作成日：2026年7月18日

データソース：

• 阪急阪神リート投資法人 2026年5月期（第42期）決算短信
• 阪急阪神リート投資法人 2026年5月期（第42期）決算説明会用資料

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投資法人の特徴

阪急阪神リート投資法人は、阪急阪神ホールディングスグループをスポンサーとするJ-REITです。商業施設を中心に、オフィス、ホテル、複合施設などへ投資しています。

最大の特徴は、阪急・阪神沿線を含む関西圏への集中です。第42期末の取得価格ベースでは、関西圏比率が82.8％、商業用途区画の比率が83.5％となっています。保有物件は38物件、総資産は1,828億円、ポートフォリオ全体の期末稼働率は98.9％です。

地域密着型商業施設が賃貸収益の安定基盤となる一方、HEPファイブ、北野阪急ビル、グランフロント大阪など、阪急阪神グループの街づくりや商業運営力を活用できる都市型物件も保有しています。

今回の決算では、関西圏の4物件を約100億円で追加取得する一方、償却後利回りの低い既存物件の譲渡を検討し、ポートフォリオの収益性向上を目指す方針が示されました。

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結論と総評

第42期は、営業収益、営業利益、純利益とも前期比では減少しましたが、DPUは会社予想を30円上回る3,300円で着地しました。

予想超過の主因は、都市型商業施設の歩合賃料が想定を上回ったことに加え、修繕費や仲介手数料が想定を下回ったことです。一方、ホテルの変動賃料は想定を下回り、支払利息も増加しました。

次期の2026年11月期はDPU3,400円を予想しています。しかし、予想EPUは3,255円であり、圧縮積立金を1口当たり約145円取り崩して分配する計画です。そのため、次期増配は本業利益の増加だけで達成するものではありません。

外部成長では、PMO梅田、西宮北口プライマリーワン、コーナンりんくう羽倉崎店の敷地持分、ライフ高殿店の敷地を取得します。4物件の巡航DPU寄与は約125円と試算されています。

ただし、2027年5月末までに金利上昇や資産運用報酬の増加などによるコスト増も約125円顕在化する見込みです。

したがって、今回の外部成長は、そのまま増配を生むというより、まず金利上昇を吸収する役割が大きいと考えられます。

阪急阪神リートは、地域密着型商業施設の安定収益、梅田を中心とするスポンサーの街づくり力、既存商業施設の増賃余地という強みを持っています。一方で、DPU3,500円目標の達成には、

• 新規取得物件の収益寄与
• 既存物件の賃料増額
• 北野阪急ビルなどのリースアップ
• 低収益物件の適切な入替
• 金利上昇の抑制

を同時に進める必要があります。

今回の決算は、見た目としては増配基調ですが、運用面では複数の施策を総動員して金利上昇に対抗している局面と評価します。

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0-1．今回読み取れる「行間」

本文では、次の論点を詳しく確認します。

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1．決算サマリー

第41期・第42期比較

指標	前期：2025年11月期	当期：2026年5月期	増減	一言コメント
営業収益	6,504百万円	6,297百万円	▲207百万円	売却益剥落と賃貸収入減で減収
営業費用	3,737百万円	3,558百万円	▲179百万円	修繕費・水道光熱費が減少
営業利益	2,766百万円	2,738百万円	▲28百万円	減収を費用減でほぼ吸収
純利益	2,358百万円	2,286百万円	▲72百万円	支払利息増加も響く
EPU	3,392円	3,288円	▲104円	前期比では減益
DPU	3,389円	3,300円	▲89円	予想比では30円上振れ
巡航EPU相当	約3,275円	3,288円	約+13円	前期売却益控除後との比較
自己資本比率	47.5％	47.6％	+0.1pt	ほぼ横ばい
有利子負債額	86,800百万円	86,800百万円	変わらず	残高は横ばい
賃貸NOI	4,364百万円	4,410百万円	+46百万円	本業NOIは増加
NOI利回り	4.9％程度	5.0％	+0.1pt	ポートフォリオ収益性は改善
FFO	約3,330百万円	約3,353百万円	約+23百万円	ラボ計算。売却益控除後
債務平均残存年数	4.2年	4.2年	横ばい	満期分散を維持
平均調達金利	0.90％	0.98％	+0.08pt	金利上昇が進行
固定債務比率	82.1％	83.6％	+1.5pt	80％超を維持
期末稼働率	約99％	98.9％	小幅低下	北野阪急ビル等が影響
格付	JCR AA- / R&I A+	JCR AA- / R&I A+	変わらず	いずれも安定的

