スターツプロシード投資法人（8979）決算速報レポート～住宅賃料は強い。しかし、借換金利2.830％が見せた「金利時代」の現実～

作成日：2026年6月16日

データソース：

• スターツプロシード投資法人 第41期（2026年4月期）決算短信
• スターツプロシード投資法人 第41期（2026年4月期）決算説明会資料
• 金利スワップ契約締結（金利決定）に関するお知らせ
• 株探ニュース「スターツプロ、今期経常は15％増益へ」

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投資法人の特徴

スターツプロシード投資法人は、スターツグループをスポンサーとする住宅系J-REITです。主な投資対象は賃貸住宅であり、平均的な所得層を対象としたシングルタイプ、DINKSタイプ、ファミリータイプの賃貸住宅を中心にポートフォリオを構成しています。

2026年4月期末時点の運用資産は111物件、取得価格総額は1,038億円、期末鑑定価格は1,238億円です。エリア別では首都圏主要都市が中心で、期中平均稼働率は97.5％、期末稼働率は96.9％と、住宅REITらしい安定稼働を維持しています。

本投資法人の特徴は、スターツグループの開発・管理・リーシング機能を活用しながら、比較的安定した住宅ポートフォリオを運用している点です。一方で、総資産LTVは53.6％とやや高めであり、直近の借換では旧ローン固定0.920％に対し、新たな固定化金利が2.830％となるなど、金利上昇の影響を確認しておきたい局面に入っています。

株探では「今期経常は15％増益へ」と報じられました。確かに、2026年10月期予想では経常利益が前期比15.0％増、DPUも5,450円へ増加する見通しです。ただし、このDPUには売却益770円が含まれており、見出しだけでなく、その中身まで確認する必要があります。

当ラボでは、今回の決算を「住宅賃料の内部成長は堅調。一方で、金利上昇による金融費用の増加をどのように吸収していくかが注目点」と位置付けます。

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1. 決算サマリー

第40期・第41期比較

指標	前期：第40期 2025年10月期	当期：第41期 2026年4月期	増減	一言コメント
営業収益	3,642百万円	3,661百万円	+19百万円	賃貸事業収入増で小幅増収
営業費用	2,064百万円	2,089百万円	+24百万円	修繕費・広告宣伝費等が増加
営業利益	1,577百万円	1,572百万円	▲4百万円	増収も費用増で微減
純利益	1,207百万円	1,199百万円	▲8百万円	金融費用増もあり小幅減益
EPU	4,433円	4,402円	▲31円	利益分配金ベースでは微減
DPU	4,825円	4,794円	▲31円	利益超過分配392円を含む
巡航EPU	約4,304円	4,402円	約+98円	前期の売却益129円/口を控除したラボ計算
自己資本比率	45.9％	44.7％	▲1.2pt	LTV上昇に伴い低下
有利子負債額	53,246百万円	55,946百万円	+2,700百万円	物件取得に伴う新規借入
賃貸NOI	2,728百万円	2,760百万円	+32百万円	賃貸事業は堅調
NOI利回り	5.4％	5.3％	▲0.1pt	取得価格ベース
FFO	約1,879百万円	約1,914百万円	約+35百万円	ラボ計算。売却益控除後では改善
債務平均残存年数	3.0年	2.6年	▲0.4年	期末時点では短期化
平均調達金利	1.221％	1.315％	+0.094pt	金利上昇が継続
固定債務比率	80.7％	76.8％	▲3.9pt	固定化比率は低下
期末稼働率	96.9％	96.9％	変わらず	高稼働を維持
格付	JCR A / 安定的	JCR A / 安定的	変わらず	財務安定性は一定維持

※巡航EPUは、前期EPU4,433円から決算説明資料上の売却益寄与129円を控除したラボ計算。
※賃貸NOIは、決算説明資料16ページのNOI実績を採用。
※FFOは「当期純利益＋減価償却費－不動産等売却益」によるラボ計算。
※平均調達金利、固定化比率、平均残存年数は決算説明資料の財務データを採用。

決算サマリー所見

第41期は、営業収益が前期比+19百万円の3,661百万円となった一方、営業利益は▲4百万円、当期純利益は▲8百万円と小幅減益でした。

DPUは4,825円から4,794円へ31円減少しました。ただし、期初予想4,650円に対しては144円上振れています。全体としては、賃貸事業の安定性を維持しながら、費用増や金融費用の増加を吸収している決算といえます。

