15銘柄を比較し、当ラボが選ぶ上位3銘柄
作成日：2026年7月22日
※本記事はAIによる分析をベースに作成しています。投資判断はご自身の責任において行ってください。詳細は記事末尾の免責事項をご確認ください。
はじめに
2026年7月決算のJ-REITについて、当ラボでは15銘柄の決算説明資料、直近IR、分配金の構成、財務状態、投資口価格、NAV倍率などを確認してきました。
今回の目的は、単純に分配金利回りの高い銘柄を並べることではありません。
現在のJ-REITでは、表面上のDPUに次のような要素が含まれる銘柄が増えています。
- 不動産売却益
- 内部留保の取崩し
- 負ののれんの活用
- 利益超過分配
- 一時的な費用減少
このため、表面利回りだけで判断すると、本来の収益力以上に割安に見えることがあります。
今回は次の5点を軸に評価しました。
- NOI、FFO、巡航EPUなど本業の成長性
- 分配金の持続可能性
- 金利上昇に対する財務耐性
- NAV倍率・分配金利回りから見た価格水準
- 決算月に買うリスクと、その後の成長余地
東証REIT指数から見る現在の市場環境
2026年7月22日12時34分時点の東証REIT指数は、1,858.83ポイント。前日比は8.81ポイント安、下落率は0.47％です。
6か月の日足チャートを見ると、4月下旬の1,900ポイント台から下落し、6月上旬には1,750ポイント近辺まで調整しました。その後は反発し、7月には1,850ポイント前後まで戻しています。
短期の5日移動平均線は25日移動平均線を上回り、25日線も上向きに転じています。
したがって、現在のJ-REIT市場は、
下落局面を脱しつつあるものの、本格的な上昇相場入りを確認した段階ではない
と見るのが妥当です。
1,750ポイント近辺では底打ち感が出ましたが、1,900ポイント前後には過去の下落起点があり、戻り売りが出やすい水準です。
決算月銘柄を買う環境としては、全面的に見送るほど悪くありません。一方、指数がかなり戻した後でもあるため、権利取り直前に一括購入するより、価格を分けて入る方が安全と考えます。
2026年7月決算15銘柄の状態と評価
1．アドバンス・レジデンス投資法人
東京23区を中心とする住宅REITで、資産規模、信用力、含み益、賃料成長力は住宅REIT上位です。
NOIは144.01億円から148.06億円、150.06億円へ増加予想。FFOPUも3,948円から4,004円、4,026円へ伸びます。入替時賃料は14.9％増、更新時も4.9％増と、内部成長は非常に強い内容です。
一方、DPUは3,220円から3,162円、3,090円へ減少予想。総資産LTVは49.2％で、新規借入金利も2％台に上昇しています。
評価：銘柄の質は高いが、利回り4.15％では決算月に急いで買う必要性は低い。中長期候補。
2．イオンリート投資法人
長期固定賃料、99％台の稼働率、格付AA、固定金利比率100％と、収益の安定性は高い銘柄です。
しかし、第27期DPU3,390円に対してEPUは2,801円。差額は利益超過分配で補われます。修繕費や資本的支出も増えており、第28期DPUは3,160円へ減少する予想です。
NAV倍率0.77倍には割安感がありますが、固定賃料中心でインフレを取り込みにくく、築年進行と設備投資負担が市場評価を抑えていると考えられます。
評価：安定性はあるが、成長力と分配金の質に課題。割安だから即買いとはしにくい。
3．いちごホテルリート投資法人
NAV倍率0.68倍と、資産価値に対する割安感が目立つホテルREITです。
ただし、2026年7月期DPUが3,016円から3,566円へ上方修正された主因は物件売却益です。ホテル運営では1～5月のRevPARが前年割れとなる月が多く、大阪の一部ホテルではADRの大幅低下も見られます。
札幌と横浜の大型改修が成功すれば収益成長余地がありますが、効果が本格化するまでには時間がかかります。
