作成日：2026年6月9日
※本記事はAIによる分析をベースに作成しています。投資判断はご自身の責任において行ってください。詳細は記事末尾の免責事項をご確認ください。
はじめに：6月決算銘柄を横並びで見る
こんにちは、J-REIT研究ラボです。
今回は、6月決算を迎えるJ-REIT8銘柄について、これまで個別に確認してきた決算直前レポートをもとに、横並びで整理していきます。
対象は以下の8銘柄です。
| 証券コード | 投資法人 | 主な分類 |
|---|---|---|
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 事務所主体型 |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 総合型・オフィス寄り |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 商業施設主体型 |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 事務所主体型 |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | ホテル主体型 |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 総合型 |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 総合型 |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 物流施設主体型 |
今回の比較で特に重視したいのは、単純な分配金利回りではありません。
現在のJ-REIT市場では、金利上昇への警戒感を背景に、投資口価格が大きく調整している銘柄が増えています。そのため、表面的には「利回りが高くて魅力的」に見える銘柄もあります。
しかし、問題はその中身です。
その利回りは巡航利益で支えられているのか。
金利上昇に耐えられる財務なのか。
NAVディスカウントは本当に割安なのか。
それとも、安く見えるだけの理由があるのか。
このあたりを、当ラボなりに整理していきます。
6月8日終値ベースの主要指標
まず、所長提示の6月8日終値ベースの数値を整理します。
| コード | 投資法人 | 投資口価格 | 分配金利回り | 1口NAV | NAV倍率 | 時価総額 | 出来高 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8951 | 日本ビルファンド | 121,800円 | 4.04％ | 122,628円 | 0.99倍 | 1兆736億円 | 34,385口 |
| 8955 | 日本プライムリアルティ | 92,600円 | 4.60％ | 100,859円 | 0.92倍 | 3,749億円 | 5,991口 |
| 8964 | フロンティア不動産 | 80,700円 | 5.45％ | 101,900円 | 0.79倍 | 2,183億円 | 5,566口 |
| 8987 | ジャパンエクセレント | 136,100円 | 4.52％ | 170,078円 | 0.80倍 | 1,756億円 | 2,062口 |
| 8963 | インヴィンシブル | 60,000円 | 6.80％ | 69,078円 | 0.87倍 | 4,588億円 | 25,409口 |
| 3296 | 日本リート | 83,500円 | 5.60％ | 111,831円 | 0.75倍 | 1,528億円 | 4,361口 |
| 3470 | マリモ地方創生リート | 106,500円 | 6.62％ | 144,236円 | 0.74倍 | 300億円 | 903口 |
| 3487 | CREロジスティクス | 140,700円 | 5.37％ | 186,302円 | 0.76倍 | 863億円 | 1,933口 |
この表を見ると、利回り面ではインヴィンシブルとマリモが6％台後半で目立ちます。日本リート、フロンティア、CREロジも5％台半ば前後まで上がっています。
一方、NBFとJPRは4％台です。利回りだけを見ると見劣りするようにも見えますが、財務の安定性や物件の質を踏まえると、単純に横並びでは比較できません。
つまり、今回の8銘柄は「利回り順に並べて上から買う」という局面ではありません。
数字の裏側を見る必要があります。まさに、分配金という甘い果実の皮をむいてみる作業です。たまに皮が厚い。しかも硬い。
