積水ハウス・リート投資法人（3309）決算速報レポート

作成日：2026年6月16日

データソース：

• 積水ハウス・リート投資法人 2026年4月期（第23期）決算短信
• 積水ハウス・リート投資法人 2026年4月期（第23期）決算説明資料
• 株探ニュース「積水ハウスＲ、今期経常は33％減益へ」

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投資法人の特徴

積水ハウス・リート投資法人は、積水ハウスグループをスポンサーとするJ-REITです。現在は、住居を中心としつつ、オフィスビルも一部保有しています。また、国内住宅に加えて、米国の都市型賃貸住宅にも投資している点が特徴です。

もともとは商業用不動産を中心的な投資対象とする投資法人として上場しましたが、2018年に積水ハウス・レジデンシャル投資法人と合併したことで、住宅色の強い総合型に変化しました。現在の投資方針は、居住用不動産及び商業用不動産等を主な投資対象とし、中長期にわたる安定収益の確保と運用資産の着実な成長を目指すものです。決算短信では、米国に所在する都市型賃貸住宅についても、国内の「安定成長」に加えて、米国の「積極的成長」を取り込むための投資と説明されています。

第23期の決算は、一見すると増収増益・大幅増配です。営業収益、営業利益、当期純利益はいずれも前期比で増加し、DPUも前期2,329円から3,407円へ大きく増加しました。一方で、その中身を見ると、御殿山SHビルの分割譲渡や住居物件の売却益、ATAによる利益超過分配が大きく効いています。

本質的には、国内住宅の強い賃料成長を背景にしつつ、御殿山SHビルの分割譲渡益を活用し、低成長・低収益物件から東京圏・築浅住宅へ入れ替える過渡期の決算と考えられます。

今回のポイントは、国内住宅の内部成長はかなり強い一方で、巡航EPUとDPUの差、LTV上昇、NAVディスカウント、金利上昇、米国住宅の収益安定性という複数の課題が重なっている点です。つまり、エンジンは良いが、燃料タンクと道路状況がやや厳しい決算です。

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1. 決算サマリー

第22期・第23期比較

指標	前期：2025年10月期	当期：2026年4月期	増減	一言コメント
営業収益	19,379百万円	22,350百万円	+2,971百万円	売却益増加で増収
営業費用	8,572百万円	8,823百万円	+251百万円	資産運用報酬等が増加
営業利益	10,807百万円	13,526百万円	+2,719百万円	売却益が大きく寄与
純利益	9,516百万円	12,047百万円	+2,531百万円	前期比では増益
EPU	2,199円	2,799円	+600円	売却益込みでは増加
DPU	2,329円	3,407円	+1,078円	譲渡益・ATAにより大幅増配
巡航EPU	1,388円	1,475円	+87円	国内住宅の上振れで改善
自己資本比率	50.8％	49.4％	▲1.4pt	LTV上昇により低下
有利子負債額	266,442百万円	284,032百万円	+17,590百万円	物件取得等で増加
賃貸NOI	約9,405百万円	約9,451百万円	約+46百万円	ラボ計算。国内賃貸事業ベース
NOI利回り	3.3％程度	3.3％程度	ほぼ横ばい	決算説明資料の償却後NOI利回りを参照
FFO	約6,633百万円	約6,635百万円	ほぼ横ばい	ラボ計算。売却益控除後では伸びは限定的
債務平均残存年数	約3.9年	約3.8年	やや短期化	財務余力は大きくない
平均調達金利	0.96％	1.03％	+0.07pt	金利上昇の影響が出始める
固定債務比率	83％台	83.2％	ほぼ横ばい	高水準だが今後低下見通し
期末稼働率	約96％台	96.2％	横ばい圏	国内住宅96.2％、米国住宅94.2％
格付	JCR AA / R&I AA-	JCR AA / R&I AA-	変わらず	いずれも安定的

※営業収益、営業利益、純利益、EPU、DPU、自己資本比率等は決算短信に基づく。第23期の営業収益は22,350百万円、営業利益13,526百万円、当期純利益12,047百万円、DPU3,407円、自己資本比率49.4％です。

※営業費用は「営業収益－営業利益」によるラボ計算。

※賃貸NOIは「不動産賃貸事業損益＋減価償却費」によるラボ計算。前期は7,075百万円＋2,329百万円、当期は7,136百万円＋2,314百万円で概算。

※FFOは「当期純利益＋減価償却費－不動産等売却益」によるラボ計算。米国LLCからの配当や会計上の取扱いを簡便化しているため、厳密な開示FFOではなく、比較用のラボ試算。

