作成日：2026年9月24日
データソース：
- いちごホテルリート投資法人 2026年7月期（第22期）決算短信
- いちごホテルリート投資法人 2026年7月期（第22期）決算説明資料
- 2026年7月期の分配予想と決算値との差異のお知らせ
- 規約変更および役員選任のお知らせ
- 投資主優待制度（宿泊代金割引）の概要決定のお知らせ
- 2026年1月度～7月度 ホテル運営状況のお知らせ
投資法人の特徴
いちごホテルリート投資法人は、いちご株式会社をスポンサーとし、宿泊主体・特化型ホテルを中心に投資するホテル特化型J-REITです。
2026年7月末時点では29ホテルを保有し、取得価格総額は約717億円。ホテルを長期間保有するだけではなく、オペレーターとの契約更改、リブランド、大規模改修、物件売却などを組み合わせ、ホテルの収益力と資産価値を高める「心築」を成長戦略の中心に据えています。
2026年7月期にはホテルリブマックス日本橋箱崎を譲渡し、280百万円の売却益を計上しました。一方、Nest hotel alt.札幌大通やHOTEL THE KNOT YOKOHAMAでは大規模なバリューアップを進めており、当期はその休館による収益減少が先行して表れています。
結論と総評
今回の決算を短くまとめると、
「ホテル運営は前年同期比で弱含んだものの、売却益、個別ホテルの予想超過、想定を下回った金利コストによってDPUは会社予想を上回った。現在は、大型バリューアップ投資の成果が出る前の過渡期にある」
という決算です。
2026年7月期のDPUは3,761円。
2026年3月時点の当初予想3,016円からは+745円、+24.7％となりました。
ただし、前年同期の2025年7月期と比較すると、
- 営業収益：3,051 → 2,902百万円
- 営業利益：1,734 → 1,625百万円
- 純利益：1,377 → 1,231百万円
- DPU：4,207 → 3,761円
- NOI：2,466 → 2,293百万円
と、減収減益・減配です。
したがって、今回の「DPU+24.7％」は前年同期比ではなく、当初会社予想に対する上振れである点には注意が必要です。
さらにホテルの月次開示を確認すると、決算前からホテル運営の弱含みは確認できました。
2026年2～7月累計では、リニューアル工事による休館ホテルを除いた22ホテルでも、
- 売上高：前年同期比▲3.9％
- RevPAR：▲4.6％
- 客室稼働率：▲1.9pt
- ADR：▲2.4％
でした。 いちごホテル ホテル運営状況のお知らせ（2026年7月度）
変動賃料導入18ホテルに限ると、RevPARは▲5.5％、ADR▲3.4％です。 いちごホテル ホテル運営状況のお知らせ（2026年7月度）
ただし、毎月一貫して悪かったわけではありません。
3月には休館ホテルを除いたRevPARが前年同月比+1.0％まで回復し、7月も▲1.6％まで改善しています。 いちごホテル ホテル運営状況のお知らせ（2026年3月度） いちごホテル ホテル運営状況のお知らせ（2026年7月度）
つまり、
2月に弱い → 3月に持ち直す → 4～6月に再び弱含む → 7月は前年並みに近づく
という動きでした。
一方、決算発表と同日に開示された差異IRでは、5月時点ですでに上方修正していたDPU3,566円から、最終的に3,761円へさらに+195円、+5.5％上振れしています。
その理由として、ネストホテル博多駅前、KOKO HOTEL名古屋丸の内、宮古島、富山などの収益が予想を上回ったことに加え、借入金利が想定を下回ったことが挙げられています。 いちごホテル IR 2026年7月期の分配予想と決算値との差異…
したがって今回の決算は、
「月次KPIは前年同期比で弱かった。しかし会社が想定したほどは悪くなかった」
という二面性があります。
そして次の焦点は、札幌大通とKNOT横浜に投じる大型CAPEXが、実際にNOI成長へつながるかです。
今回の「行間」
今回、特に注目したい論点は以下です。
- DPU+24.7％とホテルKPI低下は両立している
- 月次段階からホテル運営の弱含みは確認できていた
- ただし7月には改善の兆しもある
- 売却益は偶発的な利益ではなく運用戦略に組み込まれている
- NAVは資産売却を行いながら過去最高を更新
- 札幌大通のROI23.1％は魅力的だが、まだ計画値
- KNOT横浜ではオペレーター変更・契約更改そのものが成長策
