作成日：2026年9月28日
データソース：
- ヘルスケア＆メディカル投資法人 2026年7月期（第23期）決算短信
- ヘルスケア＆メディカル投資法人 2026年7月期（第23期）決算説明資料
- 第三者割当による新投資口発行における発行口数の確定に関するお知らせ（2026年9月25日）
投資法人の特徴
ヘルスケア＆メディカル投資法人は、高齢者向け施設・住宅や医療関連施設等を主な投資対象とするヘルスケア特化型J-REITです。
第23期末時点では57物件、取得価格総額865.5億円を保有し、稼働率100.0％、固定賃料比率100.0％という非常に安定性の高い賃貸構造を有しています。賃貸借契約の平均残存年数も9.8年と長く、一般的なオフィス・住宅REITとは異なる収益構造です。
一方、今回の決算では、その「長期固定賃料」という従来の強みが、インフレ・金利上昇環境では内部成長を抑える要因にもなり得ることが明確になってきました。
運用会社自身も、
「インフレ及び金利のある世界が定着した中、これまでの長期に安定した賃料収入を得るビジネスモデルからの変化が必要」
との認識を示しています。
さらに決算後には公募増資を実施し、14物件・217億円を取得。資産規模は1,065億円となり、上場以来掲げてきた1,000億円の目標を達成しました。
今回の決算は、単なる「第23期の業績確認」ではなく、
安定型ヘルスケアREITから、資産入替・賃料改定・利益超過分配・内部留保まで活用する運用型REITへの転換点
として読む必要があります。
結論と総評
第23期の業績は、一見すると大きな変化はありません。
営業収益は前期比+25百万円の2,659百万円となった一方、営業利益はほぼ横ばい、当期純利益は1,057百万円から1,015百万円へ減少しました。DPUも3,286円から3,174円へ112円減少しています。
最大の要因は金利上昇です。
決算説明資料では、金利上昇による支払利息増加がDPUを1口当たり94円押し下げたことが示されています。
一方、決算後には14物件を217.36億円で取得し、資産規模は865億円から1,065億円へ拡大しました。取得資産の鑑定評価額は248.91億円で、取得価格との差額は約31.55億円です。
この大型取得によってポートフォリオの首都圏比率や平均築年数は改善しますが、発行済投資口数も359,500口から457,000口へ約27％増加します。
したがって今後のポイントは、
資産規模が増えたかではなく、「1口当たり利益」が本当に増えるか
です。
第25期予想DPU3,170円は、第23期実績3,174円とほぼ同水準ですが、その内訳は利益分配2,753円＋利益超過分配417円です。
見た目のDPUは安定していますが、本業利益ベースではまだ3,100円台には届いていません。
当ラボでは、今後最大の焦点を、
「DPU3,100円台を維持できるか」ではなく、「DPU3,100円台のうち巡航利益が占める割合を高められるか」
と見ています。
今回の「行間」
今回の行間として特に注目したいのは以下です。
- 固定賃料100％という強みが、インフレ局面では弱点にもなり始めている
- 資産規模1,000億円突破と1口当たり価値の成長は別問題
- 第25期DPU3,170円は本業利益だけで作られているわけではない
- 公募増資は「攻め」だけでなく高いLTVへの対応という面もある
- 新規取得施設の低い入居率は、将来のオペレーター負担を見る先行指標
- バックアップオペレーター招聘は、オペレーター交代リスクを意識した施策とも読める
- 含み益は「財務余力」から「DPU安定化資源」へ役割が変わりつつある
- 今後5年間の賃料改定が、金利上昇を吸収できるかどうかの最大の試金石
詳細は後述します。
1．決算サマリー
第22期・第23期比較
| 指標 | 前期：2026年1月期 | 当期：2026年7月期 | 増減 | 一言コメント |
|---|---|---|---|---|