※巡航EPUは決算説明資料上の定義を使用。当期純利益から譲渡損益、減損損失、譲渡益に係る資産運用報酬等を控除し、一定のATAを加算した1口当たり指標。

決算サマリー所見

第23期は、表面的には非常に良好な決算です。営業収益は前期比15.3％増、営業利益は25.2％増、当期純利益は26.6％増となりました。DPUも2,329円から3,407円へ大きく増加しています。

ただし、今回のDPU3,407円は、純粋な賃貸事業利益だけで支えられた水準ではありません。御殿山SHビルの分割譲渡益、国内住居12物件の譲渡益、ATAによる利益超過分配が大きく寄与しています。

決算翌日の市場では、株探ニュースが「今期経常は33％減益へ」と報じたこともあり、投資口価格は6月16日前場終了時点で77,500円、前日比2,200円安、2.76％下落しました。速報では、2026年10月期の経常利益が前期比33.0％減となる見通しが強調されています。

この報じられ方は機械的には正しいものの、REIT特有の売却益反動や巡航EPUの見方までは反映されにくい面があります。とはいえ、市場が警戒したこと自体は不自然ではありません。DPUの見た目が大きく低下し、巡航利益と分配金の距離が残り、財務余力も限定的だからです。

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2. 外部成長戦略

積水ハウス・リートの外部成長戦略は、現在「資産規模を単純に拡大する」よりも、低成長・低収益物件を売却し、東京圏・築浅・高収益性の住宅へ入れ替える 方向にあります。

第23期は、国内住居12物件と御殿山SHビルの一部を譲渡し、国内住居7物件を取得しました。決算説明資料では、譲渡12物件252億円、取得7物件300億円の資産入替を実施したとされています。また、2026年10月期にも東京23区・築浅物件の取得を決定済みです。

主な施策は以下の通りです。

この戦略自体は合理的です。地方・築古・低成長物件を売却し、東京圏・築浅住宅へ入れ替えることで、将来の賃料成長を取りに行く狙いが明確です。資産入替後、住居国内の東京圏比率は87.3％へ上昇し、ポートフォリオ全体の平均築年数は11.1年へ低下する見込みです。

ただし、外部成長の制約はかなり強くなっています。

前回の公募増資は2021年であり、その後は大きなエクイティファイナンスによる外部成長よりも、資産入替や自己投資口取得・消却を含む資本効率改善へ重心が移っているように見えます。

このため、今後の外部成長は「増資と借入で大型取得」ではなく、御殿山SHビルの売却代金、低成長物件の売却資金、スポンサー物件の選別取得という、かなり限られた手段に絞られると考えられます。

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3. 内部成長戦略

内部成長は、今回の決算で最も強いポジティブ材料です。

国内住宅の賃料改定

項目	第23期実績	コメント
新規契約時賃料変動率	+14.4％	過去最高を更新
更新時賃料変動率	+3.6％	過去最高を更新
東京23区・新規契約時	+14.9％	需要の強さが明確
東京23区・更新時	+4.0％	既存入居者にも増賃浸透
シングルタイプ・新規契約時	+13.4％	都市型単身需要が強い
シングルタイプ・更新時	+3.9％	更新増賃も強い
更新時増額打診率	84.8％	かなり積極的な改定
更新時増額応諾率	70.2％	入居者側の受容も確認

決算説明資料では、住居国内の賃料変動率について、新規契約時+14.4％、更新時+3.6％と過去最高を記録したと説明されています。さらに、今後も高稼働が継続し、賃料変動率のさらなる上昇を見込むとしています。

この数字はかなり強いです。特に更新時+3.6％は、既存入居者から賃料増額を取れていることを意味し、住宅REITとしての運用力を示すものです。

また、レントギャップは△10.3％まで拡大しており、契約賃料が市場賃料を下回っている状態です。これは将来の増賃余地としてはポジティブです。一方で、更新時増額打診率が84.8％まで高まっていることから、今後は入居者負担との綱引きも強まる可能性があります。

稼働率

第23期末の国内住宅稼働率は96.2％、米国住宅は94.2％、オフィスビルは100％です。決算短信のポートフォリオ情報でも、国内住宅小計の稼働率は96.2％、米国住宅小計は94.2％と示されています。

