作成日：2026年5月22日
データソース：
大和証券リビング投資法人 2026年3月期（第40期）決算短信
大和証券リビング投資法人 2026年3月期（第40期）決算説明資料
2026年9月期（第41期）の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ
資金の借換えに関するお知らせ
投資法人の特徴
大和証券リビング投資法人は、賃貸住宅とヘルスケア施設を主な投資対象とするJ-REITです。前身は住宅系REITであり、2020年に日本ヘルスケア投資法人と合併したことで、ヘルスケア施設もポートフォリオに組み込んでいます。
ただし、今回の決算では、今後の方向性として「賃貸住宅比率の引き上げ」がより明確になりました。インフレ環境下で賃料改定余地のある賃貸住宅を中心に据え、ヘルスケア施設を含む物件入替により、内部成長力の高いポートフォリオへ転換する方針です。
2026年3月末時点では、運用資産は238物件、取得価格総額は3,942億円、用途別では賃貸住宅76.0％、ヘルスケア施設24.0％です。また、期末含み益は1,105億円と厚く、これを活用した売却益の顕在化と投資主還元が、当面の分配金政策の重要な柱になっています。
1. 決算サマリー
第39期・第40期比較
| 指標 | 前期：2025年9月期 | 当期：2026年3月期 | 増減 | 一言コメント |
|---|---|---|---|---|
| 営業収益 | 14,662百万円 | 14,993百万円 | +331百万円 | 売却益増加により増収 |
| 営業費用 | 6,887百万円 | 6,949百万円 | +61百万円 | 修繕費・広告宣伝費が増加 |
| 営業利益 | 7,774百万円 | 8,044百万円 | +270百万円 | 売却益増加が寄与 |
| 純利益 | 6,607百万円 | 6,866百万円 | +259百万円 | 前期比では増益 |
| EPU | 2,758円 | 2,877円 | +119円 | 売却益込みでは増加 |
| DPU | 2,700円 | 2,630円 | ▲70円 | 前期比では減配 |
| 巡航EPU相当 | 1,987円 | 1,929円 | ▲58円 | 売却益控除後では低下 |
| 自己資本比率 | 46.9％ | 47.0％ | +0.1pt | ほぼ横ばい |
| 有利子負債額 | 204,737百万円 | 204,737百万円 | 変わらず | 借入・投資法人債合計は横ばい |
| 賃貸NOI | 約9,980百万円 | 約9,774百万円 | 約▲205百万円 | ラボ計算。物件入替影響あり |
| NOI利回り | 5.0％ | 5.0％ | 横ばい | ヘルスケア含むNOI利回り |
| FFO | 約7,241百万円 | 約7,014百万円 | 約▲227百万円 | ラボ計算。売却益控除後では減少 |
| 債務平均残存年数 | 約4.0年 | 約3.6年 | ▲0.4年 | 残存年数は短期化 |
| 平均調達金利 | 1.2％ | 1.2％ | 横ばい | 説明資料上の金融費用ベース |
| 固定債務比率 | 60.6％ | 51.7％ | ▲8.9pt | 金利固定化比率が低下 |
| 期末稼働率 | 98.0％ | 98.4％ | +0.4pt | 高稼働を維持 |
| 格付 | JCR AA / R&I AA- | JCR AA / R&I AA- | 変わらず | いずれも安定的 |
※巡航EPU相当は、決算説明資料7ページの「不動産売却益相当控除後当期純利益」を採用。
※賃貸NOIは「賃貸事業収入－賃貸事業費用＋減価償却費」によるラボ計算。
※FFOは「当期純利益＋減価償却費－不動産等売却益」によるラボ計算。
※平均調達金利は、説明資料上の「金融費用」を代替指標として記載。
※営業収益、営業費用、営業利益、純利益、EPU、DPU、自己資本比率等は決算短信及び決算説明資料に基づく。
決算サマリー所見
