日本プライムリアルティ投資法人（8955）決算速報レポート

作成日：2026年8月17日

データソース：

• 日本プライムリアルティ投資法人 2026年6月期（第49期）決算短信
• 日本プライムリアルティ投資法人 2026年6月期（第49期）決算説明資料
• JAPAN-REIT.COM 2026年8月17日終値時点データ

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投資法人の特徴

日本プライムリアルティ投資法人（JPR）は、東京建物をスポンサーとする総合型J-REITです。運用基準では東京エリア80～90％、オフィス70～90％を基本としており、実際の第49期末では東京比率83.6％、オフィス比率80.2％となっています。

2026年6月末時点の保有物件数は65物件、資産規模は取得価格ベースで5,521億円。スポンサーである東京建物のパイプラインを活用した物件取得が特徴で、スポンサー由来物件は取得価格ベースで4,352億円、ポートフォリオの78.8％を占めます。

また、東京駅周辺をはじめとする東京都心の大型オフィスを多く保有しており、現在の東京オフィス賃貸市況の改善を取り込みやすい構成となっています。

今回の決算で特に目を引くのは、従来から重視してきた安定的な財務基盤を維持しながら、賃料成長、EPU成長、DPU成長の目標を一斉に引き上げたことです。

JPRは賃料成長目標を年率1.8％から3.5％、EPU成長目標を平均年率3.0％、DPU成長目標を年率4.0％以上へ引き上げました。今回の第49期は、単なる増収増益決算というより、今後数年間の成長戦略を一段引き上げた決算と見ることができます。

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結論と総評

第49期は、営業収益207億60百万円、営業利益107億65百万円、当期純利益96億7百万円となり、前期比で増収増益となりました。DPUも2,111円から2,147円へ36円増加しています。

ただし、今回評価したいのは表面的な増益幅そのものではありません。

最も重要なのは、賃貸事業そのものの成長が明確になってきたことです。

賃貸事業収入は前期184億60百万円から189億63百万円へ増加し、NOIも119億30百万円から122億85百万円へ増加しました。既存物件の賃料・共益費収入増加が寄与しており、NOIの増加は売却益によるものではありません。

さらにオフィスのレントギャップは14.9％まで拡大。増額改定の申入率100％、応諾率81.2％、改定率8.2％となり、JPRは賃料成長目標を従来の年率1.8％から3.5％へ大幅に引き上げました。

一方、金利上昇の影響は確実に出ています。

平均デットコストは0.92％から1.00％へ上昇し、当期の借換えでは平均調達金利が0.73％から1.49％へ上昇しました。長期固定金利比率も86.7％から84.2％へ低下しています。

したがって、今回のJPRを単純に「好決算」とだけ評価するのではなく、

賃料成長が金利コスト上昇を上回る局面に入りつつあること

が最大のポイントだと考えます。

なお、JAPAN-REIT.COMの2026年8月17日終値時点では、投資口価格96,800円、予想分配金利回り4.38％、1口NAV100,859円、NAV倍率0.96倍となっています。

少なくとも現時点では、今回示された成長目標に対し、NAV倍率が大きく1倍を上回るような評価には至っていません。この点は今後の業績進捗とともに確認したいところです。

