作成日：2026年8月20日
データソース：
- マリモ地方創生リート投資法人 2026年6月期（第20期）決算短信
- マリモ地方創生リート投資法人 2026年6月期（第20期）決算説明会資料
- 株式会社マリモ 第55期（2025年7月期）連結決算概況
- 株式会社マリモホールディングス 2025年7月期 連結決算概況
投資法人の特徴
マリモ地方創生リート投資法人は、地方都市を中心にレジデンス、商業施設、ホテル、オフィス、物流施設などへ分散投資する総合型J-REITです。
スポンサーは非上場の不動産会社である株式会社マリモ。スポンサーが全国で培ってきた不動産開発・物件取得ネットワークを活用し、地方を中心に比較的高い利回りを確保できる物件を取得することを特徴としています。
第20期末時点では61物件、取得価格総額623.41億円を保有し、ポートフォリオ全体の期末稼働率は99.0％、期中平均稼働率は99.2％でした。
第20期には初のヘルスケア施設「ツクイ・サンフォレスト水戸」を10.8億円で取得。さらに決算後の2026年8月には、四国初進出となるレジデンス「アルティザ高松中央町」を9.2億円で取得しています。
一方、今後は単純な資産規模拡大だけではなく、年間約50億円の物件売却を行い、含み益を投資主へ還元しながら新しい物件へ入れ替える「ポートフォリオ循環モデル」を本格化させる方針です。
結論と総評
第20期は、営業収益27億8百万円、営業利益12億53百万円、当期純利益9億3百万円となり、前期比で増収増益となりました。DPUも3,206円から3,512円へ9.5％増加しています。
内容を分解すると、レジデンスの賃料増額、商業施設の増収、ホテル変動賃料の伸長など、内部成長そのものはかなり良好です。賃貸NOIも前期19億19百万円から19億68百万円へ増加しました。
一方で、今回の決算で最も注意すべきなのは財務です。
第20期の平均調達金利は前期1.359％から1.625％へ上昇。2026年8月3日の借換え後は有利子負債が100％変動金利となり、会社予想では平均調達金利が第21期2.086％、第22期2.336％まで上昇する想定です。
内部成長で稼いだ利益のかなりの部分を金利上昇が吸収する構造が見え始めています。
また、会社は今後「DPU4,000円」を目標に掲げていますが、これは賃貸利益だけで4,000円を稼ぐという意味ではありません。年間約50億円の物件売却によって約119億円の含み益を順次顕在化し、利益超過分配も組み合わせて分配金へ還元する戦略です。
そのため今後の評価ポイントは、
内部成長＋新規取得による利益成長 ＞ 金利上昇＋売却によるNOI減少
という循環を維持できるかどうかにあります。
今回の「行間」
今回特に注目したい「行間」は以下の通りです。
- 100％変動金利化は、固定金利が高くなり過ぎたことへの現実的な対応という側面がある
- 内部成長は強いが、その成果を金利上昇がかなり吸収している
- 第22期EPU2,383円が、追加売却を行わない場合の収益力を見る重要な数字
- 年間50億円売却はAUM約8％に相当し、本格的な資産回転戦略
- 含み益119億円は強力な武器だが、還元すれば当然減少する
- 利益超過分配は301円→442円→490円と増加する予想
- LTV48.9％と100％変動金利の組み合わせは金利感応度が高い
- アルティザ高松中央町は取得条件は良好だが、稼働率87％からのリーシングが必要
- スポンサーとREIT双方が不動産を回転させるビジネスモデルがより明確になっている
詳細は本文で解説します。
1．決算サマリー
第19期・第20期比較
| 指標 | 前期：2025年12月期 | 当期：2026年6月期 | 増減 | 一言コメント |
|---|---|---|---|---|
| 営業収益 | 2,514百万円 | 2,708百万円 | +193百万円 | 賃貸収益増＋売却益計上 |
| 営業費用 | 1,363百万円 | 1,454百万円 | +90百万円 | 賃貸費用・運用報酬等増加 |