比較軸一覧
今回は、以下の8軸で整理します。
| 銘柄 | 金利耐性 | 分配金の質 | 利回り・NAV | 内部成長 | 外部成長・入替 | 稼働・個別リスク | 中長期保有 | 決算月配当取り |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 日本ビルファンド | ○〜△ | ○ | △ | ◎ | ○ | ○〜△ | ○ | △ |
| 日本プライムリアルティ | ○〜△ | ○〜△ | ○ | ◎ | ○ | ○ | ○ | ○〜△ |
| フロンティア不動産 | ○ | ○〜△ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○〜△ |
| ジャパンエクセレント | ○〜△ | ○〜△ | ○〜△ | ○ | ○〜△ | ○〜△ | ○〜△ | △ |
| インヴィンシブル | ○〜△ | ○〜△ | ○ | ○ | ○〜△ | ○〜△ | ○〜△ | ○〜△ |
| 日本リート | △ | ○〜△ | ○ | ○ | ◎ | ○ | ○〜△ | △ |
| マリモ地方創生リート | △〜× | △ | ○〜△ | ○〜△ | ○ | ○〜△ | △ | △〜× |
| CREロジスティクス | ○〜△ | △ | ○ | ○ | ○ | ○〜△ | ○ | △ |
この一覧から見ても、各銘柄の性格はかなり違います。
NBFやJPRは、利回りよりも物件の質と内部成長で見る銘柄です。
インヴィンシブルは、ホテル市況を取りに行く攻めの銘柄です。
フロンティアは、守りの強い商業施設REITです。
日本リートは、資産入替の実行力が目立ちます。
CREロジは、物流REITとしての安定性と資本政策がポイントです。
マリモは、高利回りですが、その理由を丁寧に確認したい銘柄です。
金利耐性で見る
金利耐性で比較すると、相対的に安心感があるのはフロンティア不動産です。
LTVが低く、鑑定LTVも低位で、固定金利比率も高い。商業施設REITとしての成長力は派手ではありませんが、財務の守りという意味では比較的強い銘柄です。
NBFとJPRも、財務基盤そのものは強いです。大型オフィスREITとして信用力があり、調達力もあります。ただし、直近の借換では2％台の固定金利も出てきており、過去の低金利時代と同じ感覚で見るのは危険です。
NBFでさえ金利上昇の影響は避けられない。
ここは、現在のJ-REIT市場を象徴しているように思います。
インヴィンシブルは、格付やLTV面では一定の安心感がありますが、ホテルREITとして収益変動が大きい銘柄です。金利負担が上がってもホテル収益が伸びれば吸収できますが、ホテル市況が鈍化すると一気に見え方が変わります。
日本リートは固定金利比率こそ高いものの、総資産LTVはやや高めで、直近借換では変動金利も目立ちます。資産入替と内部成長でどこまで返せるかを見る銘柄です。
最も注意したいのはマリモ地方創生リートです。変動金利比率の高さが目立ち、利上げ局面では分配金への影響が比較的早く出やすい構造です。利回り6％台という数字は魅力的ですが、金利耐性の弱さがその裏にあると考えた方がよさそうです。
分配金の質で見る
分配金の質を見るときは、DPUの高さだけではなく、巡航EPUでどれだけ支えられているかを確認する必要があります。
NBFはDPUが安定しています。ただし、完全に巡航EPUだけで支えられているわけではなく、売却益や内部留保の活用もあります。それでも財務余力が大きく、分配金平準化の安定感は相対的に高いと見ています。
JPRも調整EPUは伸びています。東京オフィスの賃料増額によって、本業部分の成長が確認できる点は評価できます。ただし、DPUは調整EPUを上回っており、売却益や内部留保を使ってならしている面があります。
フロンティアはDPU2,200円維持方針が分かりやすい銘柄です。ただし、EPUがDPUに届いていない局面もあり、内部留保を少しずつ使っている点は確認が必要です。大きな問題というより、完全自走ではないという整理です。
インヴィンシブルは、売却益依存というよりホテル収益がエンジンです。この点は評価できます。ただし、ホテル収益そのものが景気・インバウンド・為替・イベント需要に左右されやすいため、安定配当型とは性格が異なります。
CREロジは表面DPUが高めですが、売却益や利益超過分配の寄与が大きく、巡航EPUベースでは表面利回りほどの強さはありません。物流REITの安定感はありますが、分配金の質という意味では慎重に見たい銘柄です。
