9月下旬に公開したホテルREIT月次調査の第一弾では、JHR、インヴィンシブル、いちごホテル、スターアジア、投資法人みらいの5銘柄について、2026年8月のホテル運営実績を確認しました。
その後、霞ヶ関ホテルリートと星野リゾート・リートからも8月度の運営実績が開示され、これで当ラボが継続調査しているホテル変動賃料の月次実績を開示する7銘柄が出そろいました。
第一弾で確認した大きなポイントは、
「8月は前年割れが目立つものの、全国のホテル需要が一斉に崩れたというより、大阪・関西の万博反動が大きいのではないか」
というものでした。
そして今回、星野リゾート・リートと霞ヶ関ホテルリートを加えてみると、この見方はおおむね維持できそうです。
ただし、新たに見えてきたのは、単純な「地域差」だけではありません。
同じホテル市場でも、ブランド・価格帯・顧客層・販売戦略によって差が広がっている可能性があります。
2026年8月、ホテルREIT7銘柄を横並び
| 銘柄 | 集計対象 | 稼働率 | ADR | RevPAR | RevPAR前年比 |
|---|---|---|---|---|---|
| JHR | 変動賃料等導入29ホテル | 84.1% | 23,337円 | 19,616円 | ▲8.9% |
| インヴィンシブル | 国内101ホテル | 87.3% | 17,887円 | 15,608円 | ▲3.8% |
| いちごホテル | 23ホテル合計 | 84.9% | 10,510円 | 8,925円 | ▲4.3% |
| スターアジア | 前年比較可能15ホテル | 89.1% | 12,686円 | 11,309円 | ▲6.3% |
| 投資法人みらい | スマイルホテル5物件 | 87% | 8,296円 | 7,205円 | 約▲10% |
| 星野リゾート・リート | ポートフォリオ全体 | 81.4% | 25,004円 | 20,355円 | ▲6.8% |
| 霞ヶ関ホテルリート | 変動賃料11物件 | 84.3% | 30,309円 | 25,560円 | ＋3.2% |
※各投資法人で集計対象、ホテル構成、算定方法等が異なるため、絶対値の単純比較には注意が必要です。
結果として、7銘柄中6銘柄がRevPAR前年割れとなりました。
唯一前年を上回ったのが霞ヶ関ホテルリートです。
星野リゾート・リートもRevPAR▲6.8％
まず星野リゾート・リートです。
8月のポートフォリオ全体では、
- 稼働率：81.4％
- ADR：25,004円
- RevPAR：20,355円
- 売上高：7,181百万円
となりました。
前年8月はRevPAR21,846円だったため、前年同月比では**▲6.8％**です。
星野リゾート・リートは、その要因として、
- 大阪・関西万博の反動減
- 中国からの渡航自粛等
- 熊本地震
- 台風などの悪天候
を挙げています。
第一弾で確認した5銘柄と、かなり似た説明です。
特に大阪・関西については、複数のホテルREITから同じ方向のコメントが出ていることになります。
ただし星野も「8月に急悪化」したわけではない
ここは前年同月比だけを見ていると見落としやすいところです。
星野リゾート・リートの7月RevPARは16,719円でしたが、8月は20,355円です。
つまり、7月から8月にかけてRevPARは約22％上昇しています。
星野の資料2ページ目に掲載された直近6か月のグラフを見ても、8月のADR・RevPARそのものは7月から大きく上昇しています。
それでも前年比では▲6.8％。
これは第一弾で確認したJHR、インヴィンシブル、いちごホテルなどと共通する現象です。
つまり、
前年割れ＝前月から需要が悪化した
とは限りません。
2025年8月の比較水準が高かったことも、大きく影響していると考えられます。
OMO7大阪は「相対的に健闘」
星野の資料でもう一つ注目したいのが、OMO7大阪です。
星野リゾート・リートは、OMO7大阪について、施設の魅力向上や主要OTAへの販売強化などによって、周辺競合ホテルと比較して相対的に健闘しているとの認識を示しています。
第一弾では、
- ザ・ワンファイブ大阪堺筋
- コンフォートホテル大阪心斎橋
- KOKO HOTEL大阪なんば
- スマイルホテル大阪天王寺
などで弱い数字を確認しました。
しかし、同じ大阪でもすべてのホテルが同じように落ち込んでいるわけではなさそうです。
ここから考えられるのは、