| 営業利益 | 1,150百万円 | 1,253百万円 | +103百万円 | 増収効果で増益 |
| 純利益 | 833百万円 | 903百万円 | +70百万円 | 前期比8.5％増 |
| EPU | 2,961円 | 3,211円 | +250円 | 売却益113百万円を含む |
| DPU | 3,206円 | 3,512円 | +306円 | 利益超過分配301円を含む |
| 巡航EPU相当 | 約2,961円 | 約2,810円 | 約▲151円 | 売却益控除後のラボ計算 |
| 自己資本比率 | 44.1％ | 44.0％ | ▲0.1pt | ほぼ横ばい |
| 有利子負債額 | 33,340百万円 | 33,340百万円 | 変わらず | 借入残高は横ばい |
| 賃貸NOI | 1,919百万円 | 1,968百万円 | +49百万円 | 本業NOIは増加 |
| NOI利回り | 6.3％ | 6.5％ | +0.2pt | 高利回りを維持 |
| FFO | 1,260百万円 | 1,251百万円 | ▲9百万円 | 売却益控除後では微減 |
| 債務平均残存年数 | 2.0年 | 2.0年 | 横ばい | 比較的短い |
| 平均調達金利 | 1.359％ | 1.625％ | +0.266pt | 金利負担上昇 |
| 固定債務比率 | 11.4％ | 11.4％ | 横ばい | 変動金利比率88.6％ |
| 期末稼働率 | ― | 99.0％ | ― | 高稼働を維持 |
| 格付 | JCR A- | JCR A- | 変わらず | 見通し「安定的」 |
※営業費用は「営業収益－営業利益」により算出。
※巡航EPU相当は、当期純利益から不動産等売却益を控除し、発行済投資口数281,494口で除した当ラボ計算値。第19期は不動産等売却損益がないためEPUと同額。第20期は不動産等売却益113百万円を控除。
※賃貸NOI、NOI利回り、FFOは決算説明資料記載値。FFOの定義は「当期純利益＋減価償却費－不動産等譲渡損益」。
※第20期の賃貸NOI1,968百万円、NOI利回り6.5％、FFO1,251百万円は説明資料34ページに記載されています。
決算サマリー所見
表面的には順調な決算です。
営業収益は7.7％増、営業利益は9.0％増、当期純利益は8.5％増。DPUも3,512円まで伸びました。
ただし、DPU増加を分解すると少し違う景色が見えます。
既存物件のNOI改善は1口当たり＋78円、取得・譲渡による賃料影響は＋98円だった一方、支払利息▲150円、控除対象外消費税▲45円、減価償却費等▲132円と、財務・その他コストで合計▲327円の押し下げが発生しました。
これを不動産売却益＋401円、利益超過分配＋56円で補い、DPUを3,512円まで引き上げた形です。
つまり、賃貸事業は成長しているものの、それ以上に金利を中心としたコスト圧力が強まっている点が今回の決算の重要なポイントです。
2．外部成長戦略
マリモ地方創生リートは、従来の資産規模拡大型から、取得と売却を組み合わせる「循環型」に明確に移行しつつあります。
第20期取得：ツクイ・サンフォレスト水戸
- 所在地：茨城県水戸市
- 取得価格：1,080百万円
- 鑑定評価額：1,210百万円
- 鑑定NOI利回り：5.7％
- 稼働率：100％
- 築年：2015年
- ヘルスケア施設として初取得
取得価格が鑑定評価額を下回り、稼働率100％の安定資産です。
第21期取得：アルティザ高松中央町
- 所在地：香川県高松市
- 取得価格：920百万円
- 鑑定評価額：1,070百万円
- 鑑定NOI利回り：6.2％
- 稼働率：87.0％
- 78戸
- 四国エリア初進出
取得時点で約16％の含み益率を確保しており、価格条件は良好です。一方で稼働率87％であるため、取得後のリーシング力が問われます。
売却：アルティザ相武台
アルティザ相武台は、
- 当初取得価格：1,130百万円