- 2027年1月期にはCAPEX約37億円を予定
- 金利固定化比率は決算後に低下
- 最終的には「ホテルNOI成長 ＞ 金利コスト上昇」を実現できるかが最大の論点
1．決算サマリー
第21期・第22期比較
| 指標 | 前期：2026年1月期 | 当期：2026年7月期 | 増減 | 一言コメント |
|---|---|---|---|---|
| 営業収益 | 3,148百万円 | 2,902百万円 | ▲246百万円 | 賃貸収益減少 |
| 営業費用 | 1,424百万円 | 1,276百万円 | ▲148百万円 | 運用報酬等減少 |
| 営業利益 | 1,724百万円 | 1,625百万円 | ▲98百万円 | 減収が響く |
| 純利益 | 1,354百万円 | 1,231百万円 | ▲123百万円 | 前期比▲9.1％ |
| EPU | 4,136円 | 3,760円 | ▲376円 | 売却益込みでも低下 |
| DPU | 4,136円 | 3,761円 | ▲375円 | 前期比減配 |
| 巡航EPU相当 | 約3,791円 | 約3,021円 | 約▲770円 | 売却益相当控除後ベース |
| 自己資本比率 | 50.5％ | 50.7％ | +0.2pt | ほぼ横ばい |
| 有利子負債額 | 38,020百万円 | 38,020百万円 | ±0 | 借入残高横ばい |
| 賃貸NOI | 2,703百万円 | 2,293百万円 | ▲410百万円 | 休館等も影響 |
| NOI利回り | 資料なし | 資料なし | — | 期次統一値なし |
| 1口FFO | 5,243円 | 4,436円 | ▲807円 | 売却益除外後CFも低下 |
| 平均残存期間 | 2.5年 | 2.3年 | ▲0.2年 | やや短期化 |
| 平均借入金利 | 1.29％ | 1.42％ | +0.13pt | 上昇 |
| 金利固定化比率 | 77.5％ | 72.3％ | ▲5.2pt | 金利感応度上昇 |
| 期末稼働率 | — | — | — | ホテルは期間客室稼働率を確認 |
| 格付 | 資料内確認なし | 資料内確認なし | — | 無理に補完せず |
※ホテルREITは季節性が大きいため、2026年1月期との単純比較だけではなく、ホテルKPIについては前年同期比較も併用しています。
当期純利益は1,231百万円、EPUは3,760円、DPUは3,761円でした。
また、前期の売却益約134百万円に対し、当期は日本橋箱崎の売却益約281百万円が含まれています。
2．外部成長戦略
いちごホテルの特徴は、単純にAUMを拡大するだけではない点です。
現在の戦略は、
- 成長余地の小さいホテルを売却
- 含み益を実現
- 売却益を投資主へ還元
- 売却資金を既存ホテルのバリューアップへ再投資
- 条件の合う新規ホテルを取得
- スポンサーパイプラインを活用
という循環型です。
2026年7月期には、ホテルリブマックス日本橋箱崎を1,580百万円で譲渡。
帳簿価額約1,199百万円に対し約1.3倍で売却し、280百万円の売却益を実現しました。
これは単なる「不要資産処分」ではなく、
成長余地の小さいホテルの含み益を現金化し、より成長余地のあるホテルへ資本を振り向ける
という資産回転戦略の一環です。
一方で、売却益を継続的にDPUへ組み込む場合、売却したホテルから得ていた将来NOIは失われます。
したがって、
売却で失うNOI < 新規取得・内部成長で増えるNOI
を維持できるかが重要です。
スポンサー側には全国15ホテル、約854億円のホテルパイプラインが存在します。
ただし、ホテル価格が高く金利も上昇している現環境では、「買える物件がある」と「買うべき物件がある」は同義ではありません。
取得利回りと資金調達コストの差は、今後も慎重に見たいところです。
3．内部成長戦略
今回の内部成長戦略では、ADRの引き上げだけでなく、オペレーターとの契約条件そのものを改善する動きが目立ちます。
契約更改による増収
ネストホテル松山、ネストホテル熊本などでは契約内容を見直し、変動賃料の増加につなげています。
ホテルは客室価格を短期間で変更できる一方、REITが必ずその増収をすべて享受できるとは限りません。
したがって、
ホテル売上を伸ばすことと、REITが受け取る賃料を増やすことは別問題
です。
いちごホテルはここを契約更改によって結び付けようとしています。
Nest hotel alt.札幌大通