株探では「今期経常15％増益へ」と報じられましたが、その背景には第42期の売却益が含まれています。表面的な増益・増配だけではなく、巡航ベースの収益力と金利負担を分けて見ることが大切です。

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2. 外部成長戦略

第41期は、以下の4物件を取得しました。

物件名	取得価格	取得日	所在
プロシード葛西３	980百万円	2026年3月31日	東京都江戸川区
プロシード府中宮西	935百万円	2026年3月31日	東京都府中市
プロシード高円寺南	251百万円	2026年4月24日	東京都杉並区
プロシード柏トロワ	688百万円	2026年4月24日	千葉県柏市
合計	2,854百万円	–	–

第41期は譲渡物件はなく、取得のみの期でした。取得価格総額は前期末比+29億円の1,038億円、期末鑑定価格は前期末比+40億円の1,238億円となっています。

外部成長戦略としては、以下が確認できます。

一方で、スポンサーグループからの取得については、一般論として、取得価格、鑑定価格、利回り、物件の将来収益力を丁寧に確認することが重要です。今回の取得価格合計は2,854百万円、鑑定評価額合計は2,990百万円であり、鑑定評価額を下回る取得となっています。

また、2026年10月期にはプロシード西葛西の譲渡が予定されており、この売却益が第42期DPUを押し上げる見込みです。今後は、取得と売却を組み合わせながら、ポートフォリオの質をどのように高めていくかが注目されます。

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3. 内部成長戦略

内部成長は、今回の決算で最も評価しやすい点です。

賃料改定

指標	第40期	第41期	コメント
新規入替時賃料変動率	+6.5％	+8.8％	前期比+2.3ptと加速
新規入替時増額成約率	88.0％	90.9％	9割超が増額成約
新規入替時増加額	2,671千円	4,257千円	増額幅も拡大
更新時賃料変動率	+2.0％	+2.6％	前期比+0.6pt
更新時増額応諾率	71.8％	71.7％	高水準を維持
更新時増加額	1,507千円	2,052千円	更新でも増額が進展

新規入替時+8.8％、更新時+2.6％は、住宅REITとして良好な数字です。特に、更新時の賃料改定率が+2.6％まで上がっている点は重要です。

入替時の増賃は、市場賃料の上昇を取り込みやすい一方、更新時の増賃は既存入居者との交渉が必要です。その更新時でも増額応諾率が71.7％を維持していることは、賃料上昇が新規募集時だけでなく、既存契約にも一定程度反映されていることを示しています。

稼働率

第41期の期中平均稼働率は97.5％、期末稼働率は96.9％です。第3期以降、継続して95％以上の稼働率を維持しており、住宅REITとしての安定性は十分に確認できます。

エリア別の期中平均稼働率は、首都圏98.1％、政令指定都市95.8％、地方主要都市97.0％です。首都圏の強さが目立つ一方、政令指定都市はやや低めです。ただし、全体としては高稼働圏です。

平均入居期間

住居タイプ別の平均入居期間は、全体で第36期5.1年から第41期5.3年へ伸びています。ファミリータイプは5.5年から6.1年へ伸びており、入退去コストの抑制や更新料収入の安定化に寄与していると考えられます。

長期入居は、入替時の大幅増賃機会を減らす面もありますが、住宅REITにとっては稼働率の安定、広告宣伝費・原状回復費の抑制という効果もあります。スターツプロシードの場合は、高稼働と更新時増賃を両立できている点が評価できます。

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4. 財務戦略

財務指標

指標	第40期末	第41期末	リファイナンス後	コメント
有利子負債残高	53,246百万円	55,946百万円	55,946百万円	物件取得で増加
総資産LTV	52.3％	53.6％	–	やや高め
鑑定LTV	44.4％	45.2％	–	含み益を考慮すれば一定の余裕
平均残存期間	3.0年	2.6年	3.1年	借換後は改善
金利固定化比率	80.7％	76.8％	72.9％	固定化比率は低下
平均金利	1.221％	1.315％	1.495％	借換後に上昇
格付	JCR A / 安定的	JCR A / 安定的	–	変わらず

財務面で最大の論点は、リファイナンス後の平均金利が1.495％まで上昇する点です。

特に2026年5月22日の借換では、旧ローン2P 4,320百万円・固定0.920％に対し、新ローンは以下の構成になっています。

借入	金額	期間	金利
旧ローン2P	4,320百万円	6年	固定0.920％
新ローン3I	2,160百万円	4年	固定2.830％
新ローン3J	2,160百万円	5年	基準金利+0.59％