| 営業収益 | 2,634百万円 | 2,659百万円 | +25百万円 | 第22期取得物件の通期寄与 |
| 営業費用 | 1,292百万円 | 1,318百万円 | +25百万円 | 固都税・修繕費等増加 |
| 営業利益 | 1,341百万円 | 1,341百万円 | ほぼ横ばい | 増収分を費用増が相殺 |
| 純利益 | 1,057百万円 | 1,015百万円 | ▲41百万円 | 支払利息増加が重石 |
| EPU | 2,942円 | 2,825円 | ▲117円 | 金利上昇影響 |
| DPU | 3,286円 | 3,174円 | ▲112円 | 利益超過分配を含む |
| 巡航EPU相当 | 約2,942円 | 約2,825円 | 約▲117円 | 当期は売却益なし、ラボ簡易扱い |
| 自己資本比率 | 43.6％ | 43.5％ | ▲0.1pt | ほぼ横ばい |
| 有利子負債額 | 46,570百万円 | 46,570百万円 | 変わらず | 借入残高は横ばい |
| 賃貸NOI | 約2,338百万円 | 約2,346百万円 | 約+8百万円 | ラボ計算 |
| NOI利回り | 5.4％ | 5.4％ | 横ばい | 平均鑑定NOI利回り |
| FFO | 約1,677百万円 | 約1,641百万円 | 約▲36百万円 | ラボ簡易計算 |
| 債務平均残存年数 | 3.0年 | 2.5年 | ▲0.5年 | 短期化 |
| 平均調達金利 | 1.08％ | 1.12％ | +0.04pt | 上昇継続 |
| 固定債務比率 | 75.7％ | 75.7％ | 変わらず | 約4分の1は変動影響あり |
| 期末稼働率 | 100.0％ | 100.0％ | 変わらず | 高水準維持 |
| 格付 | JCR A+ | JCR A+ | 変わらず | 見通し「安定的」 |
第23期は営業収益こそ増加しましたが、営業利益はほぼ横ばいです。
賃貸収入増加の効果を、固都税、減価償却費、資産運用報酬などの増加が吸収しています。さらに営業外費用は294百万円から327百万円へ増え、純利益減少につながりました。
特に決算説明資料では、金利上昇によるDPU押下げ効果が▲94円と明示されています。
つまり第23期は、
「新規取得物件の賃料増加を、金利上昇とコスト増がほぼ食べてしまった決算」
と整理できます。
※賃貸NOIは「賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費」による当ラボ簡易計算。
※FFOは「当期純利益＋減価償却費－不動産等売却益」による当ラボ簡易計算。
※巡航EPU相当は、当期に不動産等売却益がないことから1口当たり当期純利益を簡易的に採用しています。
2．外部成長戦略
今回の最大のトピックが外部成長です。
第23期中は新規物件の取得・譲渡はありませんでしたが、決算後に公募増資を実施し、14物件を合計217.36億円で取得しました。
主な施策は以下です。
- 高齢者向け施設・住宅13物件と病院底地1物件を取得
- 物件数を57物件から70物件へ拡大
- 取得価格総額を865億円から1,065億円へ拡大
- 首都圏比率を46.2％から51.5％へ引き上げ
- 三大都市圏比率を82.4％から83.3％へ引き上げ
- 平均築年数を20.2年から19.0年へ若返り
- 病院不動産の底地を追加取得
- 認知症高齢者グループホームを新アセットとして追加
- 私募ファンド・ウェアハウジング機能を強化
- スポンサー及び外部ネットワークを活用したパイプライン拡充
取得14物件の平均鑑定NOI利回りは5.2％、償却後NOI利回りは4.2％です。
また取得価格217.36億円に対して鑑定評価額は248.91億円で、差額約31.55億円を確保しています。
これは今回のPOを評価する上で重要です。
発行価格が既存NAVを大きく下回るため1口NAVには希薄化圧力がありますが、取得資産を鑑定価格以下で組み入れることにより、その一部を吸収しています。
一方で、取得施設の平均入居率は86.4％です。