第40期は、表面的には増収増益です。営業収益は前期比331百万円増、当期純利益は259百万円増となりました。主因は不動産等売却益の増加です。
一方、DPUは2,700円から2,630円へ70円減配となりました。さらに重要なのは、売却益控除後の巡航EPU相当が1,987円から1,929円へ低下している点です。つまり、見た目の利益は伸びていますが、本業利益ベースではやや弱含みです。
第40期DPU2,630円のうち、売却益相当667円、内部留保取崩35円が含まれており、DPUの約27％が賃貸事業由来の巡航利益以外で構成されています。ここは今回の決算で最も注意すべき点です。
2. 外部成長戦略
大和証券リビングは、明確にポートフォリオの入替を進めています。
第40期は賃貸住宅8物件を取得し、13物件を譲渡しました。決算後にも、2026年5月1日に賃貸住宅4物件を取得し、ジョイ尾山台、リーベスト東中山、willDo金山正木、willDo黒川を譲渡しています。
今後の方針としては、賃貸住宅比率を3年で90％程度まで高めることが示されています。ヘルスケア施設の比率を下げ、インフレ環境で賃料増額余地のある賃貸住宅中心のポートフォリオへ移行する戦略です。
主な施策は以下の通りです。
- 築古・地方・ヘルスケア施設を中心に売却を進める。
- 築浅・都市部・賃料成長余地のある賃貸住宅を取得する。
- 年間80億円程度の売却を継続し、1口当たり500〜700円程度の売却益創出を想定する。
- 売却益を投資主還元に活用しつつ、ポートフォリオの若返りを進める。
- 賃貸住宅比率を中期的に90％程度へ引き上げる。
第40期及び第41期における取得物件は平均築年数1.8年、取得価格は鑑定比▲7.0％と説明されています。一方、売却物件は平均築年数21.4年、鑑定比+3.4％で売却しており、築古物件を売却して築浅物件へ入れ替える戦略です。
この戦略自体は合理的です。ただし、売却によって失われるNOIを、新規取得と内部成長でどこまで早く補えるかが重要です。
3. 内部成長戦略
内部成長は、今回の決算で最も強いポジティブ材料です。
賃料改定
| 項目 | 第39期 | 第40期 | コメント |
|---|---|---|---|
| 入替時賃料増減率 | +10.7％ | +13.2％ | 過去最高を更新 |
| 更新時賃料増減率 | +2.2％ | +4.4％ | こちらも過去最高 |
| 入替時上昇件数比率 | 96.1％ | 97.0％ | ほぼ全件で増賃 |
| 更新時上昇件数比率 | 62.3％ | 61.4％ | 件数比率は高水準 |
| 更新時増額打診率 | – | 85％ | 積極的な増額交渉 |
| 更新時増額応諾率 | – | 72％ | 入居者側の受容も確認 |
賃貸住宅の入替時賃料増減率+13.2％、更新時+4.4％は、住宅REITとして非常に強い数字です。特に更新時賃料の伸びは、既存テナントからの賃料引き上げであり、賃貸運営力の強さを示します。
稼働率
第40期の賃貸住宅の期中平均稼働率は96.9％、期末稼働率は97.8％です。全体の期末稼働率も98.4％と高水準を維持しています。
リノベーション
第40期の住戸リノベーション実績は、実施戸数50戸、工事金額210百万円、入替時賃料変動率+37.2％です。2026年9月期以降はリノベーション対象住戸を再拡大し、実施金額を毎期200百万円程度へ増額する方針です。
リノベーションによる賃料増額効果は高く、今後の内部成長の柱になり得ます。ただし、工事費・資本的支出も増えるため、投資回収期間を確認する必要があります。
4. 財務戦略
財務指標
| 指標 | 数値 | コメント |
|---|---|---|
| 総資産LTV | 51.1％ | やや高めだが管理範囲内 |
| 鑑定ベースLTV | 40.0％ | 含み益により低位 |
| 有利子負債残高 | 204,737百万円 | 第40期末時点 |