「大阪」という地域要因だけでなく、ホテルの商品力、ブランド、価格帯、客層、販売チャネルによる差が大きくなっている可能性
です。
福岡の強さは星野でも確認
第一弾では、福岡のホテルが複数のREITで好調だったことを取り上げました。
星野リゾート・リートでも、この傾向が確認できます。
グランドハイアット福岡では、韓国・米国からの宿泊需要に加え、大型MICEの受注などが寄与し、8月として過去最高の売上高とRevPARを更新しました。
第一弾でも、
- 投資法人みらいのスマイルホテル博多駅前
- いちごホテルのネストホテル博多駅前
- スターアジアのベストウェスタンプラス福岡天神南
などで堅調な数字が確認されています。
このため福岡については、単なる一物件の特殊要因ではなく、複数のホテルREITをまたいで相対的な強さが確認できる地域と見てもよさそうです。
唯一前年を上回った霞ヶ関ホテルリート
今回、最も目立ったのが霞ヶ関ホテルリートです。
8月の変動賃料導入済み11物件では、
- 稼働率：84.3％
- ADR：30,309円
- RevPAR：25,560円
- 売上高：362百万円
となりました。
前年同月比では、
- 稼働率：＋2.7ポイント
- ADR：▲0.2％
- RevPAR：＋3.2％
- 売上高：＋3.7％
です。
今回確認した7銘柄の中で、RevPARが前年を上回ったのは霞ヶ関ホテルリートだけでした。
しかもADR30,309円は前年30,362円とほぼ横ばい。
単価をほぼ維持しながら稼働率を引き上げ、それによってRevPARを伸ばしている
という内容です。
少なくとも数字だけを見る限り、比較的バランスのよい伸び方と言えそうです。
霞ヶ関も外部要因の影響は受けている
もっとも、霞ヶ関ホテルリートだけが外部環境の影響を受けなかったわけではありません。
fav熊本とfav鹿児島中央では、7月末に発生した熊本県を震源とする地震の影響によってRevPARが前年同月を下回りました。
それでも11物件全体では＋3.2％を確保しています。
同投資法人では、九州新幹線の全線運行再開や旅行支援策なども踏まえ、9月については前年同月比で堅調なRevPAR成長を見込んでいます。
8月だけを見れば、外部要因の影響を受けながらも、ポートフォリオ全体では成長を維持した形です。
7月＋20.5％からは鈍化、それでも実額は上昇
霞ヶ関ホテルリートは7月に、
- 稼働率74.8％
- ADR27,011円
- RevPAR20,209円
- RevPAR前年比＋20.5％
という非常に強い数字を出していました。
8月は前年比＋3.2％まで伸び率が縮小しました。
ただしRevPARの実額は、
20,209円 → 25,560円
と前月から約26％上昇しています。
つまり霞ヶ関ホテルリートでも、
実績そのものは改善しているのに、前年同月比の伸び率は縮小している
わけです。
やはり2025年の比較水準の高さは無視できません。
8月は「ホテル市場全面悪化」だったのか
7銘柄すべてを確認したところで、改めて考えてみます。
確かに、
7銘柄中6銘柄がRevPAR前年割れ
という数字だけを見ると、ホテル市況がかなり悪くなったように見えます。
しかし中身を見ると、少し違います。
JHR、インヴィンシブル、いちごホテル、星野リゾート・リートなどでは、7月から8月にRevPAR実額が上昇しています。
福岡では複数のホテルが前年を上回っています。
霞ヶ関ホテルリートはポートフォリオ全体でも前年プラスです。
こうした状況を踏まえると、
全国のホテル需要が一斉に崩れている
というより、
2025年の高い比較水準と大阪の万博反動によって、前年比が弱く見えている側面が大きい
と考える方が自然ではないでしょうか。
ただし大阪は「全部万博反動」で済ませにくい
一方で、大阪については楽観しすぎない方がよさそうです。
第一弾で2024年8月まで遡ったところ、
インヴィンシブル関西エリアのように2026年でも2024年を上回っているケースがある一方、
- ザ・ワンファイブ大阪堺筋
- コンフォートホテル大阪心斎橋
- KOKO HOTEL大阪なんば
などでは、2026年8月のRevPARが2024年8月を下回っていました。
つまり、
「2025年の万博特需が消えただけ」
では説明できないホテルも存在します。
特に一部ホテルでは稼働率を維持しながらADRが低下しています。
これは、
部屋そのものは売れていても、前年あるいは万博前と同じ価格では売りにくくなっている可能性
