2026年9月度ホテルREIT月次調査・第二弾
こんにちは、J-REIT研究ラボ上級研究員ジーピです。
2026年9月度のホテル運営実績を月次開示している、主要7投資法人の資料が出そろいました。
今回は、先行して分析した4銘柄に、インヴィンシブル投資法人、星野リゾート・リート投資法人、霞ヶ関ホテルリート投資法人の3銘柄を加え、ホテル市場の現状を改めて検証していきます。
今回の調査で浮かび上がったのは、全国的なホテル需要の悪化というよりも、大阪・関西エリアとそれ以外の地域で、収益状況に大きな差が生じている可能性です。
大阪ではRevPAR（販売可能客室1室当たりの宿泊売上）が前年同月から50%以上減少したホテルがある一方、中部や九州などでは二桁成長を記録するホテルも見られました。
その背景として考えられるのが、2025年の大阪・関西万博に伴う特需の反動と、中国人観光客の減少です。
ただし、2024年の万博開催前の水準と比較すると、必ずしも大阪のすべてのホテルが悪化しているわけではありません。
今回は、この点にも注目しながら見ていきたいと思います。
1．2026年9月のホテル市場――訪日客数は減少、しかし一様な不振ではない
まず、ホテル市場全体の状況を確認します。
日本政府観光局（JNTO）によると、2026年9月の訪日外客数は310万3,700人で、前年同月比5.0%減となりました。
ただし、国・地域別に見ると状況はかなり異なります。
| 国・地域 | 2026年9月訪日客数 | 前年同月比 |
|---|---|---|
| 韓国 | 842,300人 | +25.6% |
| 台湾 | 595,600人 | +13.0% |
| 中国 | 430,800人 | ▲44.5% |
| 訪日外客全体 | 3,103,700人 | ▲5.0% |
出典：日本政府観光局（JNTO）2026年9月推計値
韓国や台湾からの旅行者が増加している一方、中国からの訪日客数は大幅に減少しています。
この市場構成の変化が、地域ごとのホテル収益に影響している可能性があります。
また、2026年9月には愛知県でアジア競技大会が開催され、シルバーウィークや各地のイベント需要もホテル業績を支える要因となりました。
つまり、訪日客全体が減少したという数字だけで、ホテル市場が一様に悪化したと判断するのは適切ではなさそうです。
2．ホテルREIT7銘柄の運営実績を比較
まず、7銘柄の主な運営指標を整理します。
| 投資法人 | 稼働率 | ADR | RevPAR | RevPAR前年比 |
|---|---|---|---|---|
| JHR（8985） | 85.6% | 20,468円 | 17,519円 | +1.5% |
| INV（8963） | 85.2% | 15,461円 | 13,178円 | +6.8% |
| いちごホテル（3463） | 87.2% | 11,937円 | 10,414円 | +19.0% |
| スターアジア（3468） | 89.8% | 13,386円 | 12,023円 | ▲0.2% |
| 投資法人みらい（3476） | 91% | 9,411円 | 8,533円 | +7% |
| 星野リゾート（3287） | 79.5% | 21,566円 | 17,146円 | ▲1.3% |
| 霞ヶ関ホテル（401A） | 75.5% | 25,121円 | 18,972円 | +19.5% |
※JHRは29ホテル、INVは国内101ホテル、いちごホテルは25ホテル、スターアジアは前年比較可能な15ホテル、みらいは5ホテル、霞ヶ関ホテルは11物件。星野リゾートは同法人の月次集計対象物件。開示対象や客室構成、運営方式などが異なるため、絶対値による単純比較には注意が必要です。
7銘柄のうち、RevPARが前年比で増加したのは5銘柄、減少したのは2銘柄でした。
最も高い伸び率となったのは霞ヶ関ホテルリートの+19.5%、次いでいちごホテルリートの+19.0%です。
一方、スターアジアは▲0.2%、星野リゾートは▲1.3%となっています。