評価：資産価値は安いが、ホテル運営の反転確認前。逆張り色が強い。
4．エスコンジャパンリート投資法人
分配金利回り6％台、NAV倍率0.88倍と、数字上の割安感はあります。
底地を売却してホテルへ入れ替えることで、インフレ耐性と収益成長を狙っています。ただし、安定賃料資産を変動性の高いホテルへ入れ替える戦略でもあり、リブランド後の実績確認が必要です。
固定金利比率24.4％、変動金利比率75.6％、平均残存期間2.7年と、財務面は今回の15銘柄でも弱い部類です。
評価：利回り重視のリスク許容型。保守的な決算月投資には向きにくい。
5．コンフォリア・レジデンシャル投資法人
東京23区比率が高く、入替時賃料11.5％増、更新時2.7％増と、住宅賃料の成長力は明確です。
一方、公募増資によって財務余力は改善するものの、発行投資口数が増え、1口利益は増資前予想を下回ります。第33期・第34期のDPU2,122円は、内部留保の取崩しを含みます。
利回り約4.0％は住宅REITとして妥当ですが、増資後の需給を考えると、権利取りを急ぐ局面ではありません。
評価：内部成長は高評価。増資後の価格形成を見て中長期で検討。
6．サムティ・レジデンシャル投資法人
地方住宅を中心に、築古物件を売却して築浅物件へ入れ替えています。入替時賃料も5.7％増と、物件運営は悪くありません。
ただし、第22期・第23期DPU2,600円に対し、利益分配金は2,200円。差額は内部留保や利益超過分配です。
総資産LTV50.9％、固定金利比率60.1％で、直近の借換えも全額変動金利です。賃料上昇分が金融コストに吸収されています。
評価：NAV倍率0.75倍には割安感があるが、低評価の理由も明確。見送り寄り。
7．スターアジア不動産投資法人
ホテル比率が40％を超え、総合型からホテル成長型REITへ変化しています。
ホテルの実績は会社予想を上回っており、オフィスや住宅でも賃料増額が進んでいます。NAV倍率0.77倍、利回り約5.97％で、価格面の魅力もあります。
一方、総資産LTV47.3％、固定金利比率49.4％で、第22期には変動金利比率がさらに上昇する予想です。ホテルの好調が金利負担を上回れるかが焦点です。
評価：成長性と価格のバランスは良いが、財務リスクが上位3銘柄入りを阻む。次点候補。
8．ヘルスケア＆メディカル投資法人
稼働率100％、固定賃料100％、平均契約残存期間10年超と、短期的な賃料収入は非常に安定しています。
しかし、高齢者施設はオペレーター側の人件費や光熱費が増えても、入居者負担へ転嫁しにくい構造です。REIT側の賃料増額余地も限られます。
第23期DPU3,160円には348円の利益超過分配が含まれ、第24期DPU3,440円は物件売却益込みです。総資産LTVも50％台です。
評価：社会的需要と投資収益力は別問題。高利回りだけでは買いにくい。
9．霞ヶ関ホテルリート投資法人
上場直後の小型ホテルREITですが、今回の15銘柄で最も強い収益モメンタムを持っています。
変動賃料導入済み11物件のRevPARは、2026年1～5月のすべてで前年を上回りました。第1期DPUも当初予想2,688円に対して2,978円となり、売却益ではなくホテル収益の上振れが寄与しています。
2027年1月期DPUは3,356円、うち利益配当は3,131円の予想です。NAV倍率0.84倍、分配金利回り6％台という価格水準にも魅力があります。
一方、LTV46.4％、固定金利比率63.8％、平均残存年数2.7年で、財務は強固とはいえません。IPO後の信用倍率が高く、需給の振れも大きくなりやすい銘柄です。
評価：高成長・高利回りだが、高リスク。少額・分散前提なら有力。
10．三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