複数施設では70％台、練馬谷原ケアパークそよ風では68.3％となっており、施設運営上の入居率は決して高い物件だけではありません。
REITの固定賃料には直ちに影響しませんが、今後はオペレーターの収益力を含めて追跡する必要があります。
3．内部成長戦略
内部成長は、今後のHCMにとって最大の課題です。
第23期末の固定賃料比率は100％。
これは安定性の面では非常に強い一方、インフレ時に賃料を機動的に上げにくい構造です。
運用会社は今後、
- 契約改定時の賃料増額交渉
- コスト負担区分の変更交渉
- サブテナントへの交渉
- 変動賃料契約の導入
- 契約期間が比較的短いクリニックモール等の取得
- 新タイプアセットの組入れ
を進める方針です。
特に重要なのが契約更改です。
今後5年間で契約満了又は賃料更改期を迎えるメインテナントはポートフォリオ全体の41.0％です。
契約改定の機会は2027年1月期から徐々に増え、2027年7月期には14.1％と比較的大きな割合の契約更改が予定されています。
当ラボでは、
「金利上昇率を賃料成長率が上回れるか」
を今後の最重要指標と考えます。
固定賃料そのものが問題なのではなく、
契約改定時にインフレ分をどこまで取り戻せるか
がポイントです。
4．財務戦略
第23期末の財務指標は以下です。
| 指標 | 第22期 | 第23期 |
|---|---|---|
| 有利子負債 | 465.7億円 | 465.7億円 |
| 平均残存年数 | 3.0年 | 2.5年 |
| 平均金利 | 1.08％ | 1.12％ |
| 固定金利比率 | 75.7％ | 75.7％ |
| 総資産LTV | 52.5％ | 52.6％ |
| 時価LTV | 45.7％ | 45.9％ |
平均金利は2022年1月期の0.55％から、第23期には1.12％まで上昇しています。
一方、平均残存年数は2.5年へ短縮しています。
運用会社は総資産LTV55％、時価LTV50％を意識して運営する方針であり、取得が売却に先行する場合には一時的に総資産LTV55％程度まで上昇する可能性も示しています。
公募増資後のLTV
決算短信では、第24期末・第25期末の有利子負債残高を557億円と予想しています。
第23期末の465.7億円から約91億円増加します。
一方、公募増資と第三者割当によって約89.6億円のエクイティも増えます。
当ラボの簡易計算では、公募増資・新規借入・資産取得後の総資産LTVは約52％台となる可能性があります。
つまり今回の増資は、
LTVを大幅に引き下げるための増資というより、現在のLTV水準を大きく変えずに資産規模を拡大するための増資
と見る方が実態に近そうです。
また新規取得資金の一部では、TIBOR＋0.25％～0.35％の変動金利調達も行われています。
長期固定を基本としつつ、金利コストを抑えるため変動金利も一定程度活用する方針であり、今後の金利上昇局面では固定化比率と平均金利の推移を継続確認する必要があります。
5．次期・次々期業績予想
業績予想比較
| 指標 | 当期：2026年7月期 | 次期：2027年1月期予想 | 次々期：2027年7月期予想 | 一言コメント |
|---|---|---|---|---|
| 営業収益 | 2,659百万円 | 3,515百万円 | 3,258百万円 | 次期は取得物件＋売却益 |
| 営業費用 | 1,318百万円 | 1,464百万円 | 1,565百万円 | 新規物件・固都税負担増 |
| 営業利益 | 1,341百万円 | 2,051百万円 | 1,693百万円 | 次期は売却益寄与 |
| 純利益 | 1,015百万円 | 1,625百万円 | 1,204百万円 | 第25期は売却益剥落 |
| 巡航EPU相当 | 約2,825円 | 約2,803円 | 約2,635円 | ラボ簡易計算 |
| DPU | 3,174円 | 3,440円 | 3,170円 | 政策的な分配安定化 |