ただし、この数字だけでホテルの運営能力を評価することはできません。
ホテルREITは、保有地域やホテルの価格帯、リゾート型・都市型といった施設特性が異なります。また、改修工事や取得物件の変更によって、前年との比較条件が変わることもあります。
今回の調査で重要なのは、投資法人全体の前年比よりも、その数字を生み出している地域別の状況だと考えます。
3．JHR――大阪と沖縄の影響で成長率は限定的
ジャパン・ホテル・リートの29ホテル合計では、RevPARは17,519円、前年比+1.5%となりました。
ADRは+2.3%だった一方、稼働率は0.6ポイント低下しています。
IRでは、大阪エリアの軟調な推移に加え、相次ぐ台風によって沖縄エリアを中心に影響があったと説明しています。
つまり、JHRの場合は大阪の問題だけでなく、天候要因も業績を押し下げたと考えられます。
なお、9月までの累計RevPARは前年比+2.5%であり、年初からの実績全体が大幅に悪化しているわけではありません。
JHRは10月以降、前年同月を上回る堅調な推移を見込んでいます。
今後は大阪の回復と、他地域でのADR維持がどこまで続くかに注目したいところです。
4．インヴィンシブル――関西を除くとRevPARは17.2%増
今回、特に注目したいのがインヴィンシブルの地域別データです。
国内101ホテル合計のRevPARは13,178円で、前年比+6.8%でした。
しかし、地域別に見ると驚くほど大きな差があります。
| 地域 | RevPAR | 前年同月比 |
|---|---|---|
| 東京23区 | 10,709円 | +1.2% |
| 首都圏（東京23区除く） | 9,174円 | +8.2% |
| 中部 | 15,223円 | +32.8% |
| 関西 | 8,718円 | ▲51.1% |
| 九州 | 15,940円 | +23.1% |
| 北海道 | 15,499円 | +16.2% |
| その他 | 17,123円 | +25.7% |
| 関西を除く合計 | 13,706円 | +17.2% |
関西エリアのRevPARは前年比51.1%減少しています。
一方で、関西を除いたホテルでは17.2%増加しました。
この差は非常に大きいものです。
インヴィンシブルは、万博に伴う需要の剥落と、日中関係の悪化に起因する中国人訪日客の減少を業績への影響として挙げています。
一方、中国以外からのインバウンド需要は総じて堅調だったとも説明しています。
この開示からは、中国市場の減速による影響が、地域によって異なる形で表れている可能性が読み取れます。
ただし、2026年9月はシルバーウィークの曜日配列が前年より良かったこともプラス要因とされており、前年比の改善をすべて基礎的な需要成長とみなすことはできません。
5．いちごホテル――全体では好調、しかし大阪の一部ホテルは大幅減収
いちごホテルリートの25ホテル合計では、RevPARが前年比+19.0%、売上高も+21.6%と、大きく改善しています。
ADRは+16.3%、稼働率は2.0ポイント上昇しました。
名古屋や熊本などで高い伸びが見られ、全体としては良好な運営実績です。
しかし、大阪の個別物件に目を向けると、異なる状況が確認できます。
ザ・ワンファイブ大阪堺筋ではRevPARが前年比59.9%減、コンフォートホテル大阪心斎橋では42.5%減となりました。
特に大阪堺筋では稼働率が96.6%と高いにもかかわらず、ADRは5,190円にとどまっています。
これは、単純に客室が売れていないというよりも、客室単価の低下が収益を押し下げている可能性を示しています。
なお、いちごホテル全体の前年比には、リニューアルや個別ホテルの業績改善も影響しています。
そのため、+19.0%という数字を全国の宿泊市場全体の成長率として解釈することはできません。
6．スターアジア――地域差と予算未達に注意
スターアジアの前年比較可能な15ホテルでは、RevPARは12,023円、前年比▲0.2%とほぼ横ばいでした。
