韓国、台湾、欧米豪など中国以外のインバウンドを取り込み、ADRを維持・上昇させることでホテル収益を成長させています。

一方で、大阪4ホテルの2026年通期RevPARは前年同期比▲12.5％予想です。ただし、ここには中国需要減少だけでなく、2025年の大阪・関西万博による高い前年実績の反動が含まれています。

2026年10月中旬以降は万博開催中との前年比較が終了するため、万博反動という特殊要因は徐々に薄れると考えられます。JHR自身も2026年を大阪市場の底とし、中国市場の回復を前提としなくても、他国からの訪日需要によって2027年以降は漸次回復すると見込んでいます。

もう一つの大きなポイントがキャピタルリサイクルです。

ザ・ビーチタワー沖縄を帳簿価額約63億円に対して309億円で譲渡し、約240億円の売却益を実現しました。この売却益を新規取得、内部留保、投資主還元、財務改善へ振り分けることで、2026年12月期予想DPUは5,811円まで上昇します。

ただし、この5,811円をそのままJHRの「巡航的な分配力」と見ることには注意が必要です。

今回予想には売却益による分配原資992円が含まれています。ホテル運営等から生み出される分配原資に近い部分は4,482円程度であり、表示上の予想分配金利回りだけで評価すると、実態以上に割安に見える可能性があります。

総じて見ると、JHRは金利上昇という逆風を受けていますが、ホテルの価格転嫁力、ホテル改装、オペレーター変更、賃料体系変更、物件売却など、利益を守るために使える手段が比較的多いREITです。

「金利上昇に強い」というより、金利上昇に対して打ち返す手段をまだ持っているREITと見るのが適切でしょう。

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今回の「行間」

詳細は「7．専門家による行間の読解」で解説します。

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1．決算サマリー

JHRは1年決算であり、中間期には分配を行いません。このため、まず前年同期と2026年中間期の実績を比較し、その後、2025年12月期実績と2026年12月期通期予想を比較します。

中間期実績比較

指標	2025年6月中間期	2026年6月中間期	増減	一言コメント
営業収益	21,481百万円	22,568百万円	＋1,086百万円	ホテル賃料増加
営業費用	約7,024百万円	約7,881百万円	約＋857百万円	ラボ計算
営業利益	14,457百万円	14,687百万円	＋230百万円	前年同期比＋1.6％
純利益	12,764百万円	11,789百万円	▲975百万円	金融費用等の影響
EPU	2,504円	2,103円	▲401円	POによる投資口数増加も影響
DPU	―	―	―	1年決算のため中間分配なし
自己資本比率	49.8％	49.7％	▲0.1pt	ほぼ横ばい
NOI	16,859百万円	20,070百万円	＋3,210百万円	前年同期比＋19.0％
償却後NOI	13,590百万円	16,282百万円	＋2,692百万円	＋19.8％
発行済投資口数	5,097,006口	5,904,006口	＋807,000口	2026年3月PO
格付	JCR A＋等	JCR AA－／R&I A＋	改善	2026年に格上げ

※営業費用は「営業収益－営業利益」によるラボ計算。

2026年中間期は、営業収益とNOIが伸びている一方、純利益とEPUは前年同期を下回っています。

これはホテル本業が悪化したというより、前年同期に不動産売却益23.46億円が計上されていたことや、2026年3月の公募増資によって投資口数が15.8％増加したことなどの影響があります。