- 譲渡価格：1,500百万円
- 鑑定評価額：1,330百万円
- 築年数：約33年
で売却。
第20期に35％、第21期に残り65％を譲渡し、第20期に1.13億円、第21期に2.09億円の売却益を計上する予定です。
これは会社が掲げる、
「今後CAPEX・修繕負担が増える可能性のある資産を高値で売却し、よりキャッシュフロー効率の良い資産へ入れ替える」
という戦略の具体例といえます。
年間50億円の売却を計画
今後は年間約50億円、AUMの約8％に相当する物件売却を企図しています。
第20期からの売却実績は15億円で、2026年12月末までに50億円へ到達するため、追加で約35億円の売却機会を探索しています。
これは単なる臨時売却ではなく、継続的な資産回転を前提とした運用モデルです。
3．内部成長戦略
内部成長は今回の決算で最も評価しやすい部分です。
レジデンス
第20期のテナント入替時賃料増減率は、
＋3.5％
となり、第19期の＋1.48％から大幅に改善しました。
193戸の入替のうち155戸、約80％で賃料増額を実現しています。東京圏では＋10％、北海道＋6％、東北＋5％など、地方でも増賃が確認されています。
今後も、
- 東京圏：10％以上の増賃を検討
- 北海道：3～5％
- 東北：特に2LDK以上で3～5％
- 関東・近畿・九州：2～3％
など、エリア別に増額方針を設定しています。
一方、運用会社は「一時的な稼働率低下を許容しながら賃料増額を最大化する」と明記しています。
これは賃料成長を優先する合理的な戦略ですが、今後は増賃率だけでなく、ダウンタイムを含めた実質的なNOI成長を見る必要があります。
商業施設
リソラ大府クリニックモールでは、契約更新時の交渉により対象区画の賃料を11.1％引き上げました。
レジデンスだけでなく、固定的と思われやすい商業施設でも賃料改定を実現している点は評価できます。
ホテル
KOKO HOTEL飛騨高山の変動賃料は取得時予想の約2.4倍、ホテルSUI浜松も約2.2倍となりました。
第19期から第20期のDPU増減でもホテル変動賃料だけで＋116円相当の寄与があり、現在の内部成長を支える重要な柱です。
ただし、KOKO HOTEL飛騨高山はインバウンド比率64％であり、訪日客動向による変動性には注意が必要です。
4．財務戦略
今回の決算で最も慎重に見たい部分です。
財務指標
| 指標 | 第19期 | 第20期 | コメント |
|---|---|---|---|
| 有利子負債 | 333.4億円 | 333.4億円 | 横ばい |
| 総資産LTV | 49.0％ | 48.9％ | ほぼ横ばい |
| 時価LTV | 42.1％ | 41.6％ | 含み益により低位 |
| 平均残存年数 | 2年 | 2年 | 短め |
| 平均調達金利 | 1.359％ | 1.625％ | 上昇 |
| 変動金利比率 | 88.6％ | 88.6％ | 高水準 |
| 格付 | JCR A- | JCR A- | 安定的 |
2026年8月以降は100％変動金利
8月3日に38億円の借入れを借り換えています。
旧借入は、
固定0.862％・5年
でしたが、新規借入は、
1か月TIBOR＋0.60％・変動金利・3.5年
となりました。
この借換えにより変動金利比率は100％となります。
運用会社は、長期金利が短期金利以上に急上昇し、固定化コストが大きく上昇しているため、長短金利差を見ながら借入条件を判断すると説明しています。
これは一定の合理性があります。
一方で、結果として今後の政策金利・TIBOR上昇がほぼ直接金融費用に波及する構造です。
金利上昇予想
会社予想では、
- 第20期：平均調達金利1.625％
- 第21期：2.086％
- 第22期：2.336％
と想定しています。
さらに、
金利10bp上昇でDPU約50円減少
と試算しています。
第21期の支払利息は第20期比約80百万円増、第22期にはさらに約35百万円増える予想です。