物流施設の賃料改定率は6.8％、次期も7～8％を見込みます。NOIとFFOも増加予想で、簿価LTV38.1％、固定金利比率88.3％と財務余力も大きい銘柄です。
一方、第20期DPU2,503円に対してEPUは1,779円。DPUの約29％を合併で得た内部留保から補います。
内部留保は十分残っていますが、DPU2,500円台を実力利益と見なすことはできません。
評価：物件と財務は上位だが、表面利回りの質を考えると決算月投資では次点。
11．産業ファンド投資法人
物流、工場、研究施設、データセンターなどへ投資する、運用難易度の高い産業用不動産REITです。
賃料増額、資産入替、CRE案件の発掘力は非常に高く、Same-store NOIも成長予想です。
一方、表面利回り5.42％には売却益が含まれ、売却益除きでは約4.45％。AFFOは資本的支出の影響を受け、第38期に低下します。簿価LTVも50％を超えています。
評価：運用力は高いが、現在価格では決算月に飛びつくほどの割安感はない。
12．森ヒルズリート投資法人
六本木ヒルズ、虎ノ門ヒルズなど、都心一等地の資産を保有しています。オフィス・住宅ともに賃料増額余地があり、NAV倍率0.81倍は資産価値対比で割安です。
ただし、DPU3,100円に対する巡航EPUは約2,400円。DPUの約2割はラフォーレ原宿の売却益です。
取得する虎ノ門ヒルズ森タワー持分も、資産価値は高い一方、償却後利回りは2.5％です。NAVには寄与しますが、EPUへの効果は限定的です。
評価：資産価値の逆張り候補。分配金取りより、長期的な評価修正を待つ銘柄。
13．東海道リート投資法人
取得物件の平均鑑定NOI利回りは6.2％と高く、稼働率も99％台です。分配金利回り6％台も魅力があります。
しかし、総資産LTV48.0％、固定金利比率20.9％、平均残存期間1.5年と、財務リスクはかなり高めです。
第10期のNOI増加はほぼ外部取得によるもので、既存物件の内部成長はマイナス予想です。公募増資後もDPUは十分に増えていません。
評価：高利回りだが、金利上昇局面で決算月に積極的に入るには危うさが残る。
14．東急リアル・エステート投資法人
都心・東急沿線に集中する都市型REITです。
稼働率は98.9％で、賃料改定・入替による賃料増減率は8.1％増。商業施設には15.6％、オフィスには6.8％のポジティブなレントギャップがあり、内部成長余地は大きいと考えられます。
総資産LTV43.0％、鑑定LTV33.0％、固定比率91.0％、含み益956億円と、財務と資産価値も安定しています。
DPU4,010円に対して修正EPSは約3,000円であり、売却益や内部留保への依存はあります。それでも修正EPS自体は2,899円、2,971円、3,023円と成長予想です。
評価：利回りは高くないが、内部成長・財務・資産価値のバランスが良い。守りの有力候補。
15．日本ロジスティクスファンド投資法人
賃料増額、資産入替、再開発、CAPEX投資を組み合わせる、運用力の高い物流REITです。
FFOPUは、
- 2025年7月期：2,347円
- 2026年1月期：2,373円
- 2026年7月期：2,408円
- 2027年1月期：2,440円
- 2028年1月期目標：2,500円
と、継続的な成長が見込まれています。
含み益率63.6％、鑑定LTV29.0％、固定金利比率88.8％と、資産・財務面にも余裕があります。
2026年7月期DPU2,365円は売却益による上方修正を含みますが、売却価格は鑑定評価額を上回っており、単なる延命的な売却ではありません。
評価：分配金の加工を考慮しても、本業成長・財務・価格のバランスが最も良い。
当ラボが選ぶ上位3銘柄
第1位 日本ロジスティクスファンド投資法人
選定理由
今回の15銘柄の中で、最もバランスが良いと判断しました。
最大の理由は、DPUではなく、FFOPUが継続成長していることです。