営業収益、利益、EPU、DPU、自己資本比率などは決算短信に基づきます。

財務指標は決算説明資料37ページに基づきます。平均借入コストは0.90％から0.98％へ上昇、平均残存年数は4.2年、固定比率は83.6％、総資産LTVは47.5％です。格付はJCR「AA-」、R&I「A+」で、いずれも安定的です。

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決算サマリー所見

表面上は減収減益です。

営業収益は前期比207百万円減少し、純利益は72百万円減少しました。もっとも、前期には不動産売却益81百万円が含まれていたため、売却益を除いた本業ベースでは大きく悪化したとは言い切れません。

賃貸NOIは4,364百万円から4,410百万円へ増加しました。

主な増益要因は、

• スギ薬局大東御領店など新規物件の取得効果
• 地域密着型商業施設の賃料増額
• 修繕費の減少
• 水道光熱費支出の減少

です。

一方、減益要因には、

• HEPファイブ観覧車の工事休止影響
• ホテルの変動賃料下振れ
• 違約金収入の反動減
• 支払利息の増加

があります。

当期DPUは3,300円で、前期の3,389円からは減配ですが、会社予想3,270円を30円上回りました。

ただし、予想超過のうち修繕費減少による効果は1口当たり約58円です。修繕費の期ずれや想定比減少は、恒久的な利益成長とは区別して見る必要があります。

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2．外部成長戦略

阪急阪神リートは、「関西重点」「商業重点」「スポンサー連携」を基本方針として外部成長を進めています。

今回、決算後に次の4物件を取得します。

物件	取得予定価格	NOI利回り	償却後利回り	特徴
PMO梅田・持分30％	3,300百万円	3.1％	2.6％	梅田駅徒歩約3分の築浅オフィス
西宮北口プライマリーワン	1,833百万円	3.7％	3.1％	初のレジデンス、駅徒歩約1分
コーナンりんくう羽倉崎店・敷地持分22％	1,262百万円	3.9％	3.9％	地域密着型商業施設の敷地
ライフ高殿店・敷地	3,690百万円	3.5％	3.5％	大阪市旭区の地域密着型商業施設

4物件の取得予定価格は合計約100億円、平均償却後利回りは3.2％、巡航期のDPU寄与は約125円とされています。

外部成長の主な施策

• 阪急阪神グループの地盤である関西圏を重点投資エリアとする
• スポンサーからの物件情報や優先交渉権を活用する
• 地域密着型商業施設の敷地を取得し、長期安定収益を確保する
• 梅田の築浅オフィスを取得し、スポンサーエリアの競争力を高める
• 西宮北口で初のレジデンスを取得し、収益源の分散を進める
• 償却後利回りの低い既存物件を売却し、収益性を改善する

取得と売却を一体で見る必要がある

今回の外部成長は、単純な資産規模拡大ではありません。

物件取得によって総資産LTVは一時的に、

• 第42期末：47.5％
• 取得進行後：48.4％
• ライフ高殿店取得後：49.4％

まで上昇する想定です。

その後、既存物件を譲渡し、借入金を返済することで47％台へ戻す計画です。

問題は、取得は決定している一方、売却対象、売却時期、売却価格はまだ確定していない点です。業績予想も、PMO梅田とライフ高殿店の取得資金として合計約70億円を新規借入する前提ですが、物件売却は織り込んでいません。