実際、不動産運用収益は前年同期比＋17.9％、NOIは＋19.0％です。ホテル事業そのものを見る限り、増収基調は維持されています。

第26期実績・第27期通期予想比較

指標	第26期：2025年12月期	第27期：2026年12月期予想	増減	一言コメント
営業収益	45,564百万円	75,124百万円	＋29,559百万円	売却益・新規取得が寄与
営業費用	約14,512百万円	約16,752百万円	約＋2,240百万円	ラボ計算
営業利益	31,052百万円	58,372百万円	＋27,319百万円	売却益が大きく寄与
純利益	27,145百万円	52,099百万円	＋24,954百万円	前年比＋91.9％
EPU	5,325円	9,051円	＋3,726円	売却益を含む
DPU	5,061円	5,811円	＋750円	前年比＋14.8％
巡航EPU	明確な開示なし	明確な開示なし	―	下記参照
自己資本比率	50.8％	―	―	6月末49.7％
有利子負債額	269,301百万円	340,301百万円想定	＋71,000百万円	大型取得・CAPEX借入
賃貸NOI	38,554百万円	45,853百万円	＋7,298百万円	＋18.9％
NOI利回り	約7.5％	約7.1％	約▲0.4pt	ラボ単純計算
FFO	約31,493百万円	約35,884百万円	約＋4,391百万円	ラボ計算
債務平均残存年数	3.5年	3.2年想定	▲0.3年	やや短期化
平均調達金利相当	1.7％	2.0％想定	＋0.3pt	有利子負債コスト
固定債務比率	80.1％	78.5％想定	▲1.6pt	高水準だが低下
客室稼働率	83.6％	85.9％予想	＋2.4pt	変動賃料29ホテル
格付	JCR A＋	JCR AA－／R&I A＋	改善	安定的

2025年末から2026年末想定まで、有利子負債コストは1.7％から2.0％へ上昇する見込みです。一方、時価LTVは2025年末35.3％、2026年末想定34.9％と低水準を維持します。

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2．外部成長戦略

JHRは、単純な資産規模拡大だけでなく、キャピタルリサイクルを組み合わせた外部成長を進めています。

ハイアット リージェンシー 東京の取得

2026年3月に取得価格1,260億円で取得しました。

公募増資による調達額は618億円、新規借入額は650億円です。

大型フルサービスホテルの取得により、2026年8月3日時点では取得価格ベースの東京比率が37.5％、フルサービスホテル比率が59.6％まで上昇しました。

ポートフォリオの質やブランド力の向上という意味では大きな取得ですが、単一物件の規模も非常に大きく、当該ホテルの収益変動がJHR全体へ与える影響も従来より大きくなったと考えられます。

ザ・ビーチタワー沖縄の売却

2026年7月31日に309億円で譲渡しました。

• 帳簿価額：約63億円
• 鑑定評価額：104億円
• 譲渡価格：309億円
• 想定売却益：約240億円

帳簿価額の約5倍、鑑定評価額の約3倍での売却となります。

売却資金は、

• カンデオホテルズ大阪なんば取得等：約149億円
• 内部留保：約95億円
• 分配原資：約60億円
• 売却コスト：約5億円

などに振り分けられる予定です。

結果として、フリーキャッシュは資産入替前の約70億円から189億円へ増加し、負ののれん残高も約38億円から61億円へ増加する見込みです。

カンデオホテルズ大阪なんば取得

取得価格143.2億円、鑑定評価額149億円、築約9年のホテルです。

ザ・ビーチタワー沖縄より築浅で、予想NOIも約4.92億円と、売却資産の約4.64億円を上回ります。

資産入替後もNOI水準を維持しつつ、築年数を若返らせたという点では合理的な入替です。

一方、現在の賃料は固定賃料で、定期建物賃貸借契約は2047年までです。ホテル収益に対して賃料水準が低いことをJHRはアップサイドとして説明していますが、その収益成長をJHRがどの時点で享受できるかについては慎重に見る必要があります。

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3．内部成長戦略

ホテル運営は大阪を除けばかなり強い

変動賃料等導入29ホテルの2026年通期予想は、

指標	2025年実績	2026年予想	前年比
客室稼働率	83.6％	85.9％	＋2.4pt
ADR	20,746円	21,089円	＋1.7％
RevPAR	17,336円	18,121円	＋4.5％
売上	81,890百万円	85,332百万円	＋4.2％
GOP	31,583百万円	33,522百万円	＋6.1％
GOPマージン	38.6％	39.3％	＋0.7pt

宿泊人数そのものだけに依存せず、ADRと稼働率の両方を改善させてRevPARを伸ばしています。

中国客減少を他国客が補完

2026年上期の訪日客全体は前年同期比▲2.0％ですが、中国以外は＋13.3％です。

JHRが保有するホテルでも、大阪を除く25ホテルでは2026年通期RevPAR＋7.8％を予想しています。

中国からの訪日客減少そのものは明確な逆風ですが、現時点では「中国客が減った穴を他国客で埋める効果が時間経過とともに失われている」という兆候は確認しにくい状況です。