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5. 次期・次々期業績予想

業績予想比較

指標	当期：第41期実績	次期：第42期予想	次々期：第43期予想	一言コメント
営業収益	3,661百万円	3,927百万円	3,797百万円	第42期は売却益寄与で増収
営業費用	2,089百万円	2,093百万円	2,117百万円	第43期は費用増を想定
営業利益	1,572百万円	1,834百万円	1,679百万円	第42期は大幅増益
純利益	1,199百万円	1,378百万円	1,173百万円	第43期は反動減
巡航EPU	4,402円	約4,288円	4,308円	第42期は売却益770円を控除したラボ計算
DPU	4,794円	5,450円	4,700円	第42期は売却益込みで増配

※第42期巡航EPUは、予想1口当たり利益分配金5,058円から、決算説明資料上の売却益770円を控除したラボ計算。
※第43期は売却益の明示がないため、予想1口当たり利益分配金4,308円を巡航EPU相当として記載。

業績予想所見

第42期予想は、営業収益3,927百万円、営業利益1,834百万円、当期純利益1,378百万円、DPU5,450円です。数字だけを見ると、かなり力強い予想に見えます。

ただし、第42期DPU5,450円には売却益770円が含まれています。売却益を除くとDPUは4,680円程度、利益分配金ベースの巡航EPUは約4,288円と試算されます。これは第41期EPU4,402円をやや下回る水準です。

したがって、第42期の増配は、本業利益の自然増だけではなく、プロシード西葛西の譲渡益による一時的な押し上げも含まれていると見るのが適切です。

第43期予想DPUは4,700円へ低下します。第42期の5,450円を基準にすると750円の減配です。ここからも、第42期のDPUは売却益の影響を含む一時的に高い水準であることが分かります。

株探の「今期経常15％増益へ」という見出しは事実に基づくものですが、投資判断上は「売却益込みの増益・増配」である点を確認する必要があります。

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6. その他注目すべき点

1. ポジティブ：賃料改定力は住宅REITとして良好

新規入替時+8.8％、更新時+2.6％は明確にポジティブです。特に、更新時の増額応諾率71.7％は、既存入居者にも賃料上昇が一定程度受け入れられていることを示します。

金利上昇局面では、賃料を上げられるアセットかどうかが重要になります。その意味で、スターツプロシードの内部成長力は評価できます。

2. ポジティブ：高稼働を維持

期中平均稼働率97.5％、期末稼働率96.9％と、住宅REITとして安定した運用が続いています。第3期以降、継続して95％以上の稼働率を維持している点も、運用実績として評価できます。

3. ポジティブ：含み益は拡大

第41期末の含み益は24,582百万円で、前期比+1,342百万円です。1口当たりNAVも前期251,780円から当期256,457円へ上昇しています。

含み益は、将来の売却益創出余地や鑑定LTVの低位安定に寄与します。ただし、含み益を分配金に活用する場合、譲渡後の賃貸収益への影響も合わせて確認する必要があります。

4. ネガティブ：借換金利2.830％は今後の確認ポイント

5. ネガティブ：LTV53.6％はやや高め

総資産LTV53.6％は、住宅REITとして低い水準ではありません。鑑定LTVは45.2％であり、含み益を考慮すれば過度に警戒する水準ではありませんが、金利上昇局面では簿価ベースのLTVの高さが投資家心理に影響しやすくなります。

6. ネガティブ：第42期DPU5,450円は売却益込み

第42期DPU5,450円は見栄えが良いですが、売却益770円込みです。売却益を除いたDPUは4,680円程度であり、第41期DPU4,794円を下回ります。

このため、DPU5,450円をそのまま巡航的な分配金水準として評価するのではなく、売却益込みの一時的な水準として見る必要があります。

7. 中立：投資口価格は決算翌日に軟調

株探ページでは、6月16日9時45分時点で投資口価格は182,700円、前日比▲2,600円、▲1.40％と表示されています。

ただし、同日はJ-REIT全体の地合いも弱く、日銀金融政策決定会合を控えた金利警戒も重なっている可能性があります。したがって、この下落をスターツプロシード単独の決算反応と断定することは避けたいところです。

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7. 専門家による「行間」の読解

1. 「今期経常15％増益へ」は事実。ただし、DPUの中身を確認したい

株探は「今期経常は15％増益へ」と報じています。これは決算短信の予想数値を拾ったものであり、事実としては正しいです。

しかし、投資判断では、その増益がどこから来ているかを見る必要があります。第42期DPU5,450円には売却益770円が含まれています。売却益を除けば、巡航的な利益水準は第41期と比較してやや慎重に見る必要があります。