国内住宅は高稼働を維持しながら賃料を上げられており、非常に良好です。ただし、期中平均稼働率は前期比でやや低下しており、今後、強い増賃が退去率や空室期間にどう影響するかは注視が必要です。

リノベーション

第23期のリノベーション成約実績は30戸、賃料変動率+30.7％、ROI43.3％です。これは非常に高い投資効率です。

ただし、30戸という規模はポートフォリオ全体から見れば限定的です。リノベーションは「効く施策」ではありますが、全体の巡航EPUを大きく押し上げるには、継続的な実施と工事費コントロールが必要です。

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4. 財務戦略

財務指標

指標	第23期末・予想値	コメント
総資産LTV	48.4％	巡航レンジ上限50％に近い
第24期末LTV予想	49.0％程度	借入余力は限定的
第25期末LTV予想	49.1％程度	さらに上限近くで推移
有利子負債残高	284,032百万円	前期比で増加
平均調達金利	1.03％	上昇傾向
第24期平均調達金利予想	1.11％	金利負担増が続く
第25期平均調達金利予想	1.24％	内部成長を相殺する要因
固定金利比率	83.2％	高水準
第24期固定金利比率予想	78.7％	低下見通し
第25期固定金利比率予想	78.4％	70％以上は維持方針
格付	JCR AA / R&I AA-	いずれも安定的

財務の最大の論点は、LTVと金利です。

会社側は総資産LTV45〜50％を巡航レンジとしていますが、第23期末ですでに48.4％です。第24期末、第25期末は49％台で推移する見込みです。これは、借入を使った外部成長の余地がかなり限られていることを意味します。

また、平均調達金利は上昇方向です。第23期1.03％から、第24期1.11％、第25期1.24％へ上昇する見通しです。国内住宅の増賃が強い一方で、金利上昇がその成果を相当程度食っていく構図です。

決算説明資料では、2029年10月期の巡航EPU1,600円目標に向けて、内部成長+140円程度、外部成長+60円程度、借入コスト増△90円程度という分解が示されています。つまり、会社側も金利上昇が大きなマイナス要因になることを前提にしています。

NAV倍率も重要です。JAPAN-REIT.COMベースでNAV倍率が0.9倍前後にとどまるなら、公募増資は既存投資主にとって希薄化懸念が強くなりやすく、実施しにくい状況です。

したがって、財務戦略としては、当面は以下のような選択肢に限られそうです。

• 御殿山SHビルの分割譲渡代金を再投資に回す。
• 低成長物件を売却し、東京圏築浅住宅へ入れ替える。
• LTVを50％以内に抑えながら、限定的に取得余力を使う。
• 金利固定化比率70％以上を維持しつつ、変動金利も活用してコスト上昇を抑える。
• NAVディスカウントが続く場合、自己投資口取得も理論上は選択肢だが、LTV上昇との兼ね合いで簡単ではない。

財務面だけを見ると、かなり窮屈です。完全に手詰まりではありませんが、資本政策の自由度は低下していると見ます。

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5. 次期・次々期業績予想

業績予想比較

指標	当期：2026年4月期実績	次期予想：2026年10月期	次々期予想：2027年4月期	一言コメント
営業収益	22,350百万円	17,416百万円	17,457百万円	売却益反動で次期は減収
営業費用	8,823百万円	7,662百万円	7,675百万円	資産運用報酬等が減少
営業利益	13,526百万円	9,754百万円	9,782百万円	譲渡益反動で低下
純利益	12,047百万円	8,075百万円	7,953百万円	次期は33％減益予想
巡航EPU	1,475円	1,521円	1,491円	第24期は改善、第25期は低下
DPU	3,407円	1,908円	1,880円	売却益反動で大幅低下

※営業費用は「営業収益－営業利益」によるラボ計算。

※次期・次々期予想は決算短信に基づく。2026年10月期は営業収益17,416百万円、営業利益9,754百万円、当期純利益8,075百万円、DPU1,908円。2027年4月期は営業収益17,457百万円、営業利益9,782百万円、当期純利益7,953百万円、DPU1,880円とされています。

業績予想所見

次期予想は、見た目にはかなり悪く見えます。株探ニュースでも「今期経常は33％減益へ」と報じられました。

ただし、これは前期に大きく計上された売却益の反動が大きく、単純に賃貸事業が急悪化しているわけではありません。むしろ巡航EPUは第23期1,475円から第24期1,521円へ増加する予想です。