したがって、物件譲渡が遅れれば、LTV49％前後の状態が一定期間続く可能性があります。

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3．内部成長戦略

内部成長は、アセットタイプごとに性格が異なります。

地域密着型商業施設

地域密着型商業施設は取得価格ベースでポートフォリオの54％を占め、償却後NOIベースでは64％を占めています。

長期契約が多く、平均賃貸借契約残存期間は7.7年です。成長速度は都市型商業施設やオフィスより緩やかですが、分配金の安定基盤となっています。

契約更改や期中改定では、テナントの売上と賃料負担力を確認しながら増賃を進めています。

直近では、

• 豊中豊南：約66円のDPU効果
• 堺北花田・小野原：約40円
• 丸太町：約13円

などの増額効果が示されています。

第42期の賃料は、新規取得効果と賃料増額改定により、3,046百万円から3,066百万円へ増加しました。

都市型商業施設

都市型商業施設では、固定賃料に加えて変動賃料や歩合賃料を収受しています。

第42期はホテル部分が弱かった一方、HEPファイブや神保町などの歩合賃料が好調でした。

中国人団体客の減少はあったものの、台湾など東アジア、欧米、国内客の需要で補われたと説明されています。

また、契約条件の見直しでは、変動部分だけでなく固定賃料部分を厚くする方向が続いています。これは売上上昇時の上振れを一部失う代わりに、収益の安定性を高める施策です。

HEPファイブ

HEPファイブでは観覧車のリニューアル工事が完了し、営業を再開しています。

搭乗料金を改定し、2026年11月期には営業再開による賃貸事業収入の増加を32百万円、1口当たり約46円と見込んでいます。

観覧車工事中も賃貸収入は前期を上回っており、商業部分の運営は比較的堅調でした。

北野阪急ビル

北野阪急ビルでは、3・4階の総合型フィットネスクラブが2026年1月末に退去し、期末稼働率は80.2％まで低下しました。

後継テナントとして「OSAKA MYSTERY CIRCUS」の出店が決定しており、用途変更・区画整備を経て、2026年11月期末に稼働率100％を想定しています。

ホテルを除く賃料は、2027年5月期にかけて約5％の増収を見込んでいます。

もっとも、築41年の北野阪急ビルは、説明資料で「償却後利回りが低い物件」にも分類されています。短期的にはリースアップを進める一方、中長期的にはスポンサーへの譲渡や再開発を含む資産入替候補となる可能性があります。

オフィス

オフィスでは、御徒町、芝浦、グランフロント大阪、上本町などで賃料増額に取り組んでいます。

売却物件を除く賃料は、前期の997百万円から当期1,054百万円へ増加しました。御徒町の通期寄与が大きいものの、既存物件の増賃も寄与しています。

今後はPMO梅田の取得効果に加え、契約更改時の賃料ギャップ縮小を進めます。

平均契約残存期間は4.2年で、2026年6月から2027年5月までに約43件の契約更改を予定しています。

ホテル

ホテルについては、前期の万博効果からの反動減が表れた局面と見るのが妥当です。

指標	2025年11月期	2026年5月期	増減
ADR	16,461円	14,822円	▲1,639円
稼働率	87.5％	72.1％	▲15.4pt
RevPAR	14,352円	10,529円	▲3,823円
変動賃料	約286百万円	226百万円	▲60百万円

会社は、大阪・関西万博による需要押し上げの剥落に加え、中国からの訪日需要の弱含みを主な要因として挙げています。ADRは2024年水準まで低下したと説明されており、万博前を大きく下回ったというより、特需で高まっていた水準から平常時に近い水準へ戻ったと読む方が適切です。

一方で、稼働率は72.1％まで低下しており、RevPARと変動賃料にも影響が出ています。会社は年末に向けて緩やかな回復を見込んでいますが、今後は稼働率がどの程度の速さで戻るかを確認する必要があります。

現時点では、ホテル需要が構造的に悪化したと判断する材料は乏しく、万博特需の反動と一時的な需要減少が重なった可能性が高いと考えられます。

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4．財務戦略

財務指標

指標	2025年11月期	2026年5月期	コメント
有利子負債残高	868億円	868億円	残高は横ばい
平均借入コスト	0.90％	0.98％	金利上昇が進む
平均残存年数	4.2年	4.2年	横ばい
長期比率	98.8％	100.0％	全額長期化
固定比率	82.1％	83.6％	安定性は高い
総資産LTV	47.4％	47.5％	やや高め
鑑定ベースLTV	39.9％	39.8％	含み益がバッファ
敷金・保証金活用額	3,222百万円	3,259百万円	低コスト資金として活用
任意積立金残高	415百万円	418百万円	DPU調整余力
格付	JCR AA- / R&I A+	同左	安定的

