スターアジア不動産投資法人（3468）決算速報レポート

2026年9月14日2026年9月15日

作成日：2026年9月14日

データソース：

スターアジア不動産投資法人第21期（2026年7月期）決算短信
スターアジア不動産投資法人第21期（2026年7月期）決算説明資料
2026年7月期分配金の予想額と決定額との差異に関するお知らせ
2027年1月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ（上方修正）
国内不動産信託受益権及び匿名組合出資持分の取得並びに国内不動産信託受益権の譲渡（第13回資産入替）に関するお知らせ
資金の借入れに関するお知らせ

投資法人の特徴

スターアジア不動産投資法人は、東京圏を中心に、オフィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテルなどへ投資する総合型J-REITです。取得価格100億円未満の「ミドルサイズアセット」を主な投資対象とし、用途分散と東京圏への重点投資を組み合わせる運用方針を採っています。

近年はホテルの存在感が大きくなっており、第21期末時点の不動産等73物件のうち、取得価格ベースではホテルが約40％を占めます。一方、オフィス・住宅では賃料増額、ホテルではポラリスとの連携による変動賃料の拡大を内部成長の柱としています。

今回の決算では、こうした内部成長が確認された一方、金利上昇による支払利息の増加も明確になりました。スターアジアはこれに対し、固定金利比率を高めて防御するのではなく、あえて「長期・変動」を基本とし、賃料成長、資産入替、含み益の顕在化などを組み合わせて金利上昇を乗り越える方針を示しています。

結論と総評

第21期決算は、内部成長そのものはかなり良好ですが、金利上昇がその成果を相当程度打ち消している決算と評価します。

当期のDPUは1,737円となり、期初予想1,650円を87円、5.3％上回りました。ホテルの変動賃料が想定を上回ったほか、優先出資償還益の上振れ、支払利息の下振れなどが寄与しています。

売却益を除くEPUも前期1,668円から1,704円へ2.2％増加しました。ホテル、オフィス、住宅では実際に賃料増額が進んでおり、本業の内部成長力は確認できます。

一方、平均調達金利は1.38％から1.63％へ上昇し、支払利息は前期比約1.4億円増加しました。さらに、第22期末の固定金利比率は34.8％、第23期末には28.5％まで低下する想定です。

これは金利上昇リスクを避ける財務戦略ではありません。むしろ、高い長期固定金利を抱え込まず、変動金利を利用しながら賃料成長と資産回転で金利負担を上回ろうとする戦略と考えられます。

この方針には一定の合理性があります。金利上昇が近い将来ピークアウトすれば、現在の高い固定金利を長期間ロックしなかったことが有利に働く可能性があります。

ただし、金利上昇が想定以上に長期化すれば逆に弱点となります。

したがって今後の最大の確認ポイントは、

「内部成長率が金利コスト上昇率を上回れるか」

にあると考えます。

今回の「行間」

今回、特に注目したい行間は以下です。

DPU1,755円への上方修正は、巡航利益の大幅成長ではなく売却益が主因
「固定比率低下＝単純に危険」とは限らず、金利ピークアウトを視野に入れた財務戦略の可能性
スターアジアは「固定金利で守る」のではなく、「内部成長＋資産回転」で金利上昇を突破しようとしている
KOKO HOTEL大阪新世界は完成済みの高収益物件ではなく、今後のADR・RevPAR改善を期待した成長型取得
匿名組合出資の増加により、REIT内部の投資構造がやや複雑化している
売却益の大部分を分配せず内部留保する姿勢は、中長期的には一定の評価余地
2030年DPU1,913円目標は、足元の巡航EPUから見ると相応に高いハードル

詳細は後述します。

1．決算サマリー

指標	前期：第20期 2026年1月期	当期：第21期 2026年7月期	増減	一言コメント
営業収益	10,269百万円	9,659百万円	▲610百万円	前期の売却益剥落が主因
営業費用	4,480百万円	3,921百万円	▲559百万円	賃貸事業費用の減少が寄与
営業利益	5,788百万円	5,737百万円	▲51百万円	売却益剥落を費用減で吸収
純利益	4,753百万円	4,578百万円	▲174百万円	支払利息増加などが影響
EPU	1,769円	1,704円	▲65円	前期売却益の反動
DPU	1,769円	1,737円	▲32円	期初予想1,650円は上回る
巡航EPU	1,668円	1,704円	＋36円	売却益除外ベースでは成長
自己資本比率	49.3％	49.4％	＋0.1pt	ほぼ横ばい
有利子負債額	138,880百万円	138,880百万円	変わらず	借入残高は維持
賃貸NOI	7,542百万円	7,521百万円	▲21百万円	ほぼ横ばい
NOI利回り	―	平均鑑定NOI利回り5.25％	―	資産入替後は5.26％見込み
FFO	約5,675百万円	約5,730百万円	＋約55百万円	ラボ計算。1口FFOは2,112円→2,132円
債務平均残存年数	2.93年	2.68年	▲0.25年	短期化が進む
平均調達金利	1.38％	1.63％	＋0.25pt	金利上昇影響が顕在化
固定債務比率	49.4％	42.8％	▲6.6pt	今後さらに低下予想
期末稼働率	98.6％	98.9％	＋0.3pt	高稼働を維持
格付	JCR A＋／R&I A	JCR A＋／R&I A	変わらず	いずれも安定的