内部成長で賃料を引き上げても、その成果のかなりの部分を金融費用が吸収する可能性があります。
5．次期・次々期業績予想
業績予想比較
| 指標 | 当期：2026年6月期 | 次期：2026年12月期予想 | 次々期：2027年6月期予想 | 一言コメント |
|---|---|---|---|---|
| 営業収益 | 2,708百万円 | 2,768百万円 | 2,578百万円 | 第22期は売却益剥落 |
| 営業費用 | 約1,454百万円 | 約1,458百万円 | 約1,440百万円 | ラボ計算 |
| 営業利益 | 1,253百万円 | 1,310百万円 | 1,138百万円 | 第22期減益 |
| 純利益 | 903百万円 | 878百万円 | 670百万円 | 金利上昇も影響 |
| 巡航EPU相当 | 約2,810円 | 約2,375円 | 2,383円 | 売却益控除後 |
| DPU | 3,512円 | 3,561円 | 2,873円 | 第22期▲19.3％ |
会社予想は、2026年12月期が営業収益27億68百万円、営業利益13億10百万円、純利益8億78百万円、DPU3,561円。2027年6月期は営業収益25億78百万円、営業利益11億38百万円、純利益6億70百万円、DPU2,873円です。
第21期にはアルティザ相武台の残り65％の売却益が寄与します。
一方、第22期では売却益が剥落し、EPUは2,383円まで低下します。
会社は第22期についても追加物件売却を行い、DPU4,000円を目指す方針ですが、現時点で公表されている正式な業績予想は2,873円です。
巡航EPUについて
当ラボでは不動産売却益を控除したEPUを「巡航EPU相当」として試算します。
第20期は約2,810円。
第21期は、アルティザ相武台の売却益を除けば概ね2,300円台後半。
第22期は現時点で不動産売却益を織り込んでいないため、EPU2,383円がほぼ巡航利益に近い水準となります。
この推移を見ると、DPU4,000円という目標と、本業利益であるEPU2,300～2,800円台にはまだ大きな差があることが分かります。
6．その他注目すべき点
1．【ポジティブ】含み益は約119億円まで拡大
第20期末の取得価格総額623.41億円に対し、帳簿価額608.41億円、鑑定評価額727.90億円で、含み益は約119.48億円です。
AUMに対して約19％に相当し、売却益創出余力としては大きなバッファです。
2．【ポジティブ】NOIは増加
賃貸NOIは第19期19.19億円から第20期19.68億円へ増加。
NOI利回りも6.3％から6.5％へ上昇しています。
金利上昇局面では、高いNOI利回りそのものが重要な耐性になります。
3．【ネガティブ】FFOは微減
NOIは増加した一方、FFOは12.60億円から12.51億円へ微減しています。
これは、物件運営の改善が最終的なキャッシュフロー成長にそのままつながっていないことを示します。
4．【中立】初のヘルスケア施設取得
ツクイ・サンフォレスト水戸の取得により、アセットタイプをさらに分散しました。
稼働率100％、鑑定NOI利回り5.7％と安定性はありますが、ヘルスケアは一般的に長期固定賃料型となりやすく、今後のインフレ対応力については別途確認していく必要があります。
5．【中立】スポンサーの財務体質
スポンサーの株式会社マリモは非上場企業ですが、2025年7月期の連結売上高は726.99億円、営業利益49.99億円、親会社株主帰属利益27.28億円でした。
一方、販売用不動産257億円、仕掛販売用不動産779億円を抱え、不動産開発会社らしく借入金も大きい財務構造です。
マリモホールディングス連結では売上高750.54億円、営業利益43.09億円。本業は黒字ですが、関係会社株式売却損などにより親会社株主帰属損失3.42億円となりました。
巨大上場デベロッパーほどの財務的な後ろ盾を期待するスポンサーではありませんが、一定規模の開発・物件供給能力を有していると考えられます。