一方で、第25期には巡航EPUが1,491円へ低下する予想です。これは、国内住宅の内部成長があっても、御殿山SHビルの一部譲渡による賃貸利益減少や借入コスト増が響くためと考えられます。

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6. その他注目すべき点

1. ポジティブ：国内住宅の内部成長はかなり強い

新規契約時+14.4％、更新時+3.6％は、住宅REITとして非常に強い数字です。特に東京23区の新規契約時+14.9％、更新時+4.0％は、都心住宅の需給がかなりタイトであることを示しています。

高稼働を維持しながら増賃できている点は、本投資法人の最大の強みです。

2. ポジティブ：スポンサーの住宅パイプラインは厚い

積水ハウスグループの住居パイプライン総額は、シングル・コンパクトタイプ中心に約1,000億円とされています。今後1年以内に新たに4物件の竣工予定があり、すべてZEH物件です。

これは、東京圏築浅住宅への入替を進めるうえで明確な強みです。

3. ネガティブ：DPUと巡航EPUの差が大きい

第23期DPU3,407円に対し、巡航EPUは1,475円です。第24期DPU1,908円に対し、巡航EPUは1,521円。第25期DPU1,880円に対し、巡航EPUは1,491円です。

つまり、DPUの一部は売却益等に依存しています。売却益の活用自体は悪いことではありませんが、分配金の持続性を見るうえでは注意が必要です。

4. ネガティブ：LTV49％台で外部成長余力が乏しい

第24期末・第25期末のLTVは49％台の見通しです。会社の巡航レンジ45〜50％の上限近くであり、借入を使った大きな物件取得はしにくい状況です。

5. ネガティブ：NAV倍率0.9倍前後では増資もしにくい

NAVディスカウント状態での公募増資は、既存投資主にとって希薄化懸念が強くなります。前回の公募増資が2021年であることを踏まえても、現状ではエクイティファイナンスを使った成長戦略は取りにくいと考えられます。

6. 中立〜ネガティブ：米国住宅は面白いが、日本の住宅REITとはリスクが違う

米国住宅は、国内住宅とは異なる成長機会を取り込む狙いがあります。実際、積水ハウスが開発した米国都市型賃貸住宅を通じて、海外の「積極的成長」を取り込むと説明されています。

ただし、米国のラグジュアリー賃貸住宅は、日本の一般的な賃貸マンションとはかなり異なります。入居者は、超富裕層というより、IT・金融・法律・医療・政府関連などの高所得プロフェッショナル層や、住宅購入より柔軟性を重視する都市生活者が中心と考えられます。

また、平均契約年数は1.3〜1.4年と日本の感覚では短く見えますが、米国の都市型賃貸では12か月前後の定期契約が一般的であり、契約期間自体は不自然ではありません。一方で、シティリッジではフリーレント等の優遇措置により稼働率を高めている面があり、最低賃料保証終了後の実力確認が必要です。

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7. 専門家による「行間」の読解

1. 「国内住宅は強い」が、「分配金の強さ」とは別問題

今回の決算で最も評価できるのは、国内住宅の内部成長です。新規契約時+14.4％、更新時+3.6％は明確に強い数字です。

一方で、DPU3,407円は巡航EPU1,475円を大きく上回っています。これは、DPUの見た目だけで「高成長」と判断するのは危ういことを意味します。

当ラボの見方では、今回の決算は「賃貸住宅の本業が強い決算」であると同時に、「分配金は売却益でかなり上積みされた決算」です。この2つを分けて読む必要があります。

2. 巡航EPU1,600円目標は、かなり条件付き

2029年10月期に巡航EPU1,600円を目指す方針は、全く非現実的とは言えません。国内住宅の増賃力は本物です。

ただし、会社側の分解では、内部成長+140円程度、外部成長+60円程度に対し、借入コスト増が△90円程度です。つまり、内部成長のかなりの部分が金利上昇で相殺されます。

第25期予想の巡航EPUは1,491円であり、1,600円まであと109円です。数字だけなら届きそうに見えますが、LTV49％台、NAV倍率0.9倍前後、金利上昇という環境を踏まえると、自然体で達成できる水準ではないと思います。

