【J-REIT決算直前レポート　スターアジア不動産投資法人】ホテル成長は金利上昇を乗り越えられるか

作成日：2026年7月20日

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※本記事はAIによる分析をベースに作成しています。投資判断はご自身の責任において行ってください。詳細は記事末尾の免責事項をご確認ください。

はじめに：このシリーズについて

J-REIT研究ラボでは、決算月を迎えるJ-REITについて、直近の決算説明資料、業績関連IR、月次運用実績、市場データなどを確認し、投資法人の現在地を整理しています。

本シリーズの目的は、分配金利回りの高さだけで判断するのではなく、その分配金が本業の利益で支えられているのか、金利上昇や物件売却に頼っていないか、今後も持続可能なのかを考えることです。

今回は、2026年7月に決算期を迎えるスターアジア不動産投資法人を取り上げます。

スターアジアは、ホテルを中心とする内部成長を進める一方、変動金利比率が高く、金利上昇の影響を受けやすい投資法人でもあります。

ホテルの成長が金利負担の増加を上回れるのか。ここが今回の中心的な論点です。

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この銘柄はどんなJ-REIT？

• 名称：スターアジア不動産投資法人
• 証券コード：3468
• 決算月：1月・7月
• タイプ：総合型REIT
• スポンサー：スターアジアグループ
• サブスポンサー：日本管財、東京キャピタルマネジメント、エムエル・エステート
• 資産規模：2,756億円
• 運用資産数：77資産
• 不動産等：73物件
• 東京圏比率：65.5％
• 平均築年数：21.1年
• 総資産LTV：47.3％
• 鑑定LTV：39.1％

スターアジア不動産投資法人は、東京圏を中心に、ホテル、オフィス、住宅、物流施設、商業施設などへ投資する総合型J-REITです。

投資対象は取得価格100億円未満のミドルサイズ物件が中心です。大型REITが取得しにくい規模の物件を組み入れ、資産入替や運営改善によって収益を引き上げる戦略を取っています。

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直近決算期の指標確認

指標	第20期実績	第21期予想	第22期予想
賃貸事業収益	9,915百万円	9,302百万円	9,538百万円
NOI	7,542百万円	7,370百万円	7,627百万円
営業利益	5,788百万円	5,548百万円	5,687百万円
純利益	4,753百万円	4,345百万円	4,373百万円
1口当たり純利益	1,769円	1,617円	1,627円
1口当たり分配金	1,769円	1,650円	1,660円
1口当たりFFO	2,112円	2,046円	2,064円
1口当たりAFFO	1,831円	1,760円	1,754円

第20期の1口当たり分配金は1,769円となり、当初予想の1,745円を24円上回りました。

内訳を見ると、売却益を除く1口当たり利益は1,668円、売却益は101円です。当初は内部留保を33円取り崩す予定でしたが、ホテル収益が予想を上回ったため、内部留保を使わずに分配金予想を上回りました。

これは素直に評価できる内容です。

一方、第21期の1口当たり純利益は1,617円、第22期は1,627円の予想です。分配金はそれぞれ1,650円、1,660円としていますが、各期33円ずつ内部留保を取り崩す前提です。

つまり、今後の分配金は完全に当期利益だけで賄う形ではありません。

もっとも、年間66円の内部留保取り崩しは、年間予想分配金3,310円に対して約2％です。内部留保に大きく依存しているとまでは言いにくく、分配金の大部分は本業利益で支えられています。

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注目ポイント

ホテル収益は会社予想を上回っている

スターアジアの成長を支えているのはホテルです。

第20期のホテル賃料収入は38億19百万円となり、当初予想を9.8％上回りました。ポラリスが運営する16ホテルの賃料収入は、当初予想比10.7％増です。

第21期の会社予想では、ポラリス運営ホテルについて、稼働率89.7％、ADR14,258円、RevPAR12,794円を想定しています。

これに対し、2026年5月までの前年比較可能な15ホテルの累計平均は、稼働率91.0％、ADR15,479円、RevPAR14,086円でした。

現時点では、稼働率、客室単価、RevPARのすべてが会社予想を上回っています。ホテル収益については、第21期も上振れる余地があると考えられます。

特に好調なのは、KOKO HOTEL東京西葛西です。第21期累計のRevPARは前年同期比34.9％増となりました。

このホテルは、2025年7月にオペレーターをポラリスへ変更しています。決算説明資料では、オペレーター変更後の平均月額賃料が従来比39.0％増加したとされています。