| 金利固定化比率 | 51.7％ | 約半分が金利上昇影響を受けやすい |
| 平均残存期間 | 3.6年 | 前期比短期化 |
| 平均借入期間 | 7.3年 | 長期分散は一定程度確保 |
| 格付 | JCR AA / R&I AA- | いずれも安定的 |
第40期末の総資産LTVは51.1％、鑑定ベースLTVは40.0％です。簿価ベースと鑑定ベースの差は約11.1ptあり、これは含み益による財務バッファを示しています。
ただし、金利固定化比率が51.7％にとどまる点は注意が必要です。金利上昇局面では、支払利息の増加がEPUを押し下げる構図が続きます。
金利上昇リスク
決算説明資料では、金融費用は2026年3月期の1.2％から、2026年9月期1.5％、2027年3月期1.6％へ上昇する見通しが示されています。
これは、内部成長による賃料増額を相殺する圧力になります。増賃が強いことは事実ですが、金利上昇を完全に吸収できているかは、まだ証明途上です。
借換えIR
同日公表の借換えIRでは、総額8,202百万円の借換えが決定されています。これは2026年6月15日に償還する投資法人債2,500百万円、及び2026年6月22日に返済期日を迎える借入金5,702百万円の返済資金に充当されます。借換え後も有利子負債合計は210,237百万円で変わりませんが、投資法人債が減少し、長期借入金が増加する構成です。
5. 次期・次々期業績予想
業績予想比較
| 指標 | 当期：2026年3月期実績 | 次期予想：2026年9月期 | 次々期予想：2027年3月期 | 一言コメント |
|---|---|---|---|---|
| 営業収益 | 14,993百万円 | 14,208百万円 | 12,884百万円 | 売却益減少で低下 |
| 営業費用 | 6,949百万円 | 6,781百万円 | 6,628百万円 | 物件入替で減少 |
| 営業利益 | 8,044百万円 | 7,426百万円 | 6,255百万円 | 利益水準は低下 |
| 純利益 | 6,866百万円 | 5,904百万円 | 4,564百万円 | 2027年3月期に大きく低下 |
| 巡航EPU相当 | 1,929円 | 1,897円 | 1,913円 | 1,900円前後で横ばい |
| DPU | 2,630円 | 2,510円 | 2,410円 | 下限DPUを意識して維持 |
※営業費用は決算説明資料の予想数値を使用。営業利益・純利益・DPUは決算短信の予想数値を使用。
※巡航EPU相当は、決算説明資料7ページの「不動産売却益相当控除後当期純利益」を採用。
予想修正IR
2026年9月期については、同日公表の予想修正IRにより、前回予想から大きく上方修正されました。
| 指標 | 前回予想 | 今回修正予想 | 増減 |
|---|---|---|---|
| 営業収益 | 12,509百万円 | 14,208百万円 | +1,698百万円 |
| 営業利益 | 5,967百万円 | 7,426百万円 | +1,459百万円 |
| 経常利益 | 4,583百万円 | 5,904百万円 | +1,320百万円 |
| 当期純利益 | 4,583百万円 | 5,904百万円 | +1,320百万円 |
| 1口当たり当期純利益 | 1,920円 | 2,474円 | +554円 |
| DPU | 2,400円 | 2,510円 | +110円 |
ただし、修正後DPU2,510円にも一時差異等調整積立金84百万円の取崩しが含まれます。
6. その他注目すべき点
1. ポジティブ：内部成長力はかなり強い
入替時+13.2％、更新時+4.4％は、住宅REITの中でも強い数字です。インフレ環境下で賃料を上げられるポートフォリオを持っている点は、本投資法人の大きな強みです。
2. ポジティブ：含み益1,105億円は大きな安全余力
第40期末の含み益は1,105億円、前期比+32億円です。含み益が厚いことにより、売却益の創出余地、鑑定ベースLTVの低位安定、自己投資口取得などの選択肢が確保されています。