当ラボとしては、1,600円目標は「絵に描いた餅」とまでは言わないものの、かなり条件付きの目標と見ます。材料はありますが、まだ焼けていない餅です。

3. 資本政策の自由度が低下している

積水ハウス・リートは、現時点で八方ふさがりに近い資本政策上の制約を抱えています。

借入については、LTVが49％台に近づいており、巡航レンジ上限50％が見えています。増資については、NAV倍率0.9倍前後であり、NAVディスカウント増資になりやすい状況です。自己投資口取得についても、投資口価格対策としては有効ですが、LTVを押し上げるため簡単ではありません。

つまり、大きな外部成長の手段は限られています。残る主な打ち手は、御殿山SHビルの分割譲渡代金の再投資、低成長物件の売却、国内住宅の増賃です。

これは完全な手詰まりではありませんが、資本市場を使った成長が取りにくい局面です。

4. 御殿山SHビルの売却益は、時間を買うための原資

御殿山SHビルの分割譲渡益は、第27期まで続く予定です。これはDPUを支える重要な原資であり、同時に再投資の原資でもあります。

ただし、売却益は永続的な収益ではありません。売却益がある間に、国内住宅の増賃と資産入替で巡航EPUを引き上げられるかが重要です。

見方を変えると、御殿山SHビルの売却益は「時間を買うための資金」です。時間を買っている間に巡航利益が伸びれば成功ですが、伸びなければ売却益が切れた後にDPU水準の再調整を迫られる可能性があります。

5. 米国住宅の位置付け

米国住宅については、日本の感覚だけで見ると違和感があります。写真を見ると、一般的な賃貸マンションというより、高級ホテルやラグジュアリータワーに近い印象です。

しかし、これは米国都市部の高所得プロフェッショナル層向けラグジュアリー賃貸住宅であり、日本の賃貸住宅とは市場構造が違います。金利が高く、住宅価格も高い米国都市部では、高所得者でもあえて賃貸を選ぶケースがあります。

したがって、米国住宅は単なる「海外にも賃貸マンションを持った」という話ではなく、国内住宅とは異なる成長・インフレ耐性・外貨建て収益を一部取り込む意図があると考えられます。

ただし、フリーレント、為替、米国金利、現地雇用、最低賃料保証終了後のNOIなど、日本の住宅REITにはない論点が加わります。ポートフォリオのスパイスとしては面白いですが、スパイスの中身は丁寧に確認する必要があります。

6. 市場の下落は、単なる誤解ではない

株探ニュースの「今期経常は33％減益へ」という見出しは、REIT特有の売却益反動を十分に説明しているわけではありません。その意味では、やや表面的な受け止めにつながった可能性があります。

しかし、市場が売った理由を「誤解」とだけ片づけるのも危険です。実際に、次期DPUは3,407円から1,908円へ低下します。巡航EPUはDPUに届いていません。LTVは高く、NAV倍率は低く、金利上昇もあります。

つまり、売られた背景には、見出しの影響だけでなく、分配金の持続性と資本政策の自由度に対する警戒もあったと考えるべきです。

7. 「住宅REITだから安定」という単純な見方は通用しにくい

積水ハウス・リートは住宅中心のREITですが、現在の姿は単純な安定型住宅REITではありません。

国内住宅の増賃、米国ラグジュアリー賃貸、御殿山SHビルの分割譲渡、資産入替、売却益を活用した分配、LTV管理、NAVディスカウント下での資本政策。かなり多くの要素が絡んでいます。

したがって、投資判断では「住宅だから安定」ではなく、「国内住宅の内部成長が、金利上昇と資本政策制約をどこまで上回れるか」を見る必要があります。

当ラボとしては、今回の決算を以下のように整理します。

国内住宅の成長力は本物。ただし、分配金の見た目ほど巡航利益は強くなく、資本政策の自由度も低い。積水ハウス・リートは、強い内部成長エンジンを持ちながら、金利とLTVとNAVディスカウントという重い路面を走っている。

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8. 免責事項

本記事は公開資料に基づく情報提供を目的としており、特定銘柄の推奨を目的としたものや投資勧誘、助言を行うものではありません。

情報の正確性について：作成にあたっては生成AIを活用しており、情報の正確性・完全性を保証するものではありません。投資検討の際は、必ず投資法人が発行する一次資料（決算短信等）をご確認ください。

自己責任の原則：投資に関する最終決定は、読者ご自身の判断と責任において行ってください。本記事の利用により生じたいかなる損害についても、作成者は一切の責任を負いかねます。

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