サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）決算速報レポート

2026年9月16日

作成日：2026年9月16日

データソース：

サムティ・レジデンシャル投資法人 2026年7月期（第22期）決算短信
サムティ・レジデンシャル投資法人 2026年7月期（第22期）決算説明資料
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（S-RESIDENCE堺blaze及びS-RESIDENCE小松原afford）
資金の借入れに関するお知らせ

投資法人の特徴

サムティ・レジデンシャル投資法人は、賃貸住宅を主な投資対象とし、主要地方都市を中心に全国へ分散投資するJ-REITです。

2026年7月末時点で189物件、取得価格総額1,714億円を保有し、地方都市比率は71.4％、首都圏比率は28.6％。用途別では賃貸住宅が98.6％を占めます。シングル・コンパクトタイプ比率は89.3％で、単身者・少人数世帯向け住宅がポートフォリオの中心です。スポンサー関与物件は92.9％と高く、サムティグループの開発・保有物件が外部成長の重要な供給源となっています。

今回の決算で特徴的なのは、賃貸住宅市場そのものは好調で、入替時賃料変動率が+9.1％まで上昇している一方、金利上昇による金融コスト増加が内部成長を上回りつつある点です。

決算説明資料では、会社自身が中期成長目標の中で**「金融コスト増加が内部成長効果を上回る局面」**と説明しています。今回の決算を読むうえでは、この一文が非常に重要です。

結論と総評

第22期は営業収益5,972百万円、当期純利益1,907百万円となり、前期比では大幅な減収減益となりました。

ただし、主因は前期に計上した約12.97億円の不動産売却益がなくなったことです。賃貸事業収入はむしろ増加しており、入替時賃料変動率+9.1％、調整後賃料単価指数105.3と、賃貸住宅の内部成長はかなり強い状態にあります。

一方で、その強い内部成長を金利上昇が打ち消し始めています。

期中平均金利は1.33％から1.46％へ上昇し、固定金利比率は60.1％から51.1％へ低下しました。総資産LTVも51.4％まで上昇しています。

さらに第24期予想では、利益分配金が2,048円まで低下する一方、利益超過分配金400円を加えてDPU2,448円を確保する計画です。DPUだけを見れば一定水準が維持されていますが、その中身を見ると、本業利益とDPUの距離は拡大する方向です。

今回の決算を一言で表すなら、

「住宅賃料はしっかり上がっている。しかし、それ以上の速度で金利負担が重くなっている」

という決算です。

ただし、財務運営については単純に「固定比率が低いから危険」と評価するだけでは不十分です。

決算と同時に公表された取得・借入IRを見ると、築浅住宅を取得するための27億円について、わずか約4か月の短期・変動金利借入を利用しています。現在の高い金利水準を長期間固定せず、短期変動でつなぐという、かなり意図的な財務戦略である可能性があります。

これが今後の金利環境に対して有効に働くのか、それとも追加利上げによって金融費用の増加をさらに招くのか。サムティ・レジデンシャルを今後見るうえで最大の論点になりそうです。

今回の「行間」

本文では以下の点を詳しく確認します。

賃料+9.1％でも金利上昇を吸収できていない
稼働率より賃料単価を優先する運用へ移行している可能性
固定金利比率51.1％は「無防備」ではなく、意図的な短期・変動戦略か
LTV51％台で2,000億円規模を目指す外部成長には制約がある
DPU成長の中身が、賃貸利益・売却益・利益超過分配の複合型になっている
第23期DPU2,732円を巡航的な増配と見るのは難しい
利益超過分配が補助的な存在から重要なDPU構成要素へ
新規取得の堺blazeはスポンサー保証終了後のリーシングが重要

1．決算サマリー

第21期・第22期比較

指標	前期：2026年1月期	当期：2026年7月期	増減	一言コメント
営業収益	7,106百万円	5,972百万円	▲1,133百万円	前期の売却益剥落が主因
営業費用	3,173百万円	3,320百万円	+146百万円	修繕・リーシング費等が増加
営業利益	3,933百万円	2,652百万円	▲1,280百万円	売却益剥落で大幅減益
純利益	3,268百万円	1,907百万円	▲1,360百万円	同上
EPU	約3,832円	2,237円	約▲1,595円	前期は売却益を含む
DPU	3,604円	2,637円	▲967円	第22期は積立金取崩・利益超過分配を活用
巡航EPU相当	約2,311円	2,237円	約▲74円	当ラボ簡易計算
自己資本比率	47.6％	47.4％	▲0.2pt	ほぼ横ばい
有利子負債額	91,650百万円	91,650百万円	変わらず	期末残高ベース
賃貸NOI	約4,549百万円	約4,543百万円	約▲5百万円	当ラボ計算
NOI利回り	5.2％	5.3％	+0.1pt	説明資料記載値
FFO	約3,096百万円	約3,030百万円	約▲66百万円	当ラボ簡易計算
債務平均残存年数	3.0年	3.0年	横ばい	―
平均調達金利	1.33％	1.46％	+0.13pt	金利上昇継続
固定債務比率	60.1％	51.1％	▲9.0pt	変動金利比率上昇
期末稼働率	96.9％	96.6％	▲0.3pt	高水準だが低下傾向
格付	JCR A＋	JCR A＋	変わらず	安定的

第22期の営業収益・利益の大幅減少は、事業環境そのものの急悪化によるものではありません。

前期には不動産売却益1,297百万円がありましたが、第22期には売却益がありません。これを除いて見ると、賃貸事業収入は5,348百万円から5,421百万円、その他賃貸事業収入も446百万円から551百万円へ増加しています。