むしろ国籍構成が分散しつつあると見る余地があります。

大阪は特殊要因が大きい

大阪4ホテルでは、

• 上期RevPAR：▲14.2％
• 下期予想：▲10.9％
• 通期予想：▲12.5％

です。

一方、大阪を除く25ホテルでは通期＋7.8％です。

大阪については中国人観光客の減少に加えて、2025年4月から10月に開催された大阪・関西万博による高い前年実績の反動が重なっています。

そのため、大阪の▲12.5％をそのまま構造的なホテル需要減退とみなすのは慎重であるべきでしょう。

2026年10月中旬以降は「前年が万博開催中」という比較条件が消えるため、11月以降の月次RevPARは大阪ホテル市場の実力を確認する重要な指標になります。

戦略的CAPEX

JHRはホテルの商品力を維持・向上させるため、戦略的CAPEXを積極化しています。

2026年のCAPEX予想は129.54億円で、減価償却費78.56億円を大きく上回ります。

主な案件は、

です。

JHRは原則としてCAPEXを減価償却費の範囲内で行う方針ですが、現在はホテルマーケットの成長を取り込むため、それを上回る投資を行っています。

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4．財務戦略

財務指標

指標	2025年12月末	2026年6月末	2026年12月末想定
有利子負債総額	2,693億円	3,343億円	3,403億円
時価LTV	35.3％	34.5％	34.9％
固定金利比率	80.1％	78.5％	78.5％
平均残存年数	3.5年	3.4年	3.2年
有利子負債コスト	1.7％	1.9％	2.0％
フリーキャッシュ	96億円	88億円	189億円

JHRは原則として時価LTV40％を上限とする方針です。

含み益が大きいため、総資産LTVに比べて時価LTVはかなり低く、財務余力は確保されています。

2026年12月期には、ヒルトン東京お台場の改装資金の一部として60億円の新規借入れを予定していますが、それを含めても時価LTVは34.9％想定です。

金利上昇リスク

説明資料では2027年について、政策金利上昇によるDPU影響を試算しています。

シナリオ	DPU影響	影響を吸収するためのRevPAR成長率
政策金利 年＋0.5％	▲159円	＋2.6％
政策金利 年＋1.0％	▲211円	＋3.4％

これはホテルREITの特徴を非常によく示しています。

オフィスや物流施設の場合、金利が上昇しても賃料を短期間に数％引き上げることは容易ではありません。

ホテルは毎日客室価格を変更できるため、RevPARを数％成長させることができれば金利上昇を吸収できる可能性があります。

ただし、これは「ホテルREITは金利上昇に強い」という意味ではありません。

RevPARを伸ばし続けられることが条件となる金利耐性です。

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5．次期・次々期業績予想

JHRは12月決算の1年決算であり、今回の中間決算時点では2027年12月期以降の正式な業績予想を開示していません。

このため、開示済みの2025年12月期実績と2026年12月期予想のみを比較します。

指標	2025年12月期実績	2026年12月期予想	2027年12月期	一言コメント
営業収益	45,564百万円	75,124百万円	未開示	2026年は売却益を含む
営業費用	約14,512百万円	約16,752百万円	未開示	ラボ計算
営業利益	31,052百万円	58,372百万円	未開示	売却益寄与大
純利益	27,145百万円	52,099百万円	未開示	同上
巡航EPU	明確な開示なし	明確な開示なし	未開示	4,482円を巡航EPUとは扱わない
DPU	5,061円	5,811円	未開示	売却益等992円含む

2026年DPU5,811円は前年から750円増加しますが、そのうち売却益等による分配原資は992円です。

したがって、2027年の売却益が同規模で発生しなければ、単純に5,811円を維持できるとは限りません。

一方、2026年に内部留保した売却益やフリーキャッシュ、負ののれん残高は将来のDPU安定化や成長投資の原資となるため、「2026年限りの利益を全部配った」という構造でもありません。