札幌大通ではカテゴリーアップを伴う大規模リニューアルを実施。
総工事費は、
- バリューアップ部分：665百万円
- 計画LCCを含む総額：1,126百万円
です。
会社計画では年間賃料を、
182百万円 → 339百万円
まで増加させ、バリューアップ部分のROIを**23.1％**としています。
また、将来的なRevPARとして15,600円を想定しています。
ここはかなり魅力的な数字ですが、現時点ではあくまで計画値です。
今後は、
- ADR
- 客室稼働率
- RevPAR
- GOP
- 実際のREIT賃料
を追って、計画どおりに投資回収できるか確認する必要があります。
HOTEL THE KNOT YOKOHAMA
横浜ではワンファイブホテルズへのオペレーター変更とリニューアルを実施。
固定賃料は年額334百万円となり、
従前比+114％
を計画しています。
ここは非常に重要です。
ホテルの収益改善だけではなく、
オペレーターの変更と契約条件の再設定そのものが内部成長策
になっています。
このモデルが成功すれば、今後ほかのホテルでも契約満了を成長機会として利用できる可能性があります。
4．財務戦略
2026年7月末時点では、
- 有利子負債：380.2億円
- 簿価LTV：47.0％
- 時価LTV：37.6％
- 平均借入金利：1.42％
- 平均残存期間：2.3年
- 金利固定化比率：72.3％
でした。
しかし、ここは決算期末だけ見てはいけません。
8月25日に82億円を借り換え、そのうち41.5億円を固定、40.5億円を変動としました。
その結果、決算説明資料では8月25日時点の金利固定化比率が**61.6％**となっています。 いちごホテルリート 決算説明資料 22期
つまり、決算発表時点ではすでに、
約4割が変動金利
となっています。
さらに業績予想では基準金利を、
- 2026年8～9月：1.25％
- 10月～2027年1月：1.50％
- 2027年2～4月：1.75％
- 5～7月：2.00％
と置いています。 いちごホテルリート 決算説明資料 22期
2027年7月期には30億円を全額変動金利で借り換える前提です。
今回の決算では実際の借入金利が会社想定を下回り、DPUの上振れ要因となりました。 いちごホテル IR 2026年7月期の分配予想と決算値との差異…
しかし、今後も同じことが続く保証はありません。
したがって、いちごホテルの金利上昇への対抗手段は、
固定化だけではなく、ホテルNOIそのものを増やして金融費用増を吸収すること
と考えた方がよさそうです。
5．次期・次々期業績予想
| 指標 | 2026年7月期実績 | 2027年1月期予想 | 2027年7月期予想 | 一言コメント |
|---|---|---|---|---|
| 営業収益 | 2,902百万円 | 2,917百万円 | 2,934百万円 | 売却益剥落をホテル収益で補完 |
| 営業費用 | 1,276百万円 | 1,438百万円 | 1,415百万円 | 減価償却等増加 |
| 営業利益 | 1,625百万円 | 1,478百万円 | 1,518百万円 | 一旦低下後やや回復 |
| 純利益 | 1,231百万円 | 1,012百万円 | 1,015百万円 | 金融費用増が重い |
| 巡航EPU相当 | 約3,021円 | 約3,091円 | 約3,101円 | 売却益除外後は増加方向 |
| DPU | 3,761円 | 3,091円 | 3,101円 | 売却益剥落で低下 |
2027年1月期は、札幌大通・KNOT横浜の休館、売却益剥落、金利上昇などにより、純利益1,012百万円、DPU3,091円を予想しています。
2027年7月期はDPU3,101円。
会社は、
「売却益が剥落するも、リニューアルオープン2ホテルの収益回帰」
によって営業収益増加を見込みます。
また、金利コストが増加する一方で、売却益相当を除いたEPUは3,021円から3,101円へ成長する想定です。
つまり、今回の3,761円よりも重要なのは、
売却益なしでも3,100円程度の利益を稼げるようになるか
という点です。
6．その他注目すべき点
ポジティブ① 上方修正後の予想をさらに超過
2026年5月時点のDPU予想は3,566円でした。
最終実績は3,761円。
さらに+195円、+5.5％上振れしました。 いちごホテル IR 2026年7月期の分配予想と決算値との差異…
これは売却益の追加発生ではありません。