営業収益、利益、DPU等は決算短信・説明資料に基づきます。

FFOは、

当期純利益－不動産等売却益＋減価償却費

によるラボ計算です。資料記載の1口当たりFFOは、第20期2,112円、第21期2,132円です。

財務指標では、平均調達金利が1.38％から1.63％へ上昇、固定金利比率が49.4％から42.8％へ低下、平均残存年数も2.93年から2.68年へ短期化しています。

決算サマリー所見

表面的には減収減益ですが、前期には不動産売却益272百万円が含まれていたため、単純比較だけでは実態を捉えにくい決算です。

より重要なのは売却益を除いたEPUで、前期1,668円から1,704円へ36円増加しています。

一方で支払利息は875百万円から1,015百万円へ140百万円増加しました。つまり、本業の利益は伸びたものの、その相当部分を金利上昇が吸収している構造です。

2．外部成長戦略

スターアジアは現在、無理な資産規模拡大よりも資産入替を優先しています。

2030年までに資産規模5,000億円という目標自体は維持していますが、投資口価格が低迷し、NAV倍率が0.69倍と説明される環境では、新投資口発行による大型取得は資本効率の面で難しくなっています。そこで当面は、既存物件を高値で売却し、収益成長余地のある資産へ入れ替える戦略が中心です。

今回の第13回資産入替では、ワシントンR&Bホテル梅田東を30.1億円で売却します。帳簿価額は20.99億円、鑑定評価額は24.8億円で、売却益は約8.28億円を見込みます。

一方でKOKO HOTEL大阪新世界を39.26億円で取得します。鑑定評価額は51億円で、取得価格は鑑定を下回っています。築25.7年、固定賃料のホテルを、築9.3年、固定＋変動賃料のホテルへ入れ替える構図です。

さらに、

箱根の高級宿泊施設への匿名組合出資：16.79億円
東京圏中心の築浅住宅17物件ファンドへの匿名組合出資：10億円

を実行します。

これにより取得予定資産合計は66.05億円となります。

資産入替後は平均築年数が21.9年から21.7年へ若返り、平均鑑定NOI利回りも5.25％から5.26％へ小幅に改善する予定です。

外部成長で注目したい点

今回特に評価できるのは、鑑定評価額を上回る価格で築古物件を売却し、鑑定評価額を下回る価格で築浅物件を取得している点です。

ただし、KOKO HOTEL大阪新世界は現時点で鑑定上の安定稼働水準まで収益が到達しているわけではありません。

2026年7月実績ではADR7,969円、RevPAR6,949円に対し、鑑定上の安定稼働想定はADR13,000円、RevPAR11,050円です。

したがって、取得価格が鑑定評価額に対して割安だからといって、直ちに「完成された高収益物件を安く買えた」と見るのは慎重であるべきです。

3．内部成長戦略

内部成長は今回の最も強いポジティブ材料です。

ホテル

ポラリス運営16ホテルからの賃料収入は当初予想比2.9％増、ホテルポートフォリオ全体では2.5％増となりました。

ポラリス運営16ホテルの第21期実績は、

稼働率：90.2％
ADR：14,144円
RevPAR：12,755円

です。

第22期、第23期にはADRのさらなる上昇を前提としており、ホテルは今後も内部成長の中心となります。

一方、大阪エリアのホテルについては他地域より弱い動きも確認されており、今回取得する大阪新世界のホテルについても今後の収益改善を追う必要があります。

オフィス

第21期の賃料・共益費収入は前期比2.2％増。

新規契約・契約更新等による賃料増額は月額829.6万円、賃料ギャップのキャッチアップ率は78.6％でした。更新時の増額応諾率も55.8％となっています。

第22期の賃料・共益費収入はさらに約2.5％増加を見込みます。

一方、第23期には賃料ギャップが月額1,123万円まで拡大する予想で、賃料上昇余地は大きい反面、テナント入替時の空室リスクとのバランスも必要になります。

住宅

住宅のセイムストア賃料・共益費収入は前期比4.1％増。

新規契約・更新時の賃料増額は月額667.8万円、契約更新時の増額応諾率は65.9％となりました。

住宅はホテルほど景気変動が大きくない一方、都市部の賃料上昇を取り込めるため、今後の安定した内部成長源として重要です。

物流・商業

物流施設では既存テナントとの賃料2.6％増額を実現し、別のテナントとも増額交渉を継続しています。

商業施設についても再契約・テナント入替時の増額を狙う方針です。

4．財務戦略

今回、最も評価が分かれるのが財務戦略です。

第21期末の財務状況は、

有利子負債：1,388.8億円
総資産LTV：47.4％
鑑定LTV：概ね40％前後
平均調達金利：1.63％
平均残存年数：2.68年
固定金利比率：42.8％