マリモも同様です。DPUは高く見えますが、譲渡益と利益超過分配の寄与があります。高利回りではあるものの、巡航利益型の安定分配と見るにはやや無理があります。
利回り・NAV面で見る
6月8日終値ベースで、利回りが最も高いのはインヴィンシブルの6.80％、次いでマリモの6.62％です。
数字だけを見れば、非常に魅力的です。
ただし、この2銘柄はどちらも「高利回りだが、理由を確認したい銘柄」です。
インヴィンシブルはホテル市況に左右されやすく、権利落ち後の値動きも大きくなりがちです。月次のホテル運営実績を確認できる点は強みですが、ホテル市況がやや鈍化した場合には、投資口価格の反応も大きくなる可能性があります。
マリモは、NAV倍率0.74倍、利回り6.62％と見た目は非常に割安です。ただし、変動金利比率の高さ、出来高の薄さ、譲渡益込みDPUを考えると、安い理由もはっきりしています。
日本リートもNAV倍率0.75倍、利回り5.60％で、価格面ではかなり目立ちます。資産入替の実行力を評価するなら、一定の投資妙味があります。ただし、DPUには売却益や内部留保の支えがあり、変動金利借入も見ておく必要があります。
フロンティアはNAV倍率0.79倍、利回り5.45％。三井不動産スポンサー、低LTV、高稼働を考えると、価格面の妙味はあります。商業施設REITに対する市場評価の低下をどう見るかがポイントです。
CREロジはNAV倍率0.76倍、利回り5.37％。物流REITとしてはかなりディスカウントされています。ただし、巡航EPUベースでは表面利回りほど高くない点に注意が必要です。
NBFはNAV倍率0.99倍、利回り4.04％です。質は高いですが、価格面の割安感は強くありません。
JPRはNAV倍率0.92倍、利回り4.60％で、NBFよりは見やすくなっています。東京オフィスの賃料成長を評価するなら、検討余地が出てきた水準といえそうです。
内部成長力で見る
内部成長力で目立つのは、JPRとNBFです。
JPRは東京オフィス中心で、レントギャップも大きく、入替時の賃料増額も確認できます。東京オフィス市況の回復を取り込める銘柄として、内部成長力はかなり強いと見ています。
NBFも同様に、都心オフィス賃料の回復を取り込める銘柄です。規模が大きいぶん一気に伸びるというより、じわじわ改善するタイプですが、物件の質とテナント基盤の強さはあります。
インヴィンシブルはホテルREITとして、ADRやRevPARが伸びる局面では内部成長力が高い銘柄です。ただし、ホテルは外部環境の影響を受けやすく、強いときは強いが、弱いときは弱い。ここは割り切りが必要です。
日本リートは、オフィス・住宅の賃料増額と、資産入替によるNOI改善が評価できます。ホテルなどインフレ耐性のある資産を取り込む姿勢もあり、金利上昇を内部成長で返せるかを見る銘柄です。
フロンティアは、商業施設REITとしては賃料増額やCPI連動条項導入の動きが評価できます。ただし、固定賃料比率が高く、インフレをすぐに収益へ反映できる構造ではありません。内部成長はありますが、爆発力よりも安定寄りです。
CREロジは、物流施設の賃料増額や戦略的資本的支出によるNOI改善が評価できます。ただし、次期以降は空室影響やコスト増でNOIが弱含む見通しもあり、足元では慎重に見たいところです。
外部成長・物件入替で見る
この軸で最も評価しやすいのは、日本リートです。
築古物件を売却し、築浅オフィス、住宅、ホテルへ入れ替える戦略が明確です。単に売却益を作るだけでなく、ポートフォリオの若返りを進めている点は評価できます。
CREロジも、物件入替の方向性は良いです。利回りの劣後する物件を売却し、底地やCPI連動条項を持つ物件を取得する動きは、金利・インフレ環境に対応しようとする姿勢として評価できます。ただし、売却益によるDPU下支えの面もあるため、手放しの評価ではありません。
JPRは東京建物のスポンサー力を活用できる点が強みです。良質な物件を取得できる可能性がある一方、スポンサーの出口先になりやすい面もあるため、取得価格・利回り・鑑定評価額の確認が必要です。
フロンティアは、ららぽーと和泉の追加取得など、三井不動産スポンサーらしい外部成長が見られます。商業施設REITとしての安定性を高める取得は評価できますが、金利上昇下では取得利回りと調達コストの差を確認したいところです。
マリモは、アルティザ相武台の売却が良い資産入替でした。築古化した物件を鑑定評価額を上回る価格で売却し、譲渡益を還元する点は評価できます。ただし、売却後のNOI剥落をどう補うかが課題です。
稼働率・個別物件リスクで見る