3. ネガティブ：DPUの約4分の1が売却益・内部留保由来
当期DPU2,630円に対し、巡航EPU相当は1,929円です。差額の大部分は売却益相当667円と内部留保取崩35円です。これは分配金の約26.7％に相当します。
売却益活用はJ-REIT全体で一般的な施策ですが、本投資法人では依存度がやや高く、分配金の質を慎重に見る必要があります。
4. ネガティブ：巡航EPUはまだ力強く伸びていない
巡航EPU相当は、第40期1,929円、第41期予想1,897円、第42期予想1,913円です。少なくとも短期的には、内部成長がそのまま巡航EPUの明確な増加に結びついているとは言い切れません。
5. 中立：ヘルスケア施設の位置付けが変化している
ヘルスケア施設は安定収益をもたらす一方で、賃料固定の性格が強く、インフレ環境では賃貸住宅に比べて成長性が劣りやすい面があります。今後は、ヘルスケア比率の低下と賃貸住宅比率の上昇が進む見込みです。
6. 中立：新規取得物件は築浅だが、即戦力の高稼働物件ばかりではない
2026年9月期取得予定の4物件は築浅であり、ポートフォリオの若返りには寄与します。一方、取得前時点の稼働率を見ると、グランカーサ曳舟Ⅱは55.5％、グランカーサ川口青木町公園は62.7％、グランカーサ上野松が谷は74.5％と、リーシング途上の物件も含まれています。
新築・築浅物件で取得時点の稼働率が低めに見えること自体は珍しくありません。ただし、これらの物件が早期に巡航稼働へ到達するかは、今後のNOI回復に直結します。
7. 専門家による「行間」の読解
1. 「分配金成長」と言いながら、実態は売却益と内部留保で支えている
資料では「下限DPU引き上げ」「分配金成長」が強調されています。しかし、第40期の巡航EPU相当は1,929円であり、DPU2,630円との差は大きいです。
当ラボの見方では、現状のDPUは「成長した利益の分配」というより、「含み益を顕在化して投資主に還元する政策的分配」の色が濃いです。
第40期DPUの約27％が売却益相当・内部留保取崩で構成されている点は、分配金の持続性を見るうえで重要です。
2. 物件売却は分配金を押し上げるが、将来の賃料収入を削る
売却益は短期的にDPUを押し上げます。しかし、売却した物件からの賃料収入・NOIは翌期以降失われます。資料にも「ヘルスケアも含めた物件入替により一時的にNOIが剥落」と記載されています。
したがって、今後の焦点は、売却で失ったNOIを新規取得物件と既存物件の増賃で補えるかです。ここが回らなければ、循環型成長モデルは「資産を削って分配している」と見られるリスクがあります。
3. 含み益1,105億円は武器だが、永遠ではない
含み益は強力なバッファです。しかし、売却益として実現すれば、その分だけ含み益ストックは減ります。もちろん、新規取得物件が内部成長により新たな含み益を生めば問題ありません。
今後確認すべきサインは以下です。
- 含み益総額が減少に転じないか。
- 総資産LTVと鑑定ベースLTVの差が縮まらないか。
- 売却後も巡航EPUが伸びるか。
- 売却益なしでもDPU下限2,410円に近づけるか。
特に、総資産LTV51.1％と鑑定ベースLTV40.0％の差が縮小し始めた場合、含み益バッファの減少サインとして注意が必要です。
4. 金利上昇はかなり重い
金利固定化比率は51.7％にとどまっており、金融費用は今後上昇する見込みです。決算短信では、2026年9月期の支払利息及び投資法人債利息は1,335百万円、2027年3月期は1,484百万円と想定されています。
賃料増額が強いとはいえ、金利上昇を完全に吸収できるかはまだ証明途上です。
5. 新規取得物件のリーシングにラグがある
2026年9月期取得予定の新規取得物件は、いずれも築浅であり、ポートフォリオの若返りには寄与します。一方で、取得前時点の稼働率を見ると、即戦力の高稼働物件ばかりではありません。