ただし、個別物件では大阪の落ち込みが目立っています。
KOKO HOTEL大阪なんば 恵美須町ではRevPARが前年比54.2%減、大阪心斎橋では37.5%減となりました。
一方、札幌・広島・福岡などでは二桁のRevPAR成長を記録したホテルもあります。
また、名古屋ではアジア競技大会に伴う需要を取り込みました。
ここで注目したいのは、スターアジアが8～9月累計のホテルアセット全体について、RevPARが予算を下回っていると説明している点です。
前年比と予算比は異なる指標です。
前年を上回っていても、事前の計画より収益が弱ければ、業績予想に対して注意が必要になる場合があります。
同法人は10月について、18ホテルベースのRevPARが予算比約+7.6%になると見込んでいます。
今後はこの回復見通しが実績として確認できるかが重要でしょう。
7．投資法人みらい――大阪の不振を名古屋・福岡が補う
投資法人みらいのスマイルホテル5物件では、RevPARが前年比+7%、売上高は+6%となりました。
個別物件では、スマイルホテル大阪天王寺のRevPARが前年比約46%減少しました。
一方、名古屋栄では前年比+64%、博多駅前では+14%でした。
名古屋栄については、アジア競技大会による宿泊需要を取り込み、ADR・RevPAR・売上高が取得来最高となったと説明しています。
つまり、5物件という比較的小規模な集計でも、地域によって業績が大きく異なっています。
なお、5物件の2026年10月期累計RevPARは前年同期比97%、すなわち約3%減です。
9月単月の改善が、期全体の業績改善を意味するとは限らない点にも注意したいところです。
8．星野リゾート――大阪4物件が全体を押し下げる
星野リゾート・リートのポートフォリオ全体では、RevPARは17,146円、前年比▲1.3%となりました。
ADRは+1.9%でしたが、稼働率が2.6ポイント低下しています。
しかし、同法人は大阪エリアの4物件を除いた実績についても説明しています。
大阪4物件を除くRevPARは前年比+11.8%。
大阪の影響を除くと、全体とはかなり異なる結果になります。
同法人は、大阪における万博の反動減が続いていることを明記しています。
一方、星野リゾート運営物件ではADRが前年比+9.5%と上昇しました。
改修投資による付加価値向上も進めており、2026年8月にリニューアルオープンした「界 松本」では、ADRが改装前の2024年9月比+26.8%となっています。
また、「the b 名古屋」ではRevPARが前年比+59.1%、「コンフォートイン豊川インター」では+132.4%と大きく伸びました。
こうした数字を見ると、ホテルの収益力を高める方法は、訪日客数の増加だけではないこともわかります。
改修による客室の魅力向上や、地域のイベント需要を取り込む施策も重要なのでしょう。
9．霞ヶ関ホテルリート――高単価販売と稼働率改善が両立
霞ヶ関ホテルリートの11物件では、RevPARが18,972円、前年比+19.5%となりました。
ADRは+13.1%、稼働率も4.0ポイント上昇しています。
11物件のうち9物件でRevPARが前年を上回りました。
特に広島では、ライブやスポーツイベント、台湾・韓国からの旅行需要などを取り込み、2物件のRevPARが前年比で約30%上昇しています。
九州では、7月の地震による影響を受けたホテルも、9月には回復傾向が確認されました。
同法人の月次実績は今回の7銘柄の中でも高い成長率ですが、11物件という集計規模や施設特性に留意する必要があります。
また、稼働率75.5%という数字を、一般的なビジネスホテルと直接比較することも適切ではありません。
客室タイプや宿泊人数、滞在形態によって、収益を最大化する稼働率は異なる可能性があるためです。
10．大阪ホテルは万博開催前の2024年より悪化しているのか？
ここからが今回の調査の中心です。
2025年9月は大阪・関西万博が開催されていたため、前年比だけを見ると反動減が大きく表れる可能性があります。
そこで、万博開催前の2024年9月と比較してみました。