第24期予想では、新規取得資産による賃貸収入531百万円と、グッドタイムホーム不動前の譲渡益344百万円が寄与します。営業収益は3,515百万円まで増加します。
一方、第25期には売却益344百万円が剥落し、営業利益は2,051百万円から1,693百万円へ減少する見込みです。
巡航EPUについて
第24期の純利益1,625百万円には売却益344百万円が含まれています。
これを控除し、期末発行済投資口数457,000口で簡易計算すると、
巡航EPU相当：約2,803円
となります。
第25期は売却益がなく、純利益1,204百万円÷457,000口で、
約2,635円
です。
したがって、資産規模が1,000億円を突破したからといって、直ちに1口当たり利益が大幅成長するわけではありません。
6．その他注目すべき点
1．ポジティブ：資産規模1,000億円達成
上場以来掲げていた1,000億円を突破し、取得価格ベース1,065億円となります。
ヘルスケア専業REITとしての規模拡大により、スポンサー・オペレーター・金融機関との関係強化や案件情報の集約が期待できます。
2．ポジティブ：取得価格と鑑定価格の差額31.5億円
217.36億円の取得に対し、鑑定評価額は248.91億円です。
取得時点で一定の含み益を確保できる点は、POによる1口NAV希薄化を一部吸収する材料になります。
3．ポジティブ：ポートフォリオの若返り
平均築年数は20.2年から19.0年へ低下します。
築浅物件の増加は、将来の修繕費・CAPEXの平準化にもつながる可能性があります。
4．ネガティブ：金利上昇が既にDPUに影響
第23期だけで金利上昇によるDPU押下げは▲94円でした。
平均金利が1.12％まで上昇し、平均残存年数も2.5年まで短縮しているため、金利上昇の影響は今後も継続的に確認する必要があります。
5．ネガティブ：新規取得施設の平均入居率86.4％
不動産賃貸借上は固定賃料であるため短期業績への影響は限定的ですが、施設入居率の低迷が続けばオペレーターの収益力低下につながる可能性があります。
特にSOYOKAZE運営施設など複数物件で70％台以下の施設があるため、次回以降はオペレーター別の推移を追跡したいところです。
6．中立：利益超過分配の柔軟化
利益超過分配については、減価償却費の30％を上限に、中長期的なDPU安定化を目的として柔軟に実施する方針へ変更されています。
資本的支出とのバランスが保たれる限り合理的ですが、巡航利益と分配金を分けて見る必要があります。
7．専門家による「行間」の読解
1．固定賃料100％は「最強の安定性」から「内部成長の制約」へ
固定賃料100％、長期契約はこれまでHCM最大の強みでした。
しかしインフレ局面では、
収入：固定
金利：上昇
修繕費：上昇
人件費：上昇
という非対称性が生じます。
運用会社自身が従来型ビジネスモデルからの変化が必要と認識している点は重要です。
今後は「固定賃料だから安心」ではなく、
契約改定時にどれだけインフレ分を回収できるか
を見る必要があります。
2．資産規模1,000億円達成と1口価値成長は別物
今回、AUMは865億円から1,065億円へ約23％拡大します。
一方、発行済投資口数は359,500口から457,000口へ約27％増加します。
つまり、
AUM成長率より投資口数増加率の方が大きい
という点には注意が必要です。
もちろん取得物件の鑑定差額31.5億円などがあるため単純比較はできませんが、今回の外部成長を評価する際は「総額」ではなく「1口当たり」で見る必要があります。
3．PO後の1口NAVは必ずしも増えない
第23期末の1口NAVは140,273円です。
一方、今回の公募増資における払込価額は91,939円。
既存NAVより大幅に低い水準での新口発行であり、1口NAVには希薄化圧力がかかります。
取得資産に31.5億円の鑑定差額があることでかなり吸収されますが、当ラボの極めて簡易的な試算では、PO後1口NAVは13.6万円前後となるイメージです。