0-1．今回の「行間」

詳細は後述します。

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1．決算サマリー

第48期・第49期比較

指標	前期：2025年12月期	当期：2026年6月期	増減	一言コメント
営業収益	20,346百万円	20,760百万円	+414百万円	賃貸収入増が寄与
営業費用	9,798百万円	9,994百万円	+195百万円	運用報酬・賃貸費用増
営業利益	10,547百万円	10,765百万円	+218百万円	賃貸事業利益増で増益
純利益	9,446百万円	9,607百万円	+161百万円	金融費用増を吸収
EPU	2,387円	2,373円	▲14円	前期の期中増資影響に注意
DPU	2,111円	2,147円	+36円	過去最高水準を更新
巡航EPU（調整EPU）	1,876円	1,936円	+60円	本業利益は明確に成長
自己資本比率	50.7％	50.9％	+0.2pt	安定推移
有利子負債額	244,000百万円	243,000百万円	▲1,000百万円	小幅減少
賃貸NOI	11,930百万円	12,285百万円	+354百万円	既存物件成長が寄与
NOI利回り（簿価）	4.7％	4.7％	横ばい	NOI額は増加
FFO	9,777百万円	10,016百万円	+239百万円	100億円台へ増加
債務平均残存年数	4.4年	4.4年	変わらず	J-REIT平均を上回る
平均デットコスト	0.92％	1.00％	+0.08pt	金利上昇影響が顕在化
長期固定金利比率	86.7％	84.2％	▲2.5pt	意図的な柔軟化も含む
期末稼働率	99.2％	99.5％	+0.3pt	極めて高水準
格付	JCR AA / R&I AA-	JCR AA / R&I AA-	変わらず	いずれも安定的

営業収益・営業費用・利益数値は決算短信に基づきます。

NOIについては決算説明資料の開示値で、前期119億30百万円から当期122億85百万円へ354百万円増加しています。簿価NOI利回りは4.7％で横ばいです。

FFOは会社開示値で、前期97億77百万円から当期100億16百万円へ増加しています。

期末稼働率は99.2％から99.5％へ上昇しました。

決算サマリー所見

第49期は、売却益1,796百万円を計上しているため、当期純利益だけを見れば資産売却の影響を含みます。

そこで今回、より重視したいのが調整EPUです。

調整EPUは、

• 2025年12月期：1,876円
• 2026年6月期：1,936円
• 2026年12月期予想：1,980円
• 2027年6月期予想：1,996円

と増加する計画です。

売却益を除いた利益が伸びているため、今回の増益を「資産売却による一時的な利益」とだけ捉える必要はありません。

ここは今回のJPR決算で特に評価できる部分です。

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2．外部成長戦略

JPRは2031年6月期までに資産規模を現在の5,521億円から6,500億円以上へ引き上げる目標を掲げています。

今後5年間で1,000億円以上の拡大を目指します。

主な方針は以下です。

• 東京オフィスを中心とする競争力の高い物件へ投資
• 駅近・好立地物件を優先
• 現在の収益率だけでなく賃料アップサイドを重視
• インプライド・キャップレートを意識した取得判断
• スポンサーである東京建物のパイプラインを活用
• 築古物件等を売却し、より成長余地の大きいポートフォリオへ入替え
• デット取得余力約670億円を活用

東京建物が保有・開発するパイプラインは、2026年6月末時点で総投資額ベース約2,650億円とされています。

一方、不動産売買市場では優良オフィスの取得利回りが低く、決算短信でも「優良物件は品薄状態」「厳しい取得環境」が続いていると説明しています。

そのため、6,500億円という目標を達成するうえでは、一般市場での取得以上に、スポンサーである東京建物からどのような物件を、どの価格条件で取得できるかが重要になると考えます。

また、JPRは今後5年間で保有資産の10％程度を入れ替える方針です。

単純な資産規模拡大ではなく、築古物件等を売却し、賃料成長余地の大きい物件へ置き換えることにより、ポートフォリオ全体の収益性を高めようとしています。

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3．内部成長戦略

今回の決算でもっとも強い内容が内部成長です。

オフィス賃料増額

増額交渉の実績は、

項目	2024年	2025年	2026年6月期	当面の目標
申入率	55％	82％	100％	原則100％
応諾率	46％	81％	81.2％	85％以上
改定率	5％	7％	8.2％	9.0％以上