なお、スポンサー資料は決算期の関係から2025年7月期と約1年前の数字です。速報時点では参考情報にとどめ、2026年7月期の決算概況については今後の有価証券報告書分析時に改めて確認する必要があります。
7．専門家による「行間」の読解
1．100％変動金利は「積極策」というより、固定化コスト上昇への現実的対応
運用会社は長期金利が短期金利より速く上昇していることを理由に、長短金利差を見ながら借入条件を判断するとしています。
したがって100％変動金利化は、
「金利が上がらないと考えている」
という単純な判断ではなく、
「現在の水準で長期固定してしまうコストも高いため、変動で一定期間耐える」
という判断に近いと考えられます。
合理性はありますが、結果として短期金利上昇リスクを正面から引き受けています。
2．内部成長は実現している。それでもEPUが伸びにくい
第20期は既存物件NOIで＋78円、取得・売却物件による賃料増減で＋98円のプラス効果がありました。
しかし財務その他コストは▲327円。このうち支払利息だけで▲150円です。
これは、
「賃料が上がれば金利上昇を吸収できる」
という話が、それほど簡単ではないことを示しています。
第21期、第22期には平均調達金利がさらに上がる想定であり、今後は内部成長率と金融費用増加率の競争になります。
3．DPU4,000円より、第22期EPU2,383円の方が重要
決算説明資料では「DPU4,000円を目指す」という数字が目立ちます。
しかし、第22期の正式予想は、
EPU2,383円、DPU2,873円
です。
DPUとの差490円は利益超過分配です。
さらに4,000円に近づけるには追加の資産売却益が必要になります。
したがって、現在の本業の利益水準を見る場合は、4,000円よりも2,383円を出発点として考える方が実態に近いでしょう。
4．年間50億円の売却は「臨時策」ではない
資産規模約623億円に対して年間約50億円、つまり約8％の売却を計画しています。
これは数年に一度の資産入替ではなく、かなり積極的な資産回転です。
重要なのは売却額ではありません。
売却で失ったNOI以上のNOIを、新規取得と内部成長で再構築できるか
です。
これができれば資産の質を高めながらDPUを引き上げる好循環になります。
逆にできなければ、売却益は出るものの本業利益は徐々に縮小する可能性があります。
5．含み益119億円は武器だが、使えば減る
約119億円の含み益は、マリモ地方創生リートにとって大きな強みです。
ただし、会社は含み益を単なる財務バッファとして保有するのではなく、積極的に顕在化して投資主へ還元する方針です。
したがって、今後は売却益だけを見るのではなく、
- 含み益総額
- 取得した新規物件の鑑定差額
- 売却後のNOI
- 取得後のNOI
- AUM
をセットで確認する必要があります。
含み益を使いながら、新しい含み益を作れるか。
これが循環モデルの持続性を判断する重要指標になります。
6．利益超過分配の存在感が大きくなる
1口当たり利益超過分配は、
- 第19期：245円
- 第20期：301円
- 第21期予想：442円
- 第22期予想：490円
と増加します。
第20期のペイアウトレシオは72.5％であり、会社は減価償却費や今後のCAPEXを考慮した上で財務健全性を維持できると判断しています。
したがって、直ちに問題視する必要はありません。
ただし、DPUとEPUとの差が徐々に広がっていることは事実であり、分配金を見る際には「総額」だけでなく「利益分配部分」を区別して見る必要があります。
7．LTV48.9％と100％変動金利の組み合わせ
LTV48.9％だけを見れば、極端な水準ではありません。
さらに含み益を考慮した時価LTVは41.6％であり、一定の財務バッファがあります。
問題は、
LTV約49％ × 変動金利100％
という組み合わせです。
LTVの低いREITなら金利上昇の影響も限定できますが、一定のレバレッジを使いながら全額を変動金利化すると、DPUの金利感応度は高まります。