※巡航EPU相当は「当期純利益－不動産等売却益」を発行済投資口数で除した当ラボ簡易計算。

※賃貸NOIは「賃貸事業収入＋その他賃貸事業収入－賃貸事業費用＋減価償却費」による当ラボ簡易計算。

※FFOは「当期純利益＋減価償却費－不動産等売却益」による当ラボ簡易計算。

2．外部成長戦略

サムティ・レジデンシャルは、単純な資産規模拡大よりも、スポンサー物件を活用した資産入替とポートフォリオクオリティ向上を重視しています。

第23期では、2026年8月にS-FORT江坂垂水町、S-FORT江坂Fioreの2物件を合計14.49億円で譲渡し、約1.88億円の譲渡益を予定しています。

一方、2026年9月18日に以下の2物件を取得予定です。

S-RESIDENCE堺blaze：17.80億円
S-RESIDENCE小松原afford：9.62億円

取得総額は27.42億円です。

取得後の資産規模は1,729億円となります。

両物件とも築浅で、取得価格ベースの鑑定NOI利回りは、

堺blaze：4.8％
小松原afford：5.2％

となっています。

また取得価格は、それぞれ鑑定評価額18.50億円、10.10億円を下回っており、少なくとも鑑定評価との比較では割高取得という形にはなっていません。

一方、堺blazeについては取得時点でリーシング途上です。

取得日時点の空室についてはスポンサーであるサムティが原則2027年1月31日まで賃借を保証する契約となっています。第23期の収益を一定程度安定させる仕組みですが、第24期からはスポンサー保証終了後の実稼働率が重要になります。

中期的には資産規模2,000億円を意識していますが、LTVが51％台にあることを考えると、借入だけで大幅な外部成長を続けるのは容易ではありません。

今後は、

資産譲渡
スポンサーからの築浅物件取得
公募増資
売却資金の再投資
場合によっては自己投資口取得

などを組み合わせる運用になると考えられます。

3．内部成長戦略

今回もっとも評価できるのは内部成長です。

入替時賃料は+9.1％

第22期の入替時賃料変動率は**+9.1％**。

推移を見ると、

第18期：+1.8％
第19期：+2.0％
第20期：+4.3％
第21期：+5.7％
第22期：+9.1％

と明確な上昇トレンドです。

入替1,362戸のうち、増額は1,160戸、戸数比率85.2％。増額住戸だけを見ると賃料変動率は+11.0％でした。

更新時も、2,408戸のうち797戸、33.1％で増額を実現しています。

調整後賃料単価も上昇

上場時を100とした調整後賃料単価は、

2026年1月末104.0 → 2026年7月末105.3

へ上昇しました。

特に首都圏は107.8まで上昇しており、賃料成長力は地方だけでなく首都圏でも確認できます。

一方で稼働率はやや低下

期中平均稼働率は、

第20期：97.5％
第21期：96.8％
第22期：96.7％

となりました。

第22期末では96.6％です。

さらに第23期・第24期の会社想定稼働率はいずれも**95.8％**です。

賃料引き上げを強化する過程で一定のダウンタイムを許容し、「稼働率100％近辺を追うより賃料単価を上げる」方向へ運用を調整している可能性があります。

この戦略が成功すれば中長期的なNOI成長につながりますが、賃料を上げすぎると空室期間の長期化につながるため、今後は賃料増額率と稼働率をセットで確認する必要があります。

4．財務戦略

今回の決算では、財務面が最大の論点です。

第22期末の主要指標は、

有利子負債：916.5億円
総資産LTV：51.4％
固定金利比率：51.1％
長期負債比率：83.1％
平均残存年数：3.0年
期中平均金利：1.46％
JCR格付：A＋（安定的）

となっています。

特に注目したいのが固定金利比率です。

固定金利比率は、

69.0％ → 69.0％ → 63.9％ → 65.6％ → 60.1％ → 51.1％

と低下しています。

同時に平均金利は、

0.84％ → 0.88％ → 1.08％ → 1.18％ → 1.33％ → 1.46％

まで上昇しました。

通常なら金利上昇局面では固定化を進める戦略も考えられますが、サムティ・レジデンシャルは逆に変動比率を高めています。

さらに決算と同時に発表した2物件取得のための27億円の借入条件は、

全銀協1か月日本円TIBOR＋0.300％

で、2026年9月18日実行、2027年1月29日返済という約4か月の短期借入です。

借入後の有利子負債は943.5億円となります。

これは「金利上昇への対応を怠っている」と見るより、

現在の高い金利水準を長期間固定せず、短期・変動でつなぎながら次の借換え機会を待つ

という意図的な財務戦略である可能性があります。

金利上昇が近い将来落ち着けば、現在の高い固定金利を長期間抱えずに済むメリットがあります。

反対に、追加利上げが続けば、変動金利部分の利払いが迅速に増加します。

会社予想でも、支払利息その他融資関連費用は、

第23期：908百万円
第24期：992百万円

と増加する見通しです。

財務戦略の成否は、今後の金利環境に大きく依存します。

5．次期・次々期業績予想

第22期実績・第23期・第24期比較

指標	第22期実績	第23期予想	第24期予想	一言コメント
営業収益	5,972百万円	6,118百万円	6,083百万円	第23期は売却益188百万円を計上
営業費用	3,320百万円	3,168百万円	3,338百万円	第24期に再増加
営業利益	2,652百万円	2,950百万円	2,745百万円	第23期は売却益寄与
純利益	1,907百万円	2,026百万円	1,747百万円	第24期に金融費用増が重い
巡航EPU相当	2,237円	約2,156円	2,048円	当ラボ簡易計算
DPU	2,637円	2,732円	2,448