新築・築浅物件の取得時点で稼働率が低いこと自体は珍しくありませんが、取得時鑑定NOI利回りは一定の安定稼働を前提としている可能性があります。したがって、実際にどれだけ早く巡航稼働に到達できるかが重要です。
特に、グランカーサ曳舟Ⅱ、グランカーサ川口青木町公園は取得前稼働率が低めであり、次期以降のリーシング進捗を確認する必要があります。
6. 取得物件の立地は「駅近一辺倒」ではなく、物件ごとに評価が分かれる
今回の取得物件は、単純な「駅近・都心・高稼働」物件ばかりではありません。
グランカーサ上野松が谷は、台東区・稲荷町駅徒歩8分の都心アクセス型です。都心立地としては評価できますが、鑑定NOI利回りは3.6％と低く、利回り面ではタイトです。
ソルテラス本庄西クレアストは、大阪市内で梅田生活圏にある点は評価できます。一方で、天神橋筋六丁目駅徒歩10分、中津駅徒歩12分という駅距離は、1K・1DK中心の単身向け物件としてはやや気になります。駅近を重視する単身層の初期スクリーニングから外れる可能性があり、築浅感・賃料水準・生活利便性でどこまで補えるかがポイントです。
グランカーサ曳舟Ⅱは、曳舟駅徒歩10分で、2LDK中心のファミリー・DINKS寄り物件です。この構成であれば駅徒歩10分は一定程度許容されますが、取得前稼働率55.5％はやや低めで、賃料設定とリーシング力を確認したいところです。
グランカーサ川口青木町公園は、西川口駅徒歩13分で、2LDKから4LDK中心のファミリー型物件です。単身向けなら厳しい駅距離ですが、ファミリー向けであれば住環境・面積・賃料水準を重視する層に訴求できる可能性があります。ただし、取得前稼働率62.7％は慎重に見たい数字です。
総じて、今回の取得は「すでに完成された高稼働資産を買った」というより、「築浅物件を取得し、今後のリーシングと内部成長で仕上げていく」色が強いと見ます。
7. 巡航EPU1,900円台前半から抜け出せるかが最大の焦点
第40期の巡航EPU相当は1,929円、第41期予想は1,897円、第42期予想は1,913円です。これはほぼ横ばい圏です。
本投資法人の説明では、内部成長と物件入替により中長期的なEPU成長を目指すとされています。しかし、少なくとも短期予想では、売却益控除後の利益はまだ明確な成長軌道に乗っていません。
8. 分配金下限2,410円は投資家心理を支えるが、過信は禁物
新たな分配方針により、2027年3月期以降の下限DPUは2,410円とされています。これは投資家にとって安心材料です。
ただし、2027年3月期予想ではEPU1,913円に対してDPU2,410円であり、内部留保取崩し496円が前提です。
つまり、下限DPUは「利益だけで自然に出せる水準」ではなく、内部留保も活用した政策的な水準です。
9. 本投資法人は「安定型住宅REIT」から「循環型運用REIT」へ変化している
従来の住宅REITは、安定稼働・安定分配が評価されやすい存在でした。しかし、本投資法人は現在、売却益・内部留保・物件入替・賃料増額を組み合わせる循環型モデルへ移行しています。
このモデルが成功すれば、インフレ環境に強い成長型住宅REITとして再評価される可能性があります。一方、売却益依存が強いと見られれば、分配金の持続性に疑問が出る可能性もあります。
8. 免責事項
本記事は公開資料に基づく情報提供を目的としており、特定銘柄の推奨を目的としたものや投資勧誘、助言を行うものではありません。
情報の正確性について：作成にあたっては生成AIを活用しており、情報の正確性・完全性を保証するものではありません。投資検討の際は、必ず投資法人が発行する一次資料（決算短信等）をご確認ください。
自己責任の原則：投資に関する最終決定は、読者ご自身の判断と責任において行ってください。本記事の利用により生じたいかなる損害についても、作成者は一切の責任を負いかねます。
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