を示しています。
今後の大阪を見るうえでは、稼働率だけでなくADRの回復度合いが重要になりそうです。
大阪は「地域差」から「ホテル差」へ
今回、星野リゾート・リートのOMO7大阪が相対的に健闘しているとの説明が加わったことで、大阪を見る視点も少し変わってきました。
これまでは、
大阪 vs 福岡・札幌など
という地域差に注目してきました。
しかし今後は、
大阪の中でも、どのホテルが価格を維持できるのか
を見る必要がありそうです。
万博という巨大イベントがなくなったことで、ホテルそのものの競争力が数字に表れやすくなっているとも考えられます。
価格帯、ブランド力、客室構成、ファミリー需要への対応、インバウンド構成、OTA戦略。
こうした差が、今後のADRやRevPARにより明確に表れてくるかもしれません。
9月・10月は「前年比」だけでは見誤る可能性
そして、ここからが次の重要な局面です。
2025年の大阪・関西万博は、開催後半に向けて来場が盛り上がりました。
つまり2026年9月、10月は、前年同月の比較対象が8月以上に高くなる可能性があります。
実際、星野リゾート・リートは9月以降について、関西エリアを除くポートフォリオ全体では前年同月比プラスを見込むとしています。
インヴィンシブルも9月について、国内ホテル全体ではRevPAR＋7.5％程度を予想する一方、関西を除けば＋18.0％程度としています。
複数のREITから、
「全国は比較的堅調だが、関西はまだ弱い」
という共通したシグナルが出ていることになります。
今後は2024年を「もう一つの物差し」に
そのため当ラボでは、9月、10月についても、
2025年比だけで判断しない
ことが重要だと考えています。
具体的には、
2025年比
＝ 万博特需からどれだけ反動が出たか
2024年比
＝ 万博前の水準に対して現在どこにいるか
という2つの物差しを使います。
もちろん2024年と2026年では、物価、訪日客数、ホテル供給、為替など環境そのものが違うため、2024年をそのまま「正常値」とすることはできません。
それでも、2025年だけを基準にするよりは、現在の大阪ホテル市場を立体的に見るための参考になるでしょう。
まとめ――8月は「全面悪化」よりも「選別」が進んだ月か
2026年8月のホテルREIT月次実績を7銘柄すべて確認しました。
結果は7銘柄中6銘柄がRevPAR前年割れ。
数字だけを見れば弱い月です。
しかし内容を掘り下げると、
ホテル市場全体が一斉に悪化したとは言いにくい
というのが当ラボの現時点での見方です。
大阪・関西では万博反動が大きく表れています。
一方、福岡などは複数REITで堅調。
霞ヶ関ホテルリートは前年プラスを維持。
さらに大阪の中でも、OMO7大阪のように相対的に健闘しているホテルがある一方、2024年水準を下回るホテルもあります。
したがって8月は、
「ホテル市場が悪くなった月」
というより、
「万博という大きな追い風が薄れたことで、地域・ホテルごとの実力差が見えやすくなった月」
と捉える方が、実態には近いのかもしれません。
次の焦点は9月、そして10月です。
前年の万博需要がさらに強かった時期だけに、前年比では厳しい数字が出る可能性があります。
そこで重要なのは、前年比のマイナス幅ではなく、
実額は前月からどう動いたのか。
2024年水準と比べてどうなのか。
そしてADRを維持できているのか。
この3点です。
万博後の大阪ホテル市場がどこに着地するのか。
当ラボでは、引き続き月次データを追っていきます。
免責事項
本記事は、各投資法人が公表した月次開示資料等をもとに、J-REIT研究ラボが独自に分析・考察したものです。内容にはAIによる文章作成支援を含みますが、最終的な構成・判断は当ラボの確認に基づいています。
本記事は特定の金融商品の売買を推奨するものではありません。将来のホテル需要、客室単価、分配金、投資口価格等を保証するものでもありません。投資判断は、必ずご自身の責任と判断で行ってください。
掲載情報の正確性には注意していますが、月次数値は監査を受けていない速報値を含み、集計対象ホテルや算出方法が投資法人ごと、年度ごとに異なる場合があります。数値の転記ミスや解釈の誤りが含まれる可能性もあるため、投資にあたっては各投資法人の公式IR資料、決算短信、有価証券報告書等をご確認ください。
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