| ホテル | 2024年9月 | 2026年9月 | 2年前比 |
|---|---|---|---|
| ザ・ワンファイブ大阪堺筋 | 6,515円 | 5,011円 | ▲23.1% |
| コンフォートホテル大阪心斎橋 | 9,160円 | 8,211円 | ▲10.4% |
| KOKO HOTEL大阪なんば | 7,241円 | 6,259円 | ▲13.6% |
| KOKO HOTEL大阪心斎橋 | 8,527円 | 9,659円 | +13.3% |
| スマイルホテル大阪天王寺 | 4,894円 | 4,567円 | ▲6.7% |
※2024年・2026年の開示資料に基づく比較。物件の営業条件や名称、運営状況等に変更があり得るため、完全な同一条件比較ではありません。
5ホテルのうち4ホテルで、万博開催前の2024年を下回りました。
特にザ・ワンファイブ大阪堺筋では、2024年比でも23.1%の減少となっています。
この結果だけを見ると、万博特需の反動だけでは説明できない要因が存在する可能性があります。
一方で、KOKO HOTEL大阪心斎橋は2024年比で13.3%上昇しています。
大阪のホテルがすべて同じ方向に動いているわけではありません。
インヴィンシブルの関西データでは異なる結果
ここで、もう一つ重要な比較があります。
インヴィンシブルの関西エリア全体について、2024年と2026年の実績を並べてみます。
| 指標 | 2024年9月 | 2026年9月 | 増減 |
|---|---|---|---|
| 稼働率 | 82.3% | 75.0% | ▲7.3pt |
| ADR | 9,863円 | 11,629円 | +17.9% |
| RevPAR | 8,120円 | 8,718円 | +7.4% |
こちらでは、RevPARは2024年を7.4%上回っています。
ただし、2024年と2026年では国内ホテル全体の集計対象が81物件から101物件へ変わっています。関西エリアについても物件構成が同じとは限りません。
したがって、+7.4%を同一物件の収益成長率とすることはできません。
それでも、この比較は重要です。
今回の大阪5ホテルの結果だけをもって、大阪・関西のすべてのホテルが万博前より悪化していると結論づけることは難しいからです。
大阪市場には、万博前の水準を下回るホテルと、そうではないホテルが混在している可能性があります。
その違いを生み出している要因こそ、今後の分析で重要になると考えます。
11．なぜ大阪は中国人観光客減少の影響を受けやすいのか？
今回の調査で、万博の反動と並んで注目したいのが、中国人旅行客の減少です。
JNTO統計によると、中国からの訪日外客数は次のように推移しています。
| 年 | 9月の中国人訪日客数 |
|---|---|
| 2024年 | 約65.2万人 |
| 2025年 | 約77.6万人 |
| 2026年 | 約43.1万人 |
2026年9月は、前年同月比44.5%減であるだけでなく、万博開催前の2024年9月と比較しても約34%減少しています。
これは、大阪のホテルが2024年の収益水準を下回る理由を考えるうえで、重要な材料になります。
関西空港の中国人比率は全国より高い
アジア太平洋研究所（APIR）の調査では、2025年の関西空港への外国人入国者に占める中国人の割合は32.1%でした。
一方、全国の外国人入国者に占める中国人の割合は21.3%です。
関西空港の中国人比率は全国より10.8ポイント高くなっています。
また、大阪府の統計資料では、2023年に日本を訪れた中国人旅行者の大阪府訪問率が64.1%と、全国籍・地域の大阪府訪問率43.5%を上回っていました。
これらはホテル宿泊者の構成比そのものではありませんが、大阪・関西と中国からの旅行需要との結びつきが強いことを示す材料です。
さらに、APIRは2026年夏季の関西空港における中国路線の国際旅客定期便数について、前年同期比69.6%減となる見込みを示していました。