まで上昇しています。

特に申入率が100％となったことは、アンダーレント状態にあるテナントへ基本的に増額交渉を行う体制へ移ったことを意味します。

さらに、契約更新時の月額賃料増額額は第49期に30.9百万円と過去最高を記録しました。

レントギャップ14.9％

オフィスポートフォリオのレントギャップは14.9％まで拡大しています。

中でも、

• 東京スクエアガーデン：23.8％
• 中野セントラルパークイースト：25.2％

と大きなアップサイドを有する物件があります。

ただし、この14.9％が一度に収益化されるわけではありません。

オフィステナントの平均契約年数は2.8年です。そのため、賃料改定期が到来するテナントから段階的に賃料を引き上げる形になります。

JPR自身もこの点を踏まえ、今後3年間のポートフォリオ賃料成長目標を**年率3.5％**としています。

稼働率

期末稼働率は99.5％。

2025年12月末の99.2％からさらに上昇しました。

高稼働を維持しながら賃料増額を進めている点は重要です。

通常、増額交渉を強めれば退去リスクとのトレードオフになりますが、現時点では稼働率低下は確認されていません。

賃料収入

既存物件では、

• 2025年6月期：＋1.1％
• 2026年6月期：＋2.7％
• 2027年6月期予想：＋3.4％

と賃料成長が加速する計画です。

今回の「賃料成長目標3.5％」は、突然掲げた目標ではなく、すでに成長率が2％台後半まで上がってきた実績を背景としたものと見ることができます。

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4．財務戦略

JPRは、決算短信で「保守的かつ安定性を重視した財務運営」を基本方針としています。

第49期末では、

• 簿価LTV：43.2％
• 時価LTV：34.3％
• 有利子負債：2,430億円
• 長期固定金利比率：84.2％
• 平均残存年数：4.4年
• 平均デットコスト：1.00％
• コミットメントライン：240億円
• JCR：AA（安定的）
• R&I：AA-（安定的）

となっています。

財務余力は比較的大きく、時価LTV40％を上限目途としたデットによる物件取得余力は約670億円です。

金利上昇への対応

一方、金利上昇の影響は無視できません。

第49期に行った長期資金調達では、

• 期日到来分平均金利：0.73％
• 新規調達分平均金利：1.49％

となり、借換えによって0.76pt上昇しました。

このため、平均デットコストも0.92％から1.00％へ上昇しています。

ただしJPRは、すべてを長期固定化するのではなく、

• 長期変動金利
• 3～6年程度の中期固定金利

を活用する方針へ動いています。

長短金利差が拡大する局面で、長期固定を選択すると高い金利を長期間固定することになります。そのため、金利変動リスクを完全に排除するよりも、調達コストとのバランスを取りにいく戦略です。

その結果、固定金利比率は86.7％から84.2％へ低下しています。

これは単純な財務悪化と捉えるより、金利環境を踏まえた意図的な調達戦略の変更と見る方が実態に近いでしょう。

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5．次期・次々期業績予想

業績予想比較

指標	当期：2026年6月期	次期予想：2026年12月期	次々期予想：2027年6月期	一言コメント
営業収益	20,760百万円	19,593百万円	19,553百万円	売却益剥落で減収
営業費用	9,994百万円	10,266百万円	10,173百万円	ラボ計算
営業利益	10,765百万円	9,327百万円	9,380百万円	売却益剥落が主因
純利益	9,607百万円	8,018百万円	8,080百万円	調整EPUは増加
巡航EPU（調整EPU）	1,936円	1,980円	1,996円	本業利益は増加予想
DPU	2,147円	2,150円	2,170円	緩やかな増配を予想