売却益を使って分配金を増やしているだけではなく、賃料増額、契約期間の見直し、CPI参照条項、CAPEX plusなどによって、本業のキャッシュ創出力を引き上げています。
さらに、
- 含み益率63.6％
- 鑑定LTV29.0％
- 固定金利比率88.8％
- NAV倍率0.90倍
- 分配金利回り4.7％台
という条件で、守りと価格のバランスも良好です。
高利回り銘柄ほどの派手さはありませんが、決算月に買う銘柄としては「権利落ち後も保有を続けやすい」ことが重要です。
今回の中では、最もその条件を満たしています。
今後の注意点
- 2026年7月期DPU2,365円には売却益が含まれる
- 川崎物流センター売却後の再投資先
- 匿名組合出資先の取得価格と利回り
- 物流施設の新規供給と空室率
- 借換金利の上昇
- FFOPU2,500円目標の進捗
売却益込みのDPUだけでなく、FFOPUが2,440円、2,500円へ実際に伸びるかを見ていく必要があります。
第2位 霞ヶ関ホテルリート投資法人
選定理由
上位3銘柄の中では、最も攻撃的な位置づけです。
2026年1～5月のRevPARがすべて前年を上回り、第1期DPUも当初予想を10％以上上回りました。増配の主因も売却益ではなく、ホテル収益の上振れです。
多人数向けホテルという独自性があり、一般的なビジネスホテルよりもインバウンドやグループ旅行需要を取り込みやすい可能性があります。
加えて、
- NAV倍率0.84倍
- 分配金利回り6％台
- 平均築年数2.5年
- 2027年1月期の利益配当3,131円予想
という点は魅力です。
ホテル市況の成長を取りに行く銘柄としては、今回の15銘柄で最も勢いがあります。
今後の注意点
- LTV46.4％
- 固定金利比率63.8％
- 平均残存年数2.7年
- 上場直後で財務・運用実績が短い
- 高い信用倍率
- 将来の公募増資
- 地政学リスク、為替、訪日客動向
- 月次RevPARの変化
第2位としましたが、第1位と同じ買い方をする銘柄ではありません。
日本ロジスティクスファンドを「中核候補」とするなら、霞ヶ関ホテルリートは「少額の成長枠」です。決算月だからと一括で入るより、月次を確認しながら分散して買う方が適しています。
第3位 東急リアル・エステート投資法人
選定理由
高利回りではありませんが、今回の15銘柄の中では、内部成長と財務の組み合わせが安定しています。
都心オフィスと商業施設に賃料増額余地があり、実際の賃料増減率も8.1％増となっています。
また、
- 総資産LTV43.0％
- 鑑定LTV33.0％
- 固定比率91.0％
- 含み益率41.4％
- NAV倍率0.90倍
と、金利上昇局面でも一定の耐性があります。
DPU4,010円のすべてが巡航利益ではありませんが、修正EPSは緩やかに増加する予想です。高い分配金を一時的に出すのではなく、都心賃料の上昇を数期かけて収益化していく銘柄と評価しました。
決算月の権利取りだけでなく、その後も保有する前提で選びやすい銘柄です。
今後の注意点
- 分配金利回り4.22％は市場平均比で高くない
- DPUと修正EPSに約1,000円の差がある
- 変動金利による借換えが増えている
- 東急池尻大橋ビルのテナント退去
- スポンサー取得物件の価格・状態
- レントギャップの収益化には時間がかかる
高利回り狙いには向きませんが、今回の比較では「守りの3位」としました。
惜しくも上位3銘柄から外れた候補
スターアジア不動産投資法人
ホテル収益、NAV倍率、分配金利回りの組み合わせは魅力的です。上位3銘柄と最後まで比較対象になりました。
ただし、固定金利比率49.4％、総資産LTV47.3％で、今後さらに変動金利比率が上がる予想です。ホテルの好調が続けば上振れ余地がありますが、金利とホテル市況が同時に逆風になる可能性もあります。