当ラボとしては、「増益・増配」という見出しに加えて、「売却益込みの増配であり、巡航ベースでは金利負担の影響を確認したい」という点を重視します。

2. 増賃力は良好。ただし、金利上昇も同時に進んでいる

スターツプロシードの賃料改定は良好です。新規入替時+8.8％、更新時+2.6％という数字は、住宅REITとして十分評価できます。

一方で、第41期DPUの増減要因を見ると、支払利息の増加が112円、法人債利息の増加が51円のマイナス要因になっています。つまり、内部成長による増収効果と金利上昇による金融費用増が同時に進んでいます。

これが今回の決算の重要な論点です。
「住宅REITはインフレに比較的強い」と見ることはできますが、借換金利が上昇すれば、その効果の一部は相殺されます。

3. 旧0.920％から新2.830％への借換は、金利環境の変化を示している

今回の借換は、現在の金利環境を考えるうえで象徴的です。

旧ローン2Pは4,320百万円、固定0.920％でした。これに対し、新ローン3Iは2,160百万円、固定2.830％です。もう半分の3Jは基準金利+0.59％の変動金利です。

これは、スターツプロシードに限らず、J-REIT全体が今後直面しやすい論点です。過去の低金利ローンが満期を迎えるたびに、新しい金利水準へ置き換わっていく。その影響が、今後の分配金に少しずつ反映されていく可能性があります。

派手な変化ではありませんが、継続的に確認したいポイントです。

4. 総資産LTV53.6％は、外部成長の自由度を考えるうえで重要

LTV53.6％は、直ちに問題がある水準とは言えません。ただし、金利上昇局面では、LTVの高さが外部成長の自由度に影響しやすくなります。

借入で物件を取得すれば資産規模は拡大しますが、借入コストが上昇しているため、取得利回りと調達コストの差は以前より意識されやすくなります。さらに、投資口価格がNAVを下回る状況では、公募増資も簡単ではありません。

つまり、スターツプロシードは内部成長力がある一方で、外部成長については、資金調達環境を慎重に見ながら進める局面に入っていると考えます。

5. P/NAV0.76倍は市場評価を考えるうえでの参考材料

第41期末の1口当たりNAVは256,457円、期末投資口価格は194,200円、P/NAVは0.76倍です。前期のP/NAV0.80倍からさらに低下しています。

NAVは上がっている一方で、投資口価格はそれに十分ついてきていない状況です。これは、市場が資産価値だけでなく、金利上昇、LTV、流動性、分配金の質などを総合的に見ている可能性があります。

住宅REITとしての安定性はありますが、現在の相場では、安定性だけでなく、金利負担を吸収できる成長力も評価の対象になっていると考えられます。

6. 利益超過分配392円は、DPUを見る際に分けて考えたい

第41期DPU4,794円のうち、利益分配金は4,402円、利益超過分配金は392円です。利益超過分配の内訳は、一時差異等調整引当額49円、その他利益超過分配343円です。

これは定期借地権付物件等に由来するもので、直ちに問題視する必要はありません。ただし、DPUだけを見ると、利益分配金ベースの収益力が分かりにくくなる場合があります。

スターツプロシードを見る際は、DPU4,794円だけでなく、利益分配金4,402円、さらに売却益を除いた巡航EPUを確認する必要があります。

7. 売却益によるDPU押し上げは合理的だが、持続性の確認は必要

第42期はプロシード西葛西の譲渡を前提としており、売却益770円がDPUに寄与する見込みです。含み益を活用して投資主還元を行うこと自体は、J-REITの運用戦略として合理的な選択肢です。

ただし、売却した物件からの賃料収入は将来失われます。売却益で一時的にDPUを押し上げる一方、失われたNOIを新規取得や既存物件の増賃で補えるかが重要です。

したがって、今後の確認ポイントは、売却益を除いたEPUがどの程度維持・成長できるかです。

8. 住宅REITでも「金利耐性」の確認が重要になってきた

これまで住宅REITは、稼働率が高く、収益が安定していることが評価されやすいセクターでした。現在もその特徴は変わりません。

ただし、金利上昇局面では、単に稼働率が高いだけでなく、賃料成長によって借換金利上昇をどこまで吸収できるかが重要になります。

スターツプロシードは内部成長力があります。一方で、借換金利2.830％という数字を見ると、今後は「住宅REITとしての安定性」に加えて、「金利上昇を吸収できる収益成長力」を確認していく必要があります。

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8. 免責事項