博多駅前、名古屋丸の内、宮古島、富山などの収益が予想を上回ったこと、金利コストが想定より小さかったことが寄与しています。
したがって、
ホテル運営は前年同期比では弱かったが、会社予想に対しては上振れた
という整理が適切です。
ポジティブ② 1口NAVは過去最高
1口NAVは183,437円まで上昇しました。
資産を売却して含み益を実現しながらNAVも増加しているため、現時点では単純に「資産を取り崩して分配している」と見るのは適切ではありません。
重要なのは、このNAV成長を今後も継続できるかです。
ネガティブ① 月次では決算前から弱含みが確認できた
2026年2月は全体RevPAR▲9.0％。 いちごホテル ホテル運営状況のお知らせ（2026年2月度）
3月は+1.0％へ改善しましたが、4月▲8.3％、5月▲3.6％、6月▲9.6％と再び前年を下回りました。 いちごホテル ホテル運営状況のお知らせ（2026年3月度） いちごホテル ホテル運営状況のお知らせ（2026年4月度） いちごホテル ホテル運営状況2605 いちごホテルリート 26年6月度月次開示
7月は▲1.6％まで改善しています。 いちごホテル ホテル運営状況のお知らせ（2026年7月度）
したがって、今回のホテル収益低下は決算発表時に突然判明したものではなく、月次段階からある程度確認できていたと考えられます。
ネガティブ② 弱いホテルと強いホテルの差が大きい
2～7月累計を見ると、KOKO HOTEL名古屋丸の内はRevPAR+10.6％、ネストホテル松山+8.0％、ネストホテル熊本+9.5％と好調です。 いちごホテル ホテル運営状況のお知らせ（2026年7月度） いちごホテル ホテル運営状況のお知らせ（2026年7月度）
一方、
- ザ・ワンファイブ大阪堺筋：▲43.4％
- ザ・ワンファイブ岡山：▲20.5％
- ザ・ワンファイブガーデン倉敷：▲30.1％
- コンフォートホテル大阪心斎橋：▲24.4％
と大きく落ち込んだ物件もあります。 いちごホテル ホテル運営状況のお知らせ（2026年7月度） いちごホテル ホテル運営状況のお知らせ（2026年7月度）
ポートフォリオ全体が均一に弱いわけではなく、ホテル単位・地域単位で差がかなり大きい決算です。
中立③ 宿泊優待を継続
2026年7月期末の投資主を対象に宿泊割引優待を継続します。
保有口数条件はありません。 いちごホテル IR 投資主優待制度（宿泊代金割引）の概要決定の…
KOKO HOTELSは一般プランから12％割引、スマイルホテル、クインテッサホテル、ザ・ワンファイブ、THE KNOTなどは原則10％割引です。 いちごホテル IR 投資主優待制度（宿泊代金割引）の概要決定の… いちごホテル IR 投資主優待制度（宿泊代金割引）の概要決定の…
割引料金そのものを投資法人が負担するわけではなく、投資法人側の負担は通知等の運営費用です。 いちごホテル IR 投資主優待制度（宿泊代金割引）の概要決定の…
7．専門家による「行間」の読解
① DPU+24.7％だけを見ると、この決算を誤読しやすい
3,761円というDPUは確かに当初会社予想を大きく上回りました。
しかし、
前年同期DPU4,207円 → 3,761円
なので、前年比では減配です。
しかも当期には280百万円の売却益が含まれています。
したがって、
「DPUが予想を24.7％上回った」
と
「ホテル運営そのものは前年を下回った」
は同時に成立します。
今回の決算を見る際、この二つを混同しないことが重要です。
② 月次で先に弱さが見えていた
今回、月次を改めて1月から確認すると、ホテル運営の弱さは決算発表よりかなり前から見えていました。
特に2月、4月、6月はRevPARが前年同月比で8～10％程度低下。
ただし3月はプラス、7月は▲1.6％まで戻っています。
したがって、
「悪化し続けている」ではなく、「弱い状態が続いていたが、7月にかけて改善も見え始めた」
と表現する方が正確です。
本稿執筆時点では7月度までの月次を確認しています。
次回月次でこの改善傾向が続くかは、決算後の最初の確認ポイントになります。
③ 問題はホテル全体というより、特定ホテルの大幅な落ち込み
大阪堺筋のRevPARは2～7月累計で▲43.4％。
さらに大阪心斎橋▲24.4％、岡山▲20.5％、倉敷▲30.1％です。
一方、名古屋、松山、熊本などは伸びています。
したがって、
「ホテル市況が弱いから仕方ない」