です。

問題は今後です。

固定金利比率は、

第21期：42.8％
第22期予想：34.8％
第23期予想：28.5％

まで低下する想定です。平均調達金利も1.63％から1.92％、さらに2.01％まで上昇すると見込まれています。

一見すると、金利上昇局面で固定比率を下げるのは危険に見えます。

しかし、スターアジアは「長期・変動」を基本方針としており、高い固定金利を長期間抱えることを避け、変動金利で調達コストを抑えながら内部成長で金利上昇を吸収する戦略を選んでいると考えられます。

この戦略の勝ち筋は明確です。

賃料成長率＞金利コスト上昇率

を実現し、金利上昇がピークアウトした後に、固定化していた競合REITより低い金利負担を享受することです。

逆に、金利が想定以上に長期間上昇すれば、固定比率の低さが一気に弱点になります。

今回のスターアジアは、防御型の財務戦略ではなく、かなり能動的な金利戦略を採用していると評価できます。

なお、今回KOKO HOTEL大阪新世界取得のために39億円の短期借入を実施します。条件は1か月TIBOR＋0.200％ですが、この借入はワシントンR&Bホテル梅田東売却代金等で第22期中に返済する予定であり、恒常的なレバレッジ増加を目的としたものではありません。

5．次期・次々期業績予想

指標	当期：2026年7月期	次期予想：2027年1月期	次々期予想：2027年7月期	一言コメント
営業収益	9,659百万円	10,622百万円	9,819百万円	次期は売却益828百万円を含む
営業費用	3,921百万円	約3,984百万円	約3,939百万円	賃貸事業費用＋その他営業費用
営業利益	5,737百万円	6,636百万円	5,878百万円	売却益剥落で次々期減少
純利益	4,578百万円	5,186百万円	4,370百万円	金利負担増加が継続
巡航EPU	1,704円	1,622円	1,626円	本業利益は一旦低下
DPU	1,737円	1,755円	1,660円	次期は売却益100円を含む