運営会社を変更すれば必ず収益が改善するわけではありませんが、スターアジアでは実際に数字として効果が確認されています。

オフィスと住宅でも賃料増額が進む

ホテルほど目立ちませんが、オフィスや住宅でも内部成長が進んでいます。

第20期のオフィスでは、新規契約と更新を合わせて月額442万円の賃料増額を実現しました。テナント入替時の賃料増額率は平均14.9％、契約更新時は平均2.9％です。

住宅では、月額301万円の賃料増額を実現し、増額率は6.5％となりました。更新時の賃料増額応諾率も71.4％と比較的高い水準です。

スターアジアはホテルだけでなく、オフィス、住宅、物流施設でも賃料増額を進めています。ホテル市況が多少弱含んでも、他用途の内部成長が一定の下支えになる構造です。

資産入替は合理的

第20期には、ラパーク岸和田と白井ロジュマンを売却し、KOKO HOTEL名古屋栄、KOKO HOTEL仙台駅前Westなどを取得しました。

ラパーク岸和田は、将来の大規模修繕や追加投資負担が懸念されていた郊外型商業施設です。白井ロジュマンは区分所有物件で、流動性と成長余力が限定的と判断されました。

これらを売却し、変動賃料を取り込めるホテルへ入れ替えた判断には、一定の合理性があります。

取得したホテル2物件の取得価格は、鑑定評価額の合計を23.1％下回っています。平均鑑定NOI利回りも6.4％であり、取得時点の条件は比較的良好です。

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気になる点　冷静に見ておきたいリスク

金利上昇の影響は軽くない

スターアジアの最大の注意点は財務です。

第20期末の総資産LTVは47.3％で、J-REITとしてはやや高めです。鑑定評価額を基準とするLTVは39.1％であるため、含み益には余裕がありますが、簿価ベースでは大型取得を借入だけで進める余地は限定的です。

平均調達金利は、第19期末の1.15％から第20期末には1.38％へ上昇しました。

さらに、固定金利比率は57.9％から49.4％へ低下しています。会社予想では、変動金利比率が第21期末に57.2％、第22期末には65.2％まで上昇する見込みです。

2026年4月には、90億60百万円の借換えを実施しました。金利は3か月TIBOR＋0.400％または＋0.450％で、全額が変動金利です。返済期限を2029年から2030年まで延長できた点はプラスですが、金利変動リスクはそのまま残しています。

会社は「内部成長で金利上昇に伴うコスト増を上回る」という方針を示しています。

ただし、第20期の売却益を除く1口当たり利益は1,668円でしたが、第21期予想は1,617円、第22期は1,627円です。

少なくとも会社予想上は、ホテルやオフィスの成長が金利負担増を完全に吸収できているわけではありません。

大阪のホテルには弱さが見える

ホテル全体は好調ですが、すべての物件が同じ方向を向いているわけではありません。

KOKO HOTEL大阪なんば恵美須町は、第21期累計で稼働率80.0％、ADRは前年同期比30.4％減、RevPARは38.0％減となりました。

KOKO HOTEL大阪心斎橋は、稼働率97.3％と高水準ですが、ADRは前年同期比13.5％減、RevPARは11.1％減です。

大阪心斎橋は高稼働を維持しているものの、単価を抑えて稼働を確保している可能性があります。大阪なんば恵美須町は、稼働率と客室単価の双方が低下しており、競争環境、立地、客室構成、販売戦略などを引き続き確認したい物件です。

ポラリスへの運営集中

スターアジアが保有するホテル21物件のうち、16物件をポラリスが運営しています。取得価格ベースでは、ポラリス運営比率は87.8％です。

ポラリスへのオペレーター変更で収益改善が確認されているため、現時点では集中がプラスに働いています。

一方で、特定の運営会社への依存度が高まるほど、その会社の販売力、収益管理、人材確保、財務状態などの影響を受けやすくなります。

スターアジアとポラリスは同じグループに属するため、取得価格、賃料条件、CAPEX負担、運営報酬などが投資主にとって適切か、継続的に確認する必要があります。

メザニン投資は高収益だが、通常の不動産投資とは異なる

スターアジアは、不動産だけでなくメザニンローン債権や優先出資証券にも投資しています。

2026年4月には、センチュリオンホテルグランド赤坂を裏付けとする8億70百万円のメザニン社債が全額償還されました。利率は基準金利＋6.20％であり、高い利息を得ながら元本を回収できた成功事例です。

