星野リゾート・リート投資法人（3287）決算速報レポート

作成日：2026年6月16日

投資法人の特徴

星野リゾート・リート投資法人は、ホテル、旅館及び付帯施設を主な投資対象とするホテル特化型J-REITです。スポンサーである星野リゾートグループの運営力を活用し、「星のや」「界」「リゾナーレ」「OMO」などのブランド物件に加え、ANAクラウンプラザ、the b、コンフォートイン、グランドプリンスホテル大阪ベイ、グランドハイアット福岡など、星野リゾート以外が運営するホテルも保有しています。

第26期末時点の保有資産は71物件、取得価格合計は2,339億円です。決算短信では、当期は大阪・関西万博関連需要を背景に関西エリアのホテル業績が伸長したこと、中国政府による訪日自粛要請の影響については台湾・韓国など他国需要で概ね補完されたこと、変動賃料設定ホテルの好調がポートフォリオ収益に寄与したことが説明されています。

一方で、今回の決算では、足元の好調さだけでなく、金利上昇、万博後の大阪需要の反動、DPU7,000円ターゲットの後ろ倒しといった論点も明確になりました。ホテルREITらしい上振れ余地は残るものの、今後は「ホテル運営の成長力が、金利上昇と一部物件の下振れをどこまで吸収できるか」が問われる局面に入ったと考えられます。

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1. 決算サマリー

第25期・第26期比較

指標	前期：2025年10月期	当期：2026年4月期	増減	一言コメント
営業収益	8,696百万円	9,344百万円	+648百万円	変動賃料好調で増収
営業費用	4,370百万円	4,488百万円	+117百万円	賃貸事業費用・運用報酬等が増加
営業利益	4,325百万円	4,855百万円	+530百万円	増収効果で大幅増益
純利益	3,555百万円	3,997百万円	+441百万円	前期比12.4％増益
EPU	6,069円	6,823円	+754円	利益成長を反映
DPU	6,077円	6,832円	+755円	前回予想6,500円を上回る
巡航EPU相当	約5,797円	約6,823円	約+1,026円	ラボ計算。前期は売却益等控除後
自己資本比率	58.1％	56.9％	▲1.2pt	借入増でやや低下
有利子負債額	約99,055百万円	105,048百万円	約+5,993百万円	アクアイグニス取得等で増加
賃貸NOI	7,159百万円	7,852百万円	+693百万円	ホテル運営好調が寄与
NOI利回り	6.3％	6.7％	+0.4pt	収益性は改善
FFO	約5,442百万円	約6,096百万円	約+655百万円	ラボ計算。売却益控除後でも増加
債務平均残存年数	4.0年	3.8年	▲0.2年	やや短期化
平均調達金利	1.18％	1.30％	+0.12pt	金利上昇が明確
固定債務比率	約95.9％	約93.0％	▲約2.9pt	なお90％超の高水準
期末稼働率	85.8％	79.3％	▲6.5pt	月次開示ベース。4月はGW日並び等も影響
格付	JCR A+ / R&I A	JCR A+ / R&I A	変わらず	いずれも安定的

※巡航EPU相当は、前期について「当期純利益－不動産等売却益－匿名組合分配金」を期中平均投資口数で除したラボ計算。当期は不動産等売却益がないためEPUと同額。
※FFOは「当期純利益＋減価償却費－不動産等売却益」によるラボ計算。
※期末稼働率はホテル月次開示ベースの客室稼働率であり、住宅REIT等の賃貸稼働率とは性質が異なる。
※営業収益、営業費用、営業利益、純利益、DPU、NOI、LTV、NAV等は決算短信及び決算説明資料に基づく。第26期の営業収益9,344百万円、営業利益4,855百万円、当期純利益3,997百万円、DPU6,832円、賃貸NOI7,852百万円、NOI利回り6.7％、LTV40.8％、1口当たりNAV307,350円が示されています。
※平均金利は2025年10月末1.18％から2026年4月末1.30％へ上昇しています。

決算サマリー所見

第26期は、数字だけを見ればかなり良い決算です。営業収益は前期比7.5％増、営業利益は12.3％増、当期純利益は12.4％増となりました。DPUも前期6,077円から6,832円へ大きく増加し、前回予想6,500円を332円上回っています。

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2. 外部成長戦略

星野リゾート・リートの外部成長戦略は、星野リゾートブランド物件、星野リゾート以外のホテル、さらには観光関連資産も視野に入れたものです。ただし、今回の決算資料を見る限り、当面の外部成長には慎重な姿勢も見えます。