※予想営業費用は「営業収益－営業利益」によるラボ計算です。

決算短信では2026年12月期の営業収益195億93百万円、営業利益93億27百万円、当期純利益80億18百万円、DPU2,150円を予想しています。

2027年6月期は営業収益195億53百万円、営業利益93億80百万円、当期純利益80億80百万円、DPU2,170円です。

見た目では当期純利益が大きく減少しますが、主因は当期に計上した不動産売却益の剥落です。

売却損益等を除いた調整EPUでは、

1,936円 → 1,980円 → 1,996円

と増加します。

したがって次期の「減益」をそのまま事業悪化と捉えるのは適切ではありません。

ただし、DPUには内部留保の取崩しが含まれます。

2026年12月期は圧縮積立金634百万円、買換特例圧縮積立金50百万円、2027年6月期はそれぞれ650百万円、52百万円を取り崩して分配する予定です。

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6．その他注目すべき点

1．ポジティブ：調整EPUが明確な成長軌道に入っている

調整EPUは2025年12月期1,876円から2026年6月期1,936円へ増加しました。

さらに1,980円、1,996円まで増加する予想です。

JPRは今回、2026年6月期を起点として平均年率3.0％のEPU成長を目標に設定しています。

売却益を除いた利益が伸びていることは、今回の決算で最も重要なポジティブ材料です。

2．ポジティブ：含み益1,454億円

JPRの保有資産には1,454億円、含み益率27.7％の含み益があります。

これに加えて圧縮積立金残高は71.5億円、1口当たり1,766円です。

JPRは今後5年間で保有資産の10％程度を入れ替える方針であり、含み益の顕在化をDPU成長へ活用する余地があります。

3．ポジティブ：築古物件売却で将来コストを削減

2025年12月期から2026年6月期にかけて売却した築古3物件について、今後10年間平均で、

• 修繕費：約90百万円／年削減
• CAPEX：約270百万円／年削減

を見込んでいます。

資産売却が単なる売却益の創出ではなく、将来の維持コストを抑えるポートフォリオ改善として位置付けられています。

4．ネガティブ：金利コストは確実に上昇している

平均デットコストは0.92％から1.00％へ上昇。

当期の借換金利は1.49％まで上昇しました。

今後の調整EPU成長にとって、最大の逆風の一つです。

5．中立：市場評価は極端なプレミアムではない

JAPAN-REIT.COMの8月17日終値時点では、

• 投資口価格：96,800円
• 予想分配金利回り：4.38％
• 1口NAV：100,859円
• NAV倍率：0.96倍

となっています。

今回、JPRはEPU・DPU成長目標を引き上げましたが、現時点の投資口価格はNAVを若干下回る水準です。

ただし、NAV倍率1倍未満だから割安、という単純な判断は避ける必要があります。今後、賃料成長が会社計画どおり実現するか、金利上昇をどこまで吸収できるかを確認する必要があります。