稼働率の安定感では、NBF、JPR、フロンティアが比較的見やすいです。
NBFは一部低稼働物件が残るものの、全体としては高稼働です。大型オフィスREITとしての分散力と物件力があります。
JPRも全体稼働率が高く、東京オフィス中心で安定感があります。ただし、全物件が同じように賃料増額できるわけではなく、物件ごとの差は確認が必要です。
フロンティアはポートフォリオ稼働率が非常に高く、商業施設REITとしての安定性があります。一方で、都心型商業施設や一部簿価割れ物件など、個別確認が必要な物件もあります。
インヴィンシブルは、単純な稼働率だけでなく、ADRやRevPARを見る必要があります。ホテルREITでは、高稼働でも単価が下がれば収益は伸びにくく、逆に稼働がやや落ちてもADRが伸びれば収益は改善します。
日本リートは全体稼働率は安定していますが、ホテル、底地、メザニンローンなど投資対象が広がっており、リスクの読み解きはやや複雑になっています。
マリモは全体稼働率は高いものの、地方物件、築古商業施設、ヘルスケア施設、ホテルなど、個別物件リスクを丁寧に見る必要があります。加えて、出来高の薄さも投資家側のリスクです。
決算月配当取りで見る
今回の比較で最も慎重に見たいのが、決算月配当取りです。
6月決算銘柄は、表面利回りだけを見ると魅力的に見えるものが多いです。特にインヴィンシブル、マリモ、日本リート、フロンティア、CREロジは、利回り面ではかなり目立ちます。
ただし、現在のJ-REIT市場は全体として弱い地合いです。
この局面では、分配金を取りに行ったつもりが、権利落ちや相場全体の下落で、分配金以上に投資口価格が下がる可能性があります。
決算月配当取りとして比較的見やすいのは、JPR、フロンティア、インヴィンシブルあたりです。
JPRは、利回りは突出しませんが、NAVディスカウントと東京オフィス賃料成長があります。短期の配当取りというより、中期打診候補として見たい銘柄です。
フロンティアは、DPU安定感と利回り5％台半ばが魅力です。ただし、チャートや市場全体の弱さを考えると、分割・打診向きです。
インヴィンシブルは、ホテル月次を確認しながら判断できる点が特徴です。利回りは高く、ホテル市況に強気なら候補に入ります。ただし、権利落ち後の値動きには注意が必要です。
一方、マリモは配当取りとしてはかなり慎重です。利回りは高いですが、変動金利比率、流動性、譲渡益込みDPUを考えると、分配金だけを目的に突撃する銘柄ではないと見ています。
CREロジも表面利回りは高いですが、売却益・利益超過分配の寄与が大きく、チャートも弱い。短期の配当取りより、中長期で価格と地合いを見ながら検討する銘柄です。
銘柄別の一言評価
日本ビルファンド投資法人
J-REITの王者級銘柄です。財務・物件・スポンサー力は非常に高い一方、利回り4.04％、NAV倍率0.99倍では、現在の金利環境を踏まえると割安感は限定的です。中長期の基準銘柄ではありますが、決算月配当取りだけで積極的に買う銘柄ではないと見ています。
日本プライムリアルティ投資法人
東京オフィスの賃料成長が最大の強みです。利回り4.60％、NAV倍率0.92倍まで調整しており、NBFよりは投資妙味が見えます。ただし、直近借換金利は上がっており、DPUには売却益・内部留保の活用も含まれます。金利上昇を内部成長で返せるかを見る銘柄です。
フロンティア不動産投資法人
三井不動産スポンサー、低LTV、高稼働が強みの商業施設REITです。利回り5.45％、NAV倍率0.79倍なら、守りの強い高利回り候補として検討余地があります。ただし、DPU維持の実質価値と金利負担増は確認したいところです。
ジャパンエクセレント投資法人
NAV倍率0.80倍は魅力的ですが、利回り4.52％では上位オフィスREITとの比較でやや決め手に欠けます。賃料増額余地はありますが、借換金利の上昇やDPUの譲渡益・内部留保依存を踏まえると、決算月配当取りとしては慎重に見たい銘柄です。
インヴィンシブル投資法人
利回り6.80％は非常に目立ちます。ホテル市況の回復を取りに行く銘柄としては魅力がありますが、ホテル需要、ADR、RevPAR、金利、権利落ち後の需給に左右されやすい銘柄です。守備型ではなく、高ベータ型の攻めのREITとして見るべきでしょう。
日本リート投資法人
利回り5.60％、NAV倍率0.75倍と、価格面ではかなり目立ちます。築古物件から築浅物件への入替実行力は高く、内部成長も確認できます。一方で、DPUは巡航EPUだけで完全に支えられておらず、直近借換では変動金利も目立ちます。安さには理由があります。