主な施策は以下の通りです。

• 星野リゾート運営物件を中心に、スポンサーサポートを活用した物件取得を検討する。
• 星野リゾート以外運営物件についても、ホテルとしての競争力や賃料成長余地を見極めて取得する。
• DBJ共同ファンドなど、スポンサー周辺の開発・運営ネットワークを活用する。
• LTV上限42〜43％を目安とし、約100億円の取得余力を活用した投資機会を検討する。
• ソルヴィータホテル那覇の譲渡資金の活用方法を検討する。
• P/NAV1倍以上での公募増資による外部成長を中長期の条件として意識する。

決算説明資料では、外部成長を進めるには「DPU8,000円・NAV1倍」の実現が必要とされています。これは、現在の投資口価格・NAV倍率の状況では、投資口発行を伴う大型外部成長がやりにくいことを示唆していると考えられます。

この点は、今回の決算でかなり重要です。ホテルREITは、好調なホテル市況を背景に成長物件を取得できれば、金利上昇をNOI成長で吸収しやすくなります。しかし、NAV倍率が低く、公募増資が難しい局面では、外部成長によるDPU押し上げ余地は限定されます。

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3. 内部成長戦略

内部成長については、ホテル運営の改善、変動賃料の取り込み、賃貸借契約の見直し、CAPEX投資が柱です。

変動賃料の寄与

第26期の営業収益の内訳は、固定賃料5,423百万円、変動賃料3,914百万円、その他収入6百万円です。変動賃料は営業収益の約42％を占めています。

この比率の高さは、ホテル市況が好調な局面では大きな強みです。実際、第26期はロードサイド23物件、the b 5物件など、リアルタイム連動物件の運営好調がDPU上振れに寄与しています。

一方で、変動賃料比率が高いということは、ホテル市況が弱含んだ場合にはDPUが下振れしやすいということでもあります。したがって、星野リゾート・リートは「ホテル市況の上振れを取りに行ける銘柄」であると同時に、「ホテル市況の変動を受けやすい銘柄」でもあります。

コンフォートホテル3物件のML契約変更

今回のポジティブ材料の一つが、コンフォートホテル函館、コンフォートホテル苫小牧、コンフォートホテル呉の賃貸借契約変更です。従来は固定賃料のみでしたが、新契約では固定賃料に加えて施設利益連動の変動賃料が導入されます。

決算説明資料では、これにより第27期でDPU約205円、第28期で約130円、巡航ベースでは年間約420円の効果を見込むとされています。

これは明確に内部成長策として評価できます。ただし、変動賃料化はアップサイドを得られる一方、施設利益が下がる局面では下振れも受けやすくなります。安定性の一部を手放して、成長性を取りに行く施策と見るのが自然です。

月次実績の見方

2026年3月度の月次では、ポートフォリオ全体の客室稼働率は前年同月比+0.2pt、ADRは+2.3％、RevPARは+2.5％、売上高は+0.7％でした。全体としては堅調です。

2026年4月度は、ポートフォリオ全体で客室稼働率が前年同月比▲1.6pt、ADRは+0.3％、RevPARは▲1.7％、売上高は▲2.6％となりました。大阪・関西万博関連需要の剥落、中国政府による訪日自粛要請、GWの日並びなどが影響したとされています。

月次だけを見ると、ホテル需要全体が大きく崩れているわけではありません。むしろ、3月は堅調、4月もやや弱い程度です。ただし、決算説明資料が警戒しているのは、ポートフォリオ全体の平均値ではなく、OMO7大阪やグランドプリンスホテル大阪ベイなど、大阪関連物件の収益下振れです。

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4. 財務戦略

財務指標

指標	第26期末	コメント
LTV	40.8％	低めの水準を維持
時価ベースLTV	35.6％	含み益を考慮すると低位
有利子負債残高	105,048百万円	アクアイグニス取得等で増加
平均残存期間	3.8年	前期末4.0年から短期化
平均調達年数	6.5年	長期分散は一定程度維持
平均金利	1.30％	上昇傾向が明確
金利固定化比率	約93.0％	高水準だが低下傾向
格付	JCR A+ / R&I A	いずれも安定的

財務面では、LTV40.8％と低めであり、ホテルREITとしては一定の財務余力があります。また、時価ベースLTVも35.6％と低く、含み益を考慮すればバランスシートはまだ強いと見られます。

一方で、平均金利は2023年10月末0.87％から、2026年4月末1.30％まで上昇しています。決算説明資料では、長期固定を基本方針としつつ、金利上昇を踏まえて財務コスト上昇を抑えるため、調達年限を短期化し、期間3年以下では変動金利での調達も実施すると説明されています。