正式開示値ではなく、実際には取得諸費用、評価差額、売却資産、期中利益等により変動します。
したがって次回決算で実際の1口NAVを必ず確認する必要があります。
4．第25期DPU3,170円は「利益3,170円」ではない
第25期予想は、
利益分配金：2,753円
利益超過分配金：417円
DPU：3,170円
です。
つまり約13％は利益超過分配です。
減価償却費の範囲内で行う利益超過分配自体は直ちに問題とは言えません。
ただし、
巡航利益が伸びてDPUが増えたのか、分配政策によってDPUを維持したのか
は分けて考える必要があります。
5．含み益160億円は「安全余力」から「DPU防衛資源」へ
今回、グッドタイムホーム不動前を売却し344百万円の譲渡益を計上します。
そのうち約53百万円を圧縮積立金として内部留保し、翌期に取り崩します。
これは含み益を単に保有するのではなく、
売却益 → 内部留保 → DPU安定化
へ活用するモデルです。
今後は、
含み益総額
売却益
内部留保残高
巡航EPU
をセットで確認する必要があります。
6．バックアップオペレーター招聘はリスク管理強化の裏返し
資料では「空室リスク低減」を目的としてバックアップオペレーターを招聘しています。
これはポジティブな施策ですが、逆から見れば、
オペレーター交代が必要になるケースを現実的なリスクとして想定している
とも読めます。
ヘルスケア施設ではオフィスのように単純に新しいテナントを入れればよいわけではありません。
施設利用者、従業員、行政許認可などが絡むため、オペレーターリスクは非常に重要です。
7．施設入居率はREIT稼働率より先に見るべき指標
HCMの不動産稼働率は100％です。
しかし取得施設の平均入居率は86.4％で、70％前後の施設もあります。
固定賃料契約では、施設入居率低下がすぐにREIT収入減につながりません。
だからこそ、
施設入居率 → オペレーター収益 → 固定賃料負担力
という順で問題が表面化します。
次回以降は、REIT稼働率100％だけを見て安心せず、施設入居率とオペレーター財務を継続確認する必要があります。
8．今回のPOは「攻め」であると同時に財務制約への対応
第23期末LTVは52.6％。
運用会社が意識する水準は55％程度です。
したがって217億円の大型取得を借入のみで実行する余地は限定的でした。
今回のPOは、
「良い物件を取得するために増資した」
という攻めの側面に加えて、
現在のLTV水準ではエクイティ調達なしに大型外部成長が難しい
という側面もあると考えられます。
9．最終的な勝負は「巡航EPU2,700円台から抜けられるか」
第23期のEPUは約2,825円。
第24期の売却益控除後巡航EPU相当は当ラボ簡易計算で約2,803円。
第25期は約2,635円です。
少なくとも短期予想では、資産規模の急拡大に対して1口当たり利益が大きく伸びる姿はまだ見えていません。
今後、
2,700円台
↓
2,800円
↓
2,900円
↓
3,000円
へ巡航利益が伸びるなら、今回の大型外部成長は成功だったと評価しやすくなります。
逆に巡航利益が伸びず、利益超過分配や売却益によってDPU3,100円台を維持し続ける場合は、
「資産規模は成長したが、1口当たり収益力は成長していない」
という評価になる可能性があります。
ここが次回以降の最大チェックポイントです。
8．免責事項
本記事は、公開資料に基づく情報提供を目的としており、特定銘柄の推奨を目的としたものや、投資勧誘、助言を行うものではありません。
情報の正確性について：
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推論・見解について：
本記事には、公開資料に基づく事実に加えて、当ラボによる推論、解釈、仮説、簡易計算等が含まれる場合があります。これらは将来の業績、分配金、投資口価格、不動産価格等を保証するものではありません。
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