金利上昇への対応

会社は2026年下期に追加で0.25％の利上げを想定しています。

方針は、

• 固定比率80％程度を維持
• 調達年限の一部短期化
• 変動金利の活用
• 投資法人債やシンジケートローンによる調達手段の多様化

です。

金利上昇局面では固定化比率をさらに上げる方法もありますが、現在の高い長期金利で固定することにもコストがかかります。

阪急阪神リートは、固定比率を80％程度に維持しつつ、残りを短期・変動で調達して、将来の金利環境改善を待つ戦略とみられます。

これは金利リスクをなくす施策ではなく、高い固定金利を長期に確定させないための時間調整です。

金利感応度

2027年5月期末の想定借入金残高938億円を前提とすると、平均借入コストが5bp変動した場合、DPUへの影響は約±34円です。

単純計算では、

• 10bp上昇：約▲68円
• 25bp上昇：約▲170円

となります。

一方、30億円規模の物件を入れ替え、償却後利回りを50bp改善した場合のDPU効果は約10円です。

資産入替を積み重ねても、追加利上げによる影響の方が大きくなる可能性があります。

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5．次期・次々期業績予想

業績予想比較

指標	当期：2026年5月期	次期予想：2026年11月期	次々期予想：2027年5月期	一言コメント
営業収益	6,297百万円	6,511百万円	6,676百万円	新規取得とリースアップで増収
営業費用	3,558百万円	3,761百万円	3,773百万円	公租公課・管理費等が増加
営業利益	2,738百万円	2,750百万円	2,903百万円	次々期に増益が本格化
純利益	2,286百万円	2,262百万円	2,340百万円	次期はいったん減益
巡航EPU相当	3,288円	3,255円	3,367円	新規取得効果は次々期に寄与
DPU	3,300円	3,400円	3,370円	次期は内部留保で上乗せ

決算短信では、2026年11月期の予想EPUは3,255円、2027年5月期は3,367円とされています。

2026年11月期

次期は営業収益が214百万円増加しますが、賃貸事業費用や支払利息も増加するため、純利益は23百万円減少する予想です。

主な増収要因は、

• 西宮北口プライマリーワン
• コーナンりんくう羽倉崎店
• PMO梅田
• スギ薬局大東御領店の通期寄与
• HEPファイブ観覧車の営業再開
• 地域密着型商業施設の増賃

です。

一方で、

• 新規取得に伴う公租公課
• 仲介手数料
• 修繕費
• 新規借入に伴う支払利息

が増加します。

DPUは3,400円ですが、予想EPUは3,255円です。圧縮積立金100百万円、1口当たり約145円を取り崩して分配します。

2027年5月期

次々期は、ライフ高殿店の取得と、その他3物件の通期寄与に加え、北野阪急ビルや御徒町のリースアップを見込みます。

営業収益は6,676百万円、純利益は2,340百万円、EPUは3,367円、DPUは3,370円の予想です。

新規物件とリースアップが寄与する一方、支払利息は前期比79百万円、1口当たり約114円増加します。

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6．その他注目すべき点

1．ポジティブ：賃貸NOIは増加

営業収益や純利益は減少しましたが、賃貸NOIは前期の4,364百万円から4,410百万円へ増加しています。

売却益や一時収益を除く不動産賃貸事業そのものは、地域密着型商業施設の増賃や新規取得によって改善しました。

2．ポジティブ：地域密着型商業施設が安定基盤

地域密着型商業施設は取得価格ベースで54％、償却後NOIでは64％を占めます。

スーパー、ドラッグストア、ホームセンターなど生活必需型のテナントが多く、都市型商業やホテルよりも景気・観光需要の変動を受けにくい構成です。

長期契約が多い一方、期中改定や契約条件の見直しにより増賃実績も出ています。

3．ポジティブ：HEPファイブ観覧車の再開効果

観覧車のリニューアル工事は完了しており、次期は営業再開効果が寄与します。

搭乗料金も改定されており、単なる元の状態への復帰ではなく、収益力向上を目指す施策です。

4．ポジティブ：スポンサー地盤での外部成長

新規取得4物件はすべて関西圏に所在しています。

梅田、西宮北口、大阪市旭区、りんくう地域と、阪急阪神グループが地域情報や運営ノウハウを活用しやすいエリアです。

特にPMO梅田は、スポンサーの街づくりエリアに近く、長期的な立地競争力は高いとみられます。

5．ネガティブ：ホテルの運営指標が大幅に悪化

RevPARは前期比約27％低下しました。

一般的なインバウンド市場は堅調でも、本投資法人のホテルが同じように好調とは限りません。立地、築年数、客室商品、顧客構成など、個別物件の競争力を確認する必要があります。