また、HAKUSAN HOUSEを裏付けとする優先出資証券も償還され、第21期に1億51百万円の償還益を計上する見込みです。

これらは分配金を押し上げますが、毎期継続する賃貸収益ではありません。

メザニンローンは高利回りである反面、借り手の信用状況や裏付け不動産の価値によっては元本回収が難しくなる可能性があります。通常のJ-REITよりも、クレジット投資に近いリスクを一部負っている点には注意が必要です。

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現在の市場評価

2026年7月17日時点のJAPAN-REIT.COMさんのデータでは、スターアジアの投資口価格は55,400円、予想分配金利回りは5.97％、1口NAVは71,601円、NAV倍率は0.77倍です。

NAV倍率0.77倍は、NAVに対して約23％低い価格で取引されていることを示します。

見た目にはかなり割安ですが、市場は次のようなリスクを織り込んでいる可能性があります。

割安感はありますが、理由のない安さではありません。

出典：JAPAN-REIT.COM「J-REIT一覧」

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チャートから見る現在位置

2026年7月17日時点のかぶたんさんの6か月日足チャートでは、2月26日の61,600円を高値に下落し、6月2日に52,900円まで下げました。

その後は反発し、7月15日に56,700円まで戻しましたが、7月17日の終値は55,400円です。

移動平均線は次の通りです。

• 5日移動平均線：55,660円
• 25日移動平均線：55,112円
• 75日移動平均線：55,446円

現在値は25日線を上回る一方、5日線をやや下回り、75日線付近に位置しています。

一方、下値では55,000円前後が最初の支持帯となり、そこを割れた場合は54,000円前後、さらに6月安値52,900円が意識されます。

出典：かぶたん「スターアジア不動産投資法人 チャート」

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まとめ

スターアジア不動産投資法人は、ホテル運営の改善によって分配金成長を目指す積極運用型のJ-REITです。

第21期のホテル月次は会社予想を上回っており、1口当たり分配金1,650円の達成確度は比較的高いと考えられます。オフィスや住宅でも賃料増額が進み、資産入替の内容にも一定の合理性があります。

投資口価格55,400円に対する予想分配金利回りは5.97％、NAV倍率は0.77倍です。価格面には相応の魅力があります。

一方で、総資産LTVは47.3％とやや高く、変動金利比率は今後65％程度まで上昇する見込みです。

ホテル収益が伸びても、金利負担の増加によって第21期、第22期の巡航利益は第20期を下回る予想です。会社が掲げる「内部成長が金利コスト増を上回る」という状態は、まだ完全には確認できていません。

また、ホテル全体が好調な中でも、大阪の一部物件では稼働率やADRの低下が見られます。

当ラボでは、スターアジアについて、約6％の利回りとNAVディスカウントには魅力がある一方、安定型の高利回りREITではないと考えます。

決算月の分配金取りだけを目的に一括で購入するよりも、ホテル市況、金利、チャートの動きを確認しながら分割して検討する方が、銘柄の特性には合いそうです。

55,400円は割高とは言いにくいものの、6月安値から反発した後でもあります。

ホテルの成長力を評価しつつ、金利上昇とポラリスへの集中リスクを受け入れられるか。

スターアジアは、そこを考えたうえで検討したいJ-REITです。

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免責事項

【AIによる作成について】
本記事は、AIによる分析をベースに作成しています。AIは決算説明資料および有価証券報告書を参照して分析を行っていますが、読み取りの誤り・解釈の相違・情報の欠落が生じる可能性があります。本記事の内容は情報提供を目的としたものであり、その正確性・完全性を保証するものではありません。

【投資に関する免責事項】
本記事は特定の銘柄への投資を推奨・勧誘するものではありません。投資にはリスクが伴い、投資元本が保証されるものではありません。J-REITへの投資においては、分配金の減少・投資口価格の下落・上場廃止などのリスクがあります。投資に関する最終的な判断はご自身の責任において行ってください。投資判断に際しては、必要に応じて証券会社・ファイナンシャルプランナーなど専門家へのご相談をお勧めします。