会社自身が金利10bp上昇でDPU約50円減と試算しているため、この数字は今後の決算で継続的に追う必要があります。
8．アルティザ高松中央町は「安く買えた」が完成品ではない
取得価格9.2億円に対し鑑定評価額10.7億円、鑑定NOI利回り6.2％。
数字だけなら魅力的に見えます。
しかし取得時稼働率は87％です。
つまり、現状のキャッシュフローをそのまま買うだけではなく、
取得価格を抑え、取得後のリーシングで収益力を高めることまで含めた投資
と見る必要があります。
ここが成功すれば非常に効率の良い取得ですが、地方レジデンスで想定通り稼働率と賃料を引き上げられるかは今後の確認事項です。
9．スポンサーとREITの「二重の資産回転」
スポンサーである株式会社マリモの2025年7月期B/Sを見ると、販売用不動産257億円、仕掛販売用不動産779億円を保有しています。
スポンサー側は、
土地・物件取得 → 開発 → 売却 → 資金回収 → 次の開発
という典型的な不動産開発事業を行っています。
その出口の一つとしてREITが存在し、REITはスポンサーから「アルティザ」シリーズなどの優先的売買交渉権を得ています。
一方、REIT自身も、
取得 → 運用・内部成長 → 築古化・含み益拡大 → 外部へ売却 → 新規取得
という循環モデルへ移行しています。
つまり現在は、
スポンサーが不動産を回転させ、その一部をREITへ供給し、REITも取得した不動産を将来的にさらに回転させる
という二重の循環構造になっています。
これはスポンサー型J-REITとして合理的なビジネスモデルです。
ただし、投資主の立場では常に、
「スポンサーが売りたい物件」と「REITが買うべき物件」は同じなのか
を確認する必要があります。
スポンサーの資金回収先としてREITが機能すること自体は問題ではありません。重要なのは取得価格、利回り、築年数、CAPEX、稼働率などを通じて、REIT側にも十分な経済合理性があるかどうかです。
総括
第20期のマリモ地方創生リートは、内部成長という意味ではかなり良い内容でした。
レジデンスでは入替時賃料＋3.5％、ホテル変動賃料も好調で、賃貸NOIは増加しています。
それでも巡航利益が伸びにくい最大の理由が金利です。
今後は100％変動金利となり、平均調達金利は2％台へ上昇する想定です。
そこで運用会社は、
高いNOI利回り＋内部成長＋物件売却＋利益超過分配
を組み合わせ、DPU4,000円を目指します。
これは従来型の「物件を長期間保有して賃貸利益を分配するREIT」から、より積極的な資産循環型REITへの変化とも読めます。
成功すれば、地方物件の高い利回りと含み益を活用しながら、金利上昇を上回る投資主価値向上が可能になります。
一方で、
- 追加売却が計画通り実現するか
- 売却で失ったNOIを再構築できるか
- 含み益を再生産できるか
- 高松の稼働率を引き上げられるか
- 金利上昇が想定を上回らないか
- 利益超過分配への依存度がさらに上がらないか
は今後の重要な確認項目です。
特に、会社が掲げる「DPU4,000円」だけを見るのではなく、売却益を除いたEPU、賃貸NOI、FFO、含み益残高、平均調達金利をセットで追うことが、このREITを理解するうえで重要だと考えます。
8．免責事項
本記事は公開資料に基づく情報提供を目的としており、特定銘柄の推奨を目的としたものや投資勧誘、助言を行うものではありません。
情報の正確性について：作成にあたっては生成AIを活用しており、情報の正確性・完全性を保証するものではありません。投資検討の際は、必ず投資法人が発行する一次資料（決算短信等）をご確認ください。
自己責任の原則：投資に関する最終決定は、読者ご自身の判断と責任において行ってください。本記事の利用により生じたいかなる損害についても、作成者は一切の責任を負いかねます。
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