中国からの訪日旅行需要が減少し、航空便の供給も縮小する環境では、大阪の宿泊需要に影響が及びやすくなる可能性があります。
客室単価への影響も考えられる
もう一つ注目したいのが、稼働率とADRの関係です。
例えば、ザ・ワンファイブ大阪堺筋では、2026年9月の稼働率が96.6%と高い水準にある一方、ADRは2024年の6,708円から5,190円へ低下しています。
客室は高い割合で販売できていても、以前と同じ単価では販売できていないことになります。
中国人観光客の減少によって客室販売価格が低下した可能性も考えられますが、ホテルごとの価格政策や周辺ホテルとの競争状況なども関係するため、原因を一つに限定することはできません。
当ラボの仮説は、万博特需の剥落と中国市場の縮小が重なり、大阪の一部ホテルでは宿泊需要の量だけでなく、客室単価にも影響が生じているのではないか、というものです。
ただし、中国人宿泊者比率や競合ホテルの価格などを確認できていないため、現段階では仮説として扱います。
12．大阪以外の地域では何が起きているのか？
今回の7銘柄を通じて確認できたのは、名古屋・福岡・札幌・広島などの一部ホテルで、堅調な運営実績が続いていることです。
特に名古屋では、アジア競技大会による宿泊需要が複数の投資法人の業績に寄与しました。
また、福岡では国内ビジネス需要や台湾などからのインバウンド需要、札幌や広島ではイベント需要などが業績を支えたと説明されています。
この状況から、全国のホテル需要が一様に減速しているとは考えにくいでしょう。
むしろ、中国からの旅行需要が大幅に減少している一方で、他の市場や国内需要を取り込めているホテルは業績を維持・改善している可能性があります。
ただし、これらの地域にもイベント特需が含まれています。
名古屋のアジア競技大会に伴う需要についても、翌年には反動が生じる可能性があります。
2026年の好調な数字が、そのまま翌年以降の成長を保証するものではないことにも注意が必要です。
13．10月以降、大阪のホテルは回復するのか？
今回のIRでは、複数の投資法人が10月以降の改善見通しに言及しています。
| 投資法人 | 公表時点の10月以降の見通し |
|---|---|
| JHR | 10月以降のRevPARは前年同月を上回る見込み |
| INV | 10月の国内RevPARは前年比約+5.3%、関西除外では約+11.2% |
| スターアジア | 10月の18ホテルRevPARは予算比約+7.6%を予想 |
| 星野リゾート | 大阪の予約状況に回復傾向、万博反動の減退を見込む |
※いずれも各IR公表時点の見通しであり、10月の確定実績ではありません。また、前年比と予算比は異なる指標です。
万博は2025年10月13日に閉幕しました。
そのため、2026年10月の前年比にはまだ万博開催期間の影響が含まれますが、11月以降は比較対象の条件が変わります。
ただし、比較基準から万博特需が外れたとしても、宿泊需要そのものが回復するとは限りません。
中国人旅行客の動向や、他国・地域からの訪日需要、国内旅行需要などを引き続き確認する必要があります。
当ラボでは、今後の回復を判断する際、単なる前年比のプラス転換だけでなく、2024年との比較でも収益水準が改善しているかに注目していきたいと思います。
14．ホテルのRevPARが改善すれば、REITの分配金も増えるのか？
ここで、投資家として一つ確認しておきたいことがあります。
ホテルのRevPARが改善したとしても、それがそのままREITの分配金増加につながるとは限りません。
ホテルREITでは、ホテル運営会社から受け取る賃料が固定賃料か変動賃料か、あるいは両者の組み合わせかによって、運営実績が投資法人の利益に反映される程度や時期が異なります。
また、客室売上が増加しても、人件費や水道光熱費などの運営コストが増加すれば、ホテルの利益率が低下する可能性があります。
さらに、投資法人側でも借入金利の上昇、修繕費、資本的支出、物件取得・売却などが分配金に影響します。