第22期については当初DPU1,660円から1,755円へ上方修正されました。営業収益は10.5％、当期純利益は18.6％上方修正されています。

ただし、次期DPU1,755円の中にはワシントンR&Bホテル梅田東の売却益から100円/口が含まれています。

売却益を除くEPUは1,622円であり、第21期1,704円を下回ります。

このため「増配＝巡航収益力の改善」とは読みづらい点に注意が必要です。

6．その他注目すべき点

1．ポジティブ：内部成長は実際に成果を出している

オフィス、住宅、ホテルすべてで賃料増額が確認されています。

売却益を除くEPUも前期比2.2％増となっており、金利上昇がなければ利益成長がより鮮明だった可能性があります。

2．ポジティブ：資産入替の価格条件は良好

ワシントンR&Bホテル梅田東は鑑定評価額24.8億円に対し30.1億円で売却します。

一方、KOKO HOTEL大阪新世界は鑑定評価額51億円に対して39.26億円で取得します。

単純な価格比較ではかなり良い入替条件です。

3．ポジティブ寄り：売却益の大半を内部留保

売却益約8.28億円のうち、約5.59億円を買換特例圧縮積立金として内部留保します。

売却益を全額分配して短期的なDPUを引き上げるのではなく、次の物件取得や資金繰りへ回す余地を残している点は、中長期運営としては一定の評価余地があります。

4．ネガティブ：金利負担の増加は明確

第21期の支払利息は前期比約1.4億円増加。

第22期にはさらに約2.7億円増加する予想です。

今後の利益成長を見るうえで、賃料増額よりも金利負担増が大きくならないかが重要です。

5．中立：匿名組合出資で投資構造が複雑化

箱根の高級旅館案件では匿名組合出資総額の49.5％をスターアジアが保有します。

住宅17物件ファンドでは裏付け資産LTV58.6％、平均レントギャップ約6％、5年間でエクイティマルチプル1.5倍を目標としています。

直接物件保有より分かりにくく、ファンド内のレバレッジも存在します。リターンの源泉だけでなく、潜在的なリスクも継続確認が必要です。

7．専門家による「行間」の読解

1．「DPU上方修正」と「本業成長」は分けて見る必要がある

第22期DPUは1,755円へ上方修正されましたが、売却益100円を含みます。

売却益除くEPUは1,622円に低下するため、見た目のDPUだけで収益力が改善したと判断するのは適切ではありません。

2．固定金利比率の低下には、明確な勝ち筋がある

固定比率42.8％から34.8％、28.5％へ低下することは、通常なら金利リスク拡大と評価されます。

ただしスターアジアの場合、これは単なる無策とは考えにくいです。

長期固定金利がすでに高い局面で固定化を進めれば、高い金利を長期間抱えることになります。

そのため、

金利があと一定程度上昇しても変動で耐え、ピークアウト後に低下メリットを取る

という戦略と見る余地があります。

この戦略が成立するには、内部成長、LTV余力、資産売却力が必要です。

スターアジアは現在、その3つを一定程度持っています。

3．ただし金利上昇が長期化すれば、この戦略は逆回転する

金利上昇が想定を超えて続いた場合、

支払利息増加
鑑定価格下落
LTV上昇
売却価格低下

が同時進行する可能性があります。

したがって、今後は固定金利比率そのものよりも、

賃料成長率と金利コスト上昇率の差

を見るべきでしょう。

4．スターアジアは「防御型REIT」ではなくなりつつある

今回の運用は、単純に保有物件から安定した賃料を受け取るだけのJ-REITとは性格が異なります。

ホテルの変動賃料、資産入替、メザニンローン、匿名組合出資、内部留保など、多数の手法を組み合わせています。

これは運用力が発揮できれば強みですが、投資家側から見ると収益構造が複雑になります。

5．KOKO HOTEL大阪新世界は「完成した5％台物件」ではない

取得価格ベースでは魅力的な利回りに見えます。

しかし直近のADR・RevPARは鑑定上の安定稼働水準をかなり下回っています。

したがって今後は、単にホテル市況を見るのではなく、

この物件のADR・RevPARがどこまで鑑定前提へ近づくか

を追う必要があります。

6．大阪ホテルへのエクスポージャーは強まる

既存の固定賃料ホテルを売却して、新たに変動賃料ホテルを取得します。

大阪市場が強くなればアップサイドは大きくなりますが、逆に大阪ホテル市場が弱ければ賃料収入にも影響します。

安定性から成長性へリスクを取り直す資産入替とも言えます。

7．2030年DPU1,913円目標はまだ遠い

第21期巡航EPU1,704円に対し、2030年目標は1,913円以上です。

さらに第22期、第23期の巡航EPU予想は1,622円、1,626円です。

目標までの距離を考えると、現在の賃料成長だけでなく、資産入替、匿名組合出資、金利ピークアウトなど複数の条件が必要になりそうです。

8．売却益を使ったDPU防衛が常態化するかに注意

今回の資産売却自体は合理的です。

ただし金利負担増を売却益で補う状態が長期間続けば、「資産価値を分配金へ変換しているだけ」と評価される可能性もあります。

今後は売却益を除くEPUが再び上向くかを確認する必要があります。

9．匿名組合出資は将来の取得パイプラインにもなり得る

住宅17物件ファンドへの出資は単なる金融投資ではなく、将来の物件取得機会を確保する意味もあります。

現在のREITの資本コストでは直接取得しづらい築浅住宅へ間接投資し、将来市場環境が改善すればREIT本体へ取得する、という布石と見ることもできます。

10．今回のスターアジアは「金利の方向性」に対する見方が問われる銘柄

固定比率を高く保つREITなら、金利見通しが多少外れても影響は限定されます。

スターアジアはそうではありません。

今後の利上げ回数やTIBORのピーク水準によって、財務戦略の評価が大きく変わります。

その意味で、今後は他のJ-REIT以上に、

金利上昇局面をいつ抜けるか

が投資判断上の重要な要素になりそうです。

8．免責事項

本記事は、公開資料に基づく情報提供を目的としており、特定銘柄の推奨を目的としたものや、投資勧誘、助言を行うものではありません。

情報の正確性について：
本記事の作成には生成AIを活用しています。生成AIは、資料の読み取り、要約、比較、計算補助、文章作成等に利用していますが、内容に誤認、計算ミス、資料の読み違い、文脈の取り違え、情報の欠落等が含まれる可能性があります。また、生成AIの出力は必ずしも最新情報を反映しているとは限らず、公開資料の記載内容を完全に再現するものでもありません。投資検討の際は、本記事のみを根拠とせず、必ず投資法人が発行する決算短信、決算説明資料、適時開示、有価証券報告書等の一次資料をご確認ください。

推論・見解について：
本記事には、公開資料に基づく事実に加えて、当ラボによる推論、解釈、仮説、簡易計算等が含まれる場合があります。これらは将来の業績、分配金、投資口価格、不動産価格等を保証するものではありません。

自己責任の原則：
投資に関する最終決定は、読者ご自身の判断と責任において行ってください。本記事の利用により生じたいかなる損害についても、作成者は一切の責任を負いかねます。

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