攻めの候補としては霞ヶ関ホテルリートに次ぐ位置と判断しました。
アドバンス・レジデンス投資法人
住宅賃料の成長、含み益、信用力は非常に高く、銘柄の質だけなら上位3銘柄に入ります。
一方、利回り4.15％、DPU減少予想、LTV49％台を考えると、決算月に買う価格妙味はやや不足しています。
価格がさらに調整した場合には、順位が上がる可能性があります。
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
財務余力と賃料増額力は高評価です。
しかし、DPUの約3割を内部留保で補う構造を考えると、表面利回り4.55％では積極的に上位へ置きにくいと判断しました。
内部留保があるうちにEPUをどこまで引き上げられるかが重要です。
最終順位
| 順位 | 投資法人 | 位置づけ | 主な評価 |
|---|---|---|---|
| 1 | 日本ロジスティクスファンド | 総合力・中核候補 | FFOPU成長、厚い含み益、財務余力 |
| 2 | 霞ヶ関ホテルリート | 高成長・攻撃型 | 月次好調、高利回り、ホテル収益上振れ |
| 3 | 東急リアル・エステート | 安定・守備型 | 都心賃料成長、低い鑑定LTV、厚い含み益 |
| 次点 | スターアジア | 高利回り成長型 | ホテル好調だが金利耐性に注意 |
| 次点 | アドバンス・レジデンス | 高品質住宅型 | 本業は強いが利回り妙味が限定的 |
| 次点 | 三井不動産ロジスティクスパーク | 高品質物流型 | 内部留保依存をどう解消するかが焦点 |
まとめ
2026年7月決算銘柄では、表面利回りが5～6％台の銘柄が複数あります。
しかし、詳しく確認すると、その分配金には売却益、利益超過分配、内部留保の取崩しなどが含まれています。
今回の比較で最も重視したのは、
分配金を取った後も、保有を続けられる収益構造か
という点です。
その観点では、日本ロジスティクスファンドが最もバランスに優れていました。
霞ヶ関ホテルリートはホテル市況の成長を取る攻撃枠、東急リアル・エステートは都心賃料成長と財務余力を評価する守備枠です。
ただし、東証REIT指数は6月安値からすでに100ポイント以上反発しています。短期的な底値買いの局面は通過している可能性があります。
したがって、当ラボとしては、
- 権利取り直前の一括購入は避ける
- 1回目は小さく入る
- 権利落ち後の価格も想定する
- DPUではなく巡航EPU・FFOPUを確認する
- 金利と指数の動きを見ながら買い増す
という方法が現実的と考えます。
「7月決算だから買う」のではなく、7月決算をきっかけに、長く持てる銘柄を価格を分けて拾うという考え方が適している局面ではないでしょうか。
免責事項
【AIによる作成について】
本記事は、AIによる分析をベースに作成しています。AIは決算説明資料、適時開示資料、月次運用実績および市場データを参照して分析を行っていますが、読み取りの誤り、解釈の相違、情報の欠落、計算上の誤差が生じる可能性があります。本記事の内容は情報提供を目的としたものであり、その正確性・完全性を保証するものではありません。
【投資に関する免責事項】
本記事は特定の銘柄への投資を推奨・勧誘するものではありません。ランキングは、作成時点で確認できた情報をもとに、当ラボ独自の評価軸で比較したものです。投資口価格、金利、市場環境、分配金予想などの変化により、評価は変わる可能性があります。
投資にはリスクが伴い、投資元本が保証されるものではありません。J-REITへの投資においては、分配金の減少、投資口価格の下落、金利上昇、災害、テナント退去、公募増資、上場廃止などのリスクがあります。投資に関する最終的な判断は、ご自身の責任において行ってください。
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