そのため、今回の月次IRはホテルの営業環境を確認するための重要な資料ですが、これだけで将来の分配金を予測するのは難しいと考えます。
特に変動賃料への依存度が高い投資法人については、ホテルの営業収益が賃料収入へどの程度反映されるかを継続的に確認する必要があります。
15．当ラボの総括――ホテルREITは地域差を見極める局面へ
今回、7投資法人の2026年9月度月次IRを確認した結果、当ラボでは次の3点を重要な観察結果として整理しました。
第一に、全国のホテル市場が一様に悪化しているわけではないこと。
インヴィンシブルでは関西を除くRevPARが前年比17.2%増、星野リゾートでも大阪4物件を除くRevPARが11.8%増となりました。
中部、九州、北海道などでも、複数のホテルで堅調な実績が確認できています。
第二に、大阪・関西では万博特需の反動に加え、中国人観光客の減少が影響している可能性が高いこと。
大阪の複数ホテルで大幅なRevPAR低下が見られ、投資法人のIRでも中国市場の減速に言及しています。
2026年9月の中国人訪日客数が2024年を約34%下回っていたことも、今回の業績を考えるうえで重要な材料です。
ただし、中国人観光客減少の影響を個別ホテルごとに定量化できているわけではありません。
第三に、大阪のホテルすべてが万博前より悪化しているとはいえないこと。
今回確認した5ホテルのうち4ホテルでは2024年比でRevPARが減少しましたが、1ホテルは上昇していました。
また、インヴィンシブルの関西エリア集計値では、対象物件構成の違いに留意する必要があるものの、2024年の水準を上回っています。
この違いは、ホテルごとの立地、価格帯、宿泊者構成、運営施策などが収益に影響している可能性を示しています。
今後は、2025年の万博特需が比較対象から外れていくなかで、どのホテルが安定した収益力を維持できるのかが重要になるでしょう。
今回の調査を通じて、ホテルREITを分析する際には、投資法人全体の前年比だけでなく、地域別・物件別の実績を確認する必要性を改めて感じました。
当ラボでは、今後も月次IRを継続的に追跡し、ホテル市場の変化が各投資法人の収益や分配金にどのような影響を与えるのかを検証していきたいと思います。
主な参照資料
各投資法人の月次IR（2026年9月度）
- ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）
- インヴィンシブル投資法人（8963）
- いちごホテルリート投資法人（3463）
- スターアジア不動産投資法人（3468）
- 投資法人みらい（3476）
- 星野リゾート・リート投資法人（3287）
- 霞ヶ関ホテルリート投資法人（401A）
2024年との比較には、JHR、INV、いちごホテル、スターアジア、投資法人みらいの2024年9月度月次IRを使用しています。
外部統計等
- 日本政府観光局（JNTO）訪日外客統計
- JNTO・2026年9月訪日外客数
- アジア太平洋研究所・都道府県別訪日外客数と訪問率
- 大阪府「大阪の観光」訪日外国人の都道府県別訪問率
【免責事項】
本記事は公開資料に基づく情報提供を目的としており、特定銘柄の推奨を目的としたものや、投資勧誘、投資助言を行うものではありません。
記事中の分析、評価及び将来見通しは、公開時点で入手可能な情報に基づく推論を含むものであり、将来の運用実績や投資成果を保証するものではありません。
情報の正確性について： 本記事は生成AIの支援を受けて作成しています。情報の正確性には注意しておりますが、AIによる解釈や計算等に誤りが含まれる可能性があります。また、月次IRに記載された数値は監査前の速報値であり、後日の確定数値と異なる場合があります。投資判断に際しては、必ず各投資法人の公式開示資料をご確認ください。
なお、記事中の「上級研究員ジーピ」は生成AIによる架空のキャラクターであり、実在する人物とは関係ありません。
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