という説明だけでは十分ではありません。
いちごホテルの場合、どの地域・どのホテルを保有しているかというポートフォリオ構成が、かなり強く数字に表れています。
④ 売却益は一過性だが、売却自体は一過性の戦略ではない
J-REITの分析では売却益を単純に除外して「一時利益」と扱いがちです。
しかしいちごホテルの場合、売却そのものを運用モデルに組み込んでいます。
資産価値を高め、成熟した物件を売却し、利益還元と再投資を行う。
したがって売却益は毎期同額出る収益ではありませんが、
資産回転から利益を生み出す能力そのもの
は継続的に評価する必要があります。
⑤ NAVが増えている間は、資産回転モデルには説得力がある
資産を売却し続けているにもかかわらず、1口NAVは183,437円まで上昇しています。
これは重要です。
売却で含み益を現金化しても、それ以上に残存ホテルの資産価値や新規取得資産の価値が増えている限り、循環型モデルは成立します。
逆に今後、
売却益は出るのにNAVが減る
という状態になれば、見方を変える必要があります。
⑥ 札幌大通のROI23.1％は「結果」ではなく「検証対象」
会社資料では札幌大通のバリューアップROIを23.1％としています。
かなり高い数字です。
しかし現段階では実績ではありません。
大切なのは、
予定した賃料339百万円を本当に稼げるのか
です。
大型リニューアル後はADRが上がっても、客室稼働率や運営コストが悪化すれば想定NOIは出ません。
今後の月次ウォッチでは、札幌大通を個別追跡する価値が高そうです。
⑦ KNOT横浜では「契約を変える力」が試される
KNOT横浜では固定賃料を従前比+114％へ引き上げる予定です。
これは単純なホテル市況回復とは違います。
オペレーター変更や契約再設定を通じて、
資産からREITが受け取るキャッシュフローそのものを変える戦略
です。
これが成功すれば、今後の契約満了ホテルでも同様の方法を取れる可能性があります。
⑧ 2027年1月期CAPEX約37億円は桁が違う
2026年7月期のCAPEXは564百万円。
2027年1月期予想は3,723百万円です。
約37億円。
短期的にはキャッシュアウトが先行します。
したがって今後は、
CAPEXをいくら使ったかではなく、CAPEX1円当たりでNOIをいくら増やせたか
を見る必要があります。
今回の大型投資の成否が見えてくるのは、むしろこれからです。
⑨ 金利は期末数字だけを見ると実態を見誤る
7月末固定化比率は72.3％ですが、8月25日時点では61.6％。
決算発表時にはすでに変動金利比率が高まっています。
さらに2027年7月期には基準金利2.00％まで想定しています。
一方、2026年7月期は実際の借入金利が会社予想を下回り、DPUの上振れに寄与しました。
つまり現時点では、
会社の金利想定にはある程度の保守性があった
とも読めます。
次回以降は、予想基準金利と実際の調達金利との差も確認したいところです。
⑩ 最大の論点は「NOI成長 ＞ 金利コスト上昇」になるか
2027年7月期には、リニューアルした札幌・横浜の収益回帰などにより、NOIを2,594百万円まで増やす予想です。
一方で支払利息・融資関連費用も増加します。
つまり今後の構図はかなりシンプルです。
ホテルの収益成長が金融コスト増を上回れるか。
ホテルは宿泊料金を日々変更できるため、インフレに対応しやすいアセットとされます。
しかし、今回の月次が示すように、ADRを自由に上げれば必ず売上が伸びるわけでもありません。
立地、客層、イベント、インバウンド、オペレーター、競合供給など、多くの要因が絡みます。
いちごホテルは、大規模なバリューアップと契約変更を武器に、この金利上昇局面を乗り越えられるか。
今後の数期は、その戦略の実効性を見る期間になりそうです。
8．免責事項
本記事は、公開資料に基づく情報提供を目的としており、特定銘柄の推奨を目的としたものや、投資勧誘、助言を行うものではありません。
情報の正確性について：
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推論・見解について：
本記事には、公開資料に基づく事実に加えて、当ラボによる推論、解釈、仮説、簡易計算等が含まれる場合があります。これらは将来の業績、分配金、投資口価格、不動産価格等を保証するものではありません。
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