6．ネガティブ：総資産LTVが49％台へ上昇する可能性

新規取得を進めることで総資産LTVは49.4％まで上昇する見通しです。

鑑定ベースLTVは低く、直ちに危険な水準ではありませんが、追加取得や公募増資の自由度は低下します。

物件売却が予定どおり進むかが重要です。

7．中立：初のレジデンス取得

西宮北口プライマリーワンは、本投資法人初のレジデンスです。

取得価格18億円程度であり、ポートフォリオ全体への影響は小さいものの、今後の投資対象拡張の試金石となります。

商業施設の取得競争が激しく、利回りが低下するなか、スポンサー地盤の住宅を組み入れることは合理的な選択肢です。

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7．専門家による「行間」の読解

1．次期DPU3,400円は、実質的に内部留保で作る数字

2026年11月期の予想純利益は2,262百万円で、当期の2,286百万円から減少します。

EPUも3,288円から3,255円へ低下します。

それでもDPUは3,300円から3,400円へ増加します。差額は圧縮積立金100百万円、1口当たり約145円の取崩しで補います。

したがって、

利益は減るが、分配金は増える

という構造です。

内部留保の活用自体は、利益の期ずれや一時費用を平準化する合理的な施策です。しかし、DPUだけを見て「本業利益が成長した」と評価するのは適切ではありません。

2．約100億円の取得効果は、コスト増でほぼ相殺される

新規取得4物件の巡航DPU寄与は約125円です。

一方、会社は2027年5月末までに、

• 金利上昇
• 資産運用報酬増加
• その他費用増加

によるコスト増約125円が顕在化すると見込んでいます。

つまり、新規取得の効果だけでは、現状のDPU水準を押し上げるより、コスト増を補う役割にとどまります。

DPU3,500円を達成するためには、新規取得以外に、

• 北野阪急ビルのリースアップ
• 御徒町の稼働改善
• 地域密着型商業施設の増賃
• オフィス賃料ギャップの縮小
• 低利回り物件の入替

が必要です。

3．買う計画は確定、売る計画は未確定

今回の4物件取得は、取得日と取得価格がほぼ確定しています。

一方、財務負担を軽減するための物件売却は「検討中」です。

取得後の総資産LTVは49.4％まで上昇し、売却後に47％台へ戻す計画ですが、売却価格やタイミングによって結果は変わります。

物件市況が悪化した場合や、希望価格で売れない場合には、LTVの高い状態が長引く可能性があります。

外部成長の成否は、買った物件だけでなく、何を、いくらで、いつ売るかまで確認して判断する必要があります。

4．PMO梅田は品質を優先した取得

PMO梅田は梅田駅徒歩約3分という好立地で、築浅、高機能のオフィスです。

しかし、償却後利回りは2.6％で、新規取得4物件の中でも最も低い水準です。

第42期末の平均借入コストは0.98％ですが、今後1.2％程度まで上昇する想定です。取得費用、運用報酬、将来修繕費なども考慮すると、短期的な収益スプレッドは厚くありません。