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6．その他注目すべき点

1．【ポジティブ】中国以外のインバウンドがかなり強い

中国からの訪日客が大きく減少しているにもかかわらず、中国以外からの訪日客は2026年上期＋13.3％です。

大阪を除くJHR25ホテルのRevPARも上期＋8.9％となっており、少なくとも現時点では中国需要減少を他国需要でかなり補完できています。

「中国客が戻らなければホテル需要は成長できない」という構図ではない可能性があります。

2．【ポジティブ】含み益2,556億円は大きな武器

2026年8月3日時点の含み益は2,556億円です。

ザ・ビーチタワー沖縄の売却は、この含み益を単なる帳簿上の数字ではなく、

• 新規取得
• 成長投資
• 分配
• 財務改善

へ変換できることを示しました。

ホテル価格が高い環境は新規取得には逆風ですが、既存物件を売却する側に回れば大きな追い風になります。

3．【ネガティブ】CAPEX負担が大きくなっている

ADRを上げ続けるには、ホテルそのものの商品力も維持する必要があります。

2026年CAPEX129.54億円に対して減価償却費は78.56億円です。

現在のホテル市況が好調だからこそ投資回収が期待できますが、ホテル需要が弱くなった場合には、「巨額投資を行ったのにADRを十分上げられない」というリスクがあります。

4．【ネガティブ】ヒルトン東京お台場は2027年末まで大規模改装

ヒルトン東京お台場は2026年2月から2027年12月末まで大規模改装を予定しています。

改装期間中は売り止めの影響により変動賃料が発生しない前提です。

改装後の収益力向上が期待される一方、短期的には明確な利益減少要因です。

5．【中立】表示利回り約7％をそのまま割安とは見にくい

所長提示の2026年8月26日終値82,500円に対し、予想DPU5,811円を単純に割ると予想分配金利回りは約7.0％です。

数字だけを見るとかなり高利回りですが、5,811円には売却益等992円が含まれています。

売却益と負ののれんを除く4,482円を参考値として82,500円で割ると約5.4％です。

もちろん4,482円を正式な巡航DPUとみなすことはできませんが、市場が5,811円を永久に続く分配金とは評価していないと考えれば、7％という表示利回りでも投資口価格が急騰していないことには一定の説明がつきます。

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7．専門家による「行間」の読解

1．上期は予想超過なのに、通期予想はほとんど上げていない

2026年中間期の純利益は前回予想を9.0％上回りました。

ところが通期純利益予想の引き上げは約0.4％にとどまります。

つまりJHR自身も、上期好調をそのまま下期へ延長してはいません。

主な背景として考えられるのが大阪市場です。

大阪は中国需要減少と万博反動が重なっており、下期についても慎重な前提を置いています。

2．大阪▲12.5％を「ホテル市況悪化」と読むと実態を見誤る可能性

大阪を除く25ホテルは通期RevPAR＋7.8％予想です。

大阪だけ▲12.5％という極端な差があります。

前年2025年には大阪・関西万博が4月から10月まで開催されていたため、2026年は非常に高い前年実績との比較になります。

したがって、2026年11月以降の大阪ホテルRevPARが重要です。

ここで前年並み、あるいはプラスへ戻れば、2026年前半の弱さはかなりの部分が万博反動だったと確認できます。

逆に11月以降も大幅な前年割れが続けば、中国需要減少など構造的要因を改めて検討する必要があります。

3．「中国人減少＝インバウンド失速」ではない

中国以外の訪日客は増加しています。

ホテル需要を見る場合、単純な訪日客総数だけでなく、国籍構成、滞在日数、消費単価、利用するホテルグレードまで見る必要があります。

特にフルサービスホテル比率の高いJHRでは、欧米豪など長期滞在・高単価需要を取り込む余地があります。

現時点では、中国客減少を他国需要で補完する効果が時間経過とともに消えている兆候は明確ではありません。

むしろ「中国依存型インバウンド」から「国籍分散型インバウンド」へ移行できるかが、中期的な重要テーマになりそうです。

4．DPU5,811円を「実力DPU」と見るのは危険

2026年DPU予想5,811円には売却益等992円が含まれます。

さらに負ののれん活用337円もあります。

そのため、5,811円を基準に将来の利益成長を考えると過大評価になる可能性があります。

今回のザ・ビーチタワー沖縄売却は非常に優れた資本政策ですが、「良い売却ができたこと」と「ホテルの巡航利益が5,811円相当まで成長したこと」は分けて考える必要があります。