さらに、2026年4月27日の資金借入IRでは、みずほ銀行からの200百万円の借入について、固定金利2.798％、最終返済期日2033年4月28日と決定されています。金額自体は小さいため単体での業績影響は軽微とされていますが、既存平均金利1.30％と比べると、新規長期固定調達コストの高さが目立ちます。

ホテルREITは一般的にインフレ耐性が高いと見られます。宿泊料金を日々変更でき、ADR上昇を通じて収益成長を狙いやすいためです。しかし、借換え金利の上昇は確実に金融費用へ反映されます。今後は、ホテル運営の上振れが、金融費用の増加をどこまで吸収できるかが重要になります。

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5. 次期・次々期業績予想

業績予想比較

指標	当期：2026年4月期実績	次期予想：2026年10月期	次々期予想：2027年4月期	一言コメント
営業収益	9,344百万円	9,422百万円	9,563百万円	予想上は小幅増収
営業費用	4,488百万円	約4,577百万円	約4,597百万円	ラボ計算。費用も増加
営業利益	4,855百万円	4,845百万円	4,966百万円	第27期はほぼ横ばい、第28期は増益予想
純利益	3,997百万円	3,921百万円	4,008百万円	第27期は減益、第28期は譲渡益も寄与
巡航EPU相当	約6,823円	約6,693円	約5,535円	第28期はソルヴィータ譲渡益控除後のラボ計算
DPU	6,832円	6,700円	6,850円	第27期は減配、第28期は増配予想

※営業費用は「営業収益－営業利益」によるラボ計算。
※第28期の巡航EPU相当は、予想当期純利益4,008百万円からソルヴィータホテル那覇の譲渡益766百万円を控除し、発行済投資口数585,834口で除したラボ計算。
※決算短信では、2026年10月期は営業収益9,422百万円、営業利益4,845百万円、当期純利益3,921百万円、DPU6,700円、2027年4月期は営業収益9,563百万円、営業利益4,966百万円、当期純利益4,008百万円、DPU6,850円とされています。

予想の読み方

第27期は、営業収益は小幅増収予想ですが、経常利益・当期純利益は減少予想です。株探の見出しでも「今期経常は2％減益へ」と表示されており、これが決算発表翌日の投資口価格下落の一因になった可能性があります。

一方、第28期はDPU6,850円と第27期比で増配予想です。ただし、第28期にはソルヴィータホテル那覇の譲渡益766百万円が見込まれています。したがって、DPU6,850円をそのまま巡航分配金と見るのではなく、譲渡益の寄与を分けて考える必要があります。

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6. その他注目すべき点

1. ポジティブ：第26期は売却益なしでDPUを大きく伸ばした

第26期は、不動産等売却益がない中でDPU6,832円を実現しました。これは、ホテル運営の好調と変動賃料の寄与が大きかったと考えられます。前期には不動産等売却益158百万円がありましたが、当期は売却益なしで営業収益・営業利益・純利益を伸ばしています。

2. ポジティブ：コンフォート3物件の契約変更は内部成長策として評価できる

コンフォートホテル函館・苫小牧・呉に変動賃料を導入することで、巡航ベースで年間DPU約420円の効果が見込まれています。これは、固定賃料物件にアップサイドを取り込む施策であり、ホテルREITらしい成長策です。

3. ネガティブ：DPU7,000円ターゲットの達成時期が1年後ろ倒し

4. ネガティブ：金利上昇がかなり重くなっている

平均金利は1.30％まで上昇し、直近の7年固定借入では2.798％という水準が確認されました。ホテルREITはインフレ耐性があるとはいえ、借換えのたびに金融費用が増えれば、DPU成長の上値を抑える要因になります。

5. 中立：万博影響の見方は会計期間と変動賃料算出期間を分ける必要がある

6. 中立：決算発表翌日の下落は個別要因だけでは説明しにくい

6月16日はJ-REIT市場全体が弱い日でした。そのため、星野Rリートの下落を個別決算だけで説明するのはやや単純化しすぎです。一方で、次期減益予想、DPU7,000円ターゲット後ろ倒し、金利上昇、大阪関連物件への不安という個別材料も重なっていました。

したがって、投資口価格の下落は「市場全体の金利警戒売り」と「星野固有の成長期待後退」が重なったものと考えるのが妥当です。

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7. 専門家による「行間」の読解

1. 第26期の好決算より、市場は「次の一段の重さ」を見た可能性

第26期は良い決算です。DPU6,832円、売却益なしでの利益成長、NOI増加という点は評価できます。

しかし、市場は足元実績よりも、第27期のDPU6,700円予想とDPU7,000円目標後ろ倒しを見た可能性があります。星野リゾート・リートは、観光産業の成長を享受する銘柄として一定の成長期待を持たれやすい銘柄です。その銘柄が、7,000円ターゲットを1年後ろ倒ししたことは、成長期待の再評価につながりやすいと考えられます。