マリモ地方創生リート投資法人
利回り6.62％、NAV倍率0.74倍は魅力的です。ただし、変動金利比率の高さ、譲渡益込みDPU、利益超過分配、出来高の薄さを考えると、配当取り目的では慎重に見たい銘柄です。高利回りですが、その理由を確認する必要があります。
CREロジスティクスファンド投資法人
利回り5.37％、NAV倍率0.76倍で、物流REITとしては割安感があります。物件の質、スポンサー、自己投資口取得姿勢は評価できます。一方で、DPUには売却益・利益超過分配の寄与があり、巡航EPUベースでは表面利回りほど高くありません。中長期の打診候補として見たい銘柄です。
当ラボの分類
今回の8銘柄を、当ラボなりに分類すると以下のようになります。
| 分類 | 銘柄 |
|---|---|
| 質は高いが、高くは買えない銘柄 | 日本ビルファンド |
| 金利上昇を内部成長で返せるかを見る銘柄 | 日本プライムリアルティ、日本リート |
| 守りの強い高利回り候補 | フロンティア不動産 |
| NAVディスカウントは魅力だが、リスクも確認したい銘柄 | ジャパンエクセレント |
| ホテル市況を取りに行く攻めの銘柄 | インヴィンシブル |
| 高利回りだが、理由を確認したい銘柄 | マリモ地方創生リート |
| 打診候補だが、巡航EPUを確認したい銘柄 | CREロジスティクス |
こうして見ると、今回の6月決算銘柄はかなり個性が分かれます。
安定感で見るならNBF。
内部成長で見るならJPR。
守りと利回りのバランスならフロンティア。
攻めるならインヴィンシブル。
資産入替の実行力なら日本リート。
NAVディスカウントを見るならジャパンエクセレント。
物流の割安候補ならCREロジ。
高利回りの理由を掘るならマリモ。
ただし、どれも「利回りだけで買う」銘柄ではありません。
まとめ
今回の6月決算J-REIT比較で見えてきたのは、現在の市場では、利回りの高さだけでは判断しにくいということです。
インヴィンシブルやマリモのように6％台後半の利回りが見える銘柄もあります。
日本リート、フロンティア、CREロジのように5％台半ばの銘柄もあります。
一方で、NBFやJPRのように4％台でも、銘柄の質や内部成長力を評価できる銘柄もあります。
重要なのは、利回りの数字ではなく、その利回りを取りに行く理由です。
当ラボとして、比較的注目したいのは、JPR、フロンティア、インヴィンシブル、日本リート、CREロジあたりです。
ただし、いずれも一括で強く買いに行くというより、金利環境、権利落ち後の値動き、巡航EPU、借換金利を見ながら、分割・打診で考える局面だと思います。
NBFは質の高さでは基準銘柄ですが、価格面の妙味はやや限定的です。
マリモは利回りの魅力は強いものの、リスク確認が必須です。
ジャパンエクセレントはNAVディスカウントが魅力ですが、上位オフィスREITとの比較で決め手を探したい銘柄です。
6月決算銘柄は、見た目以上に選別が必要です。
分配金は欲しい。
それは当然です。
ただし、権利落ち後にそれ以上の下落をもらってしまうと、分配金が「お小遣い」ではなく「慰謝料」みたいになります。
今のJ-REIT市場では、利回りを見て飛びつくより、金利耐性、分配金の質、NAVの意味、巡航利益を確認しながら、慎重に拾う姿勢がよさそうです。
免責事項
【AIによる作成について】
本記事は、AIによる分析をベースに作成しています。AIは各投資法人の決算説明資料、IR資料、JAPAN-REIT.COMのデータ、直近チャート情報等を参照して分析を行っていますが、読み取りの誤り、解釈の相違、情報の欠落が生じる可能性があります。本記事の内容は情報提供を目的としたものであり、その正確性・完全性を保証するものではありません。
【投資に関する免責事項】
本記事は特定の銘柄への投資を推奨・勧誘するものではありません。投資にはリスクが伴い、投資元本が保証されるものではありません。J-REITへの投資においては、分配金の減少、投資口価格の下落、上場廃止などのリスクがあります。投資に関する最終的な判断はご自身の責任において行ってください。投資判断に際しては、必要に応じて証券会社・ファイナンシャルプランナーなど専門家へのご相談をお勧めします。
※2026年6月現在、J-REIT市場は金利上昇への警戒感などを背景に、全体として弱い値動きが続いています。決算月銘柄を検討する場合でも、市場全体の投資タイミングが必ずしも良好とは言い切れない点にはご注意ください。
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