5．ADRを維持するために必要なCAPEXが増えている

ホテルREITはインフレ時に客室単価を迅速に変更できます。

これは大きな強みです。

一方、そのADRを上げ続けるには、

• 客室改装
• レストラン改装
• ブランド変更
• 設備更新
• サービス品質維持

などが必要です。

ホテルは「家賃を上げるだけ」で価格転嫁できるわけではありません。

2026年CAPEX129.54億円という数字は、ホテルの価格転嫁力の裏側に相応の投資負担があることを示しています。

6．ヒルトン東京お台場108億円改装は大きな賭けでもある

ヒルトン東京お台場では総額108.51億円の改装を実施します。

改装期間中は変動賃料が消える一方、工事完了後には高単価層を取り込む計画です。

成功すればJHRの内部成長を大きく押し上げる可能性があります。

ただし、

投資 → 売り止めによる収益減 → 借入増加 → 金利負担 → 改装後にADR上昇

という時間差があります。

短期的には利益圧迫要因であり、2028年以降にどこまで投資回収できるかを見る必要があります。

7．ホテルREITの「金利耐性」は無条件ではない

JHRの試算では、政策金利が年間1％上昇した場合、DPUへの影響は▲211円です。

これをRevPAR＋3.4％で吸収できるとしています。

この数字はホテルREITの強みを示すと同時に、弱点も示しています。

RevPARが＋4％、＋5％と成長している局面なら金利上昇を吸収できます。

しかし景気後退等でRevPARが横ばい、あるいはマイナスになれば、金利負担だけが残ります。

ホテルREITは「金利に強い」のではなく、収益成長によって金利を追い越せる間は強いと考えるべきでしょう。

8．普通のJ-REITより「株式」に近い

JHRの収益は、一般的なオフィス・住宅REITよりホテル事業の業績と連動します。

ホテルでは、

宿泊需要 → ADR・稼働率 → RevPAR → GOP → 変動賃料 → JHR利益

というルートが比較的短期間で動きます。

そのため景気敏感性が高く、普通株に近い値動き・利益変動性を持ちやすいREITです。

市場から高い分配金利回りを要求されやすい理由の一つとして、この収益変動リスクは考慮する必要があります。

一方、この構造があるからこそ、インフレ局面では価格転嫁による収益成長も可能です。

9．ハイアット リージェンシー 東京でポートフォリオ集中度が上昇

取得価格1,260億円は、JHRの資産規模6,481億円に対して非常に大きな物件です。

ポートフォリオのブランド力や東京比率、フルサービスホテル比率を高める意味ではポジティブです。

一方、一物件の収益変動が投資法人全体へ与える影響は従来より大きくなります。

大型優良物件取得による「質の向上」と「集中リスク」は表裏一体です。

10．HMJ集中はJHRの最大の強みであり、リスクでもある

JHRではHMJグループの関与するホテル割合が非常に高くなっています。

これにより、

• レベニューマネジメント
• リブランド
• オペレーター変更
• コスト管理
• CAPEX
• 賃料体系変更

まで一体的に動かせる点が、JHRの内部成長力につながっています。

オリエンタルホテル福岡 博多ステーションなどでは、オペレーター変更・リブランド後にRevPAR、賃料、NOI利回りが大幅に向上した実績もあります。

一方で、運営ノウハウやオペレーター機能が特定グループへ集中することになるため、JHRは単なる不動産ポートフォリオというより、ホテル運営プラットフォームの能力に大きく依存するREITとも言えます。

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8．免責事項

本記事は公開資料に基づく情報提供を目的としており、特定銘柄の推奨を目的としたものや投資勧誘、助言を行うものではありません。

情報の正確性について：作成にあたっては生成AIを活用しており、情報の正確性・完全性を保証するものではありません。投資検討の際は、必ず投資法人が発行する一次資料（決算短信等）をご確認ください。

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