2. 「ホテルREITは金利に強い」は正しいが、万能ではない

ホテルREITは、J-REITの中では相対的に金利耐性が高いセクターと考えられます。宿泊料金を日々変更でき、ADR上昇を通じてインフレを取り込みやすいからです。

ただし、金利上昇を完全に無効化できるわけではありません。ホテル売上は景気、インバウンド、為替、地政学リスク、イベント需要に左右されます。一方、借換え金利の上昇は比較的確実に金融費用へ反映されます。

今回の星野リゾート・リートでは、ホテル運営の上振れを金融費用がどこまで食うかが、投資家に意識された可能性があります。

3. 大阪関連物件の課題は、月次全体では見えにくい

2026年3月・4月の月次を見る限り、ポートフォリオ全体が大きく悪化しているわけではありません。3月はRevPAR前年同月比+2.5％、4月は▲1.7％です。

しかし、決算説明資料で問題視されているのは、全体平均ではなく、OMO7大阪やグランドプリンスホテル大阪ベイなど、大阪関連物件の収益回復です。全体月次は北陸、沖縄、福岡など好調物件で下支えされるため、大阪の弱さが薄まって見える可能性があります。

レポートでは、「月次は悪くないが、DPU成長のボトルネックは大阪関連物件にある可能性」と整理するのが適切です。

4. DPU7,000円後ろ倒しは、単なる一時要因ではなく「複数条件待ち」

資料では、大阪市場の一過性要因の正常化、OMO7大阪・GP大阪のテコ入れ、界遠州・グランドハイアット福岡など好調物件の成長積み上げによって、DPU7,000円を目指すとされています。

これは裏返せば、複数の条件が揃わなければ7,000円到達が難しいということです。ホテル市況が自然に回復すれば達成できるというより、物件ごとの改善施策と市況の正常化が同時に必要になっている印象です。

5. 変動賃料比率の高さは、強みでありリスクでもある

第26期の変動賃料は3,914百万円、営業収益の約42％です。
これはホテル市況の好調を取り込める点で強みです。

しかし、変動賃料が大きいほど、ホテル需要の鈍化もDPUに反映されやすくなります。特に今後、万博後の大阪需要、中国需要、地政学リスク、航空燃油サーチャージなどが重なる場合、ホテル運営の下振れが賃料に反映される可能性があります。

6. ソルヴィータホテル那覇の譲渡益はDPUを支えるが、巡航力とは分けて見る必要がある

2027年4月期には、ソルヴィータホテル那覇の譲渡益766百万円が見込まれています。
第28期DPUは6,850円予想ですが、この中には譲渡益の寄与が含まれると見られます。

そのため、第28期DPUをそのまま巡航分配金と見るのはやや危険です。譲渡益控除後のラボ計算では、巡航EPU相当は約5,535円となります。もちろん、これは簡便計算であり、実際には圧縮積立金や税務処理、物件入替効果なども考慮する必要がありますが、分配金の質を見るうえでは重要です。

7. NAV1倍未満では、外部成長の選択肢が限られる

決算説明資料では、外部成長には「DPU8,000円・NAV1倍」が必要とされています。
この記載はかなり重いです。

ホテルREITは、強い物件を取得してNOIを積み増せば、金利上昇を吸収しやすくなります。しかし、投資口価格がNAV1倍を下回る局面では、公募増資を伴う外部成長が難しくなります。結果として、内部成長と物件入替、既存物件の改善に頼る比重が高まります。

8. 今回の決算は「悪い決算」ではなく「期待値の修正」と見るべき

第26期決算そのものは良好です。ただし、市場は「このまま順調にDPU7,000円、さらに8,000円へ向かう」という単純なストーリーをいったん修正した可能性があります。

当ラボとしては、今回の決算を「業績悪化」と見るより、成長期待の時間軸が後ろにずれた決算と読むのが適切だと考えます。ホテル運営力は確認できた一方で、金利、万博後の大阪需要、外部成長の制約という課題も同時に見えました。

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8. 免責事項

本記事は公開資料に基づく情報提供を目的としており、特定銘柄の推奨を目的としたものや投資勧誘、助言を行うものではありません。

情報の正確性について：作成にあたっては生成AIを活用しており、情報の正確性・完全性を保証するものではありません。投資検討の際は、必ず投資法人が発行する一次資料（決算短信等）をご確認ください。

自己責任の原則：投資に関する最終決定は、読者ご自身の判断と責任において行ってください。本記事の利用により生じたいかなる損害についても、作成者は一切の責任を負いかねます。

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