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7．専門家による「行間」の読解

1．DPU年率4％成長は「本業利益4％成長」ではない

今回の資料ではDPU成長目標を「年率4.0％以上」へ引き上げたことが強く打ち出されています。

しかしEPU成長目標は平均年率3.0％です。

残りの差を埋めるのが、

• 不動産売却益
• 圧縮積立金等の内部留保

です。

JPRは譲渡益・内部留保の想定還元幅を、調整EPUの約5～7％から約7～10％へ拡大します。

つまり、

本業のEPU成長＋保有不動産の含み益の投資主還元

を組み合わせることでDPU4％以上の成長を目指します。

これはJPRの豊富な含み益を生かした合理的な資本政策ですが、「賃貸利益だけでDPUが毎年4％伸びる」という意味ではありません。

2．次期・次々期DPUは内部留保取崩し前提

2026年12月期のEPU予想は1,980円に対してDPU2,150円。

2027年6月期はEPU1,996円に対してDPU2,170円です。

差額は圧縮積立金等を取り崩して補います。

もっとも、第49期末の圧縮積立金残高は71.5億円あり、直ちに枯渇が問題になる状況ではありません。

今後は資産売却による譲渡益の一部を内部留保し、その内部留保を後の期に還元することで、DPUを平準化・成長させるモデルがより明確になりそうです。

3．築古物件売却には「将来の修繕費を背負わない」という狙いがある

JPRは築31年、33年、36年程度の物件を売却しました。

資料ではその効果として修繕費▲90百万円／年、CAPEX▲270百万円／年を明示しています。

建築費・人件費が上昇している局面では、古い物件を抱えて大規模修繕を続けることが必ずしも最適とは限りません。

含み益が十分ある物件を売却し、より築浅で賃料成長余地のある物件へ入れ替えることは、今後のインフレ環境下で重要な戦略になる可能性があります。

4．固定金利比率低下は「金利リスクを取らざるを得ない」面もある

長期固定金利比率は86.7％から84.2％へ低下しました。

会社側は長短金利差の拡大を理由として、長期変動金利や中期固定金利を活用すると説明しています。

合理的な判断ですが、当然ながらトレードオフがあります。

変動金利を増やせば、足元の調達金利は抑えられる一方、想定以上の追加利上げが続けば影響を受けやすくなります。

したがって、「巧みに金利コストを抑えている」という評価と同時に、「金利リスクを一部引き受けている」という点も確認しておく必要があります。

5．会社の金利想定を超えた場合はシナリオが変わる

JPRは今後3年間について、

賃料成長：＋約130円／年

に対して、

金利コスト影響：▲約60円／年

と試算しています。

このため会社側は、金利上昇を賃料成長で十分吸収できると見ています。

ただし前提は、2026年に1回、2027年に1回の追加利上げです。

金利上昇がこの前提を大きく上回れば、金利コスト影響も大きくなります。

今回の「賃料成長＞金利コスト」という構造が維持されるかは、今後の重要なモニタリングポイントです。

6．レントギャップ14.9％は大きいが「埋蔵利益」ではない

レントギャップ14.9％は魅力的な数字です。

ただし、その14.9％が翌期から一気に利益になるわけではありません。

平均契約期間は2.8年であり、契約改定期の到来に合わせて徐々にマーケット賃料へ近づけていく必要があります。

また、賃料を引き上げすぎればテナント退去の可能性もあります。

現状では99％台の高稼働を維持しながら増額できているため問題は顕在化していませんが、今後も応諾率と退去率の両方を見る必要があります。

7．6,500億円目標の鍵はスポンサーにある

今後5年間で約1,000億円の資産規模拡大を目指していますが、外部取得環境は決して容易ではありません。

優良オフィスは品薄で、取引利回りも低位です。

その一方でスポンサーの東京建物には約2,650億円規模の不動産パイプラインがあります。JPRの現在のポートフォリオも約79％がスポンサー由来です。

したがって外部成長の成否は、東京建物が持つ優良物件を、JPRの投資主にとって合理的な価格で取得できるかに大きく左右されると考えます。

スポンサー力が強いことと、スポンサー物件なら何でも取得すればよいということは別問題です。

8．今回の戦略変更は「安定性を捨てて攻める」という話ではない

今回、

• 賃料成長1.8％ → 3.5％
• EPU成長目標3.0％
• DPU成長目標4.0％以上
• 資産規模6,500億円
• 5年間で保有資産の約10％を入替え

と、従来以上に成長を強く意識した目標が並びました。

ただし、JPR自身は引き続き「安定的な財務基盤を堅持」する方針です。

したがって今回の変化は、

「守りから攻めへ転換した」

と断定するより、

「従来からの安定性を土台として、財務余力・含み益・東京オフィス市況を活用し、成長率の引き上げに踏み込んだ」

と見る方が資料には忠実です。

JPRにとって今後数年は、この成長目標を実績で証明できるかが重要になります。

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8．免責事項

本記事は公開資料に基づく情報提供を目的としており、特定銘柄の推奨を目的としたものや投資勧誘、助言を行うものではありません。

情報の正確性について：作成にあたっては生成AIを活用しており、情報の正確性・完全性を保証するものではありません。投資検討の際は、必ず投資法人が発行する一次資料（決算短信等）をご確認ください。

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