この取得は、短期的な利回りより、

• 梅田エリアへの集中
• 築浅物件の確保
• 将来の賃料上昇
• スポンサーエリアの競争力

を重視した戦略的取得とみられます。

5．低利回り物件の明示は、将来の資産入替の説明材料

説明資料では、償却後利回りの低い物件として、

• ラグザ大阪
• 北野阪急ビル
• 芝浦ルネサイトタワー
• FUNDES神保町

が具体的に示されています。

通常、売却候補をここまで明示すると、市場参加者にも交渉方針が見えやすくなります。

それでも掲載したのは、今後の資産入替について投資主へ説明する必要性を重視したためと考えられます。

特に北野阪急ビルは阪急梅田駅に近く、芝田エリアの阪急阪神グループの戦略上、第三者へ完全売却する可能性は高くないと考えられます。

仮にREITから外す場合でも、

• スポンサーが買い戻す
• 再開発後の物件をREITが再取得する
• 権利交換や持分取得を行う

といったグループ内循環が自然です。

6．北野阪急ビルは「再生」と「将来再開発」の二つの顔を持つ

北野阪急ビルは築41年で、償却後利回りも低い物件です。

一方、現在は大型テナントを誘致し、用途変更や区画整備を行って、稼働率100％への回復を目指しています。

直近で相応の入居工事を行う以上、1～2年以内に解体する可能性は低そうです。

しかし、旧大阪新阪急ホテル、阪急ターミナルビル、阪急三番街を含む芝田1丁目計画が進行するなか、現在の再開発が一段落した後に北野阪急ビル周辺が次の開発対象となる可能性はあります。

現状は、

将来の再開発まで収益を確保し、物件価値を回復させておく期間

とも読めます。

7．金利対策は「金利リスクを消す」のではなく「時間を稼ぐ」

固定比率は83.6％と高い水準です。

しかし今後は、固定比率を80％程度に維持し、短期・変動金利も活用する方針です。

長期固定金利がすでに高くなっているため、すべてを現時点で固定すると、高い調達コストを長期間確定させることになります。

そこで一部を変動・短期で調達し、将来の金利低下や利上げ停止を待つ戦略と考えられます。

うまくいけばコスト上昇を抑えられますが、利上げが想定以上に続けば、変動部分の金利負担が早期に増加します。

8．ホテル不振を万博反動だけで片付けるのは早い

会社は万博需要の剥落と中国需要の減少を主因に挙げています。

しかし、RevPARが約27％低下したことは、小幅な反動とは言いにくい数字です。

対象にはラグザ大阪や北野阪急ビルのホテル部分が含まれ、いずれも償却後利回りの低い物件と重なります。

今後は、

• ADRが回復するか
• 稼働率が80％台へ戻るか
• 変動賃料が回復するか
• スポンサーホテルの競争力が維持されるか

を確認する必要があります。

9．初のレジデンス取得は、商業重点戦略の限界を補う試み

会社は引き続き「商業重点」を掲げています。

それでも初めてレジデンスを取得した背景には、

• 商業施設の取得価格が高い
• 取得利回りが低下している
• 住宅賃料が上昇している
• スポンサー沿線に優良住宅地が多い
• 安定収益源を増やしたい

といった事情があると考えられます。

西宮北口は阪急ブランドとの親和性が高く、初の住宅取得としては自然な選択です。

今後、阪急・阪神沿線のレジデンスが追加取得されるかは、ポートフォリオ戦略の変化を見極めるうえで重要です。

10．DPU3,500円目標は、達成可能だが余裕は大きくない

会社は2028年頃にDPU3,500円、年間7,000円水準を目標としています。

2026年5月期の3,300円から200円の増加ですが、内訳は、

• 外部成長：+250円
• 内部成長：+200円
• コスト増：▲250円

です。

つまり、成長施策で450円を稼ぎ、コスト増250円を差し引いて、ようやく200円の増配になります。

取得物件のリーシング、賃料増額、物件売却、金利抑制のいずれかが遅れれば、目標達成時期が後ろ倒しになる可能性があります。

目標そのものは現実離れしていませんが、自然成長だけで到達するものではなく、複数施策の実行を前提とする計画です。

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8．免責事項

本記事は公開資料に基づく情報提供を目的としており、特定銘柄の推奨を目的としたものや投資勧誘、助言を行うものではありません。

情報の正確性について：作成にあたっては生成AIを活用しており、情報の正確性・完全性を保証するものではありません。投資検討の際は、必ず投資法人が発行する一次資料（決算短信等）をご確認ください。

自己責任の原則：投資に関する最終決定は、読者ご自身の判断と責任において行ってください。本記事の利用により生じたいかなる損害についても、作成者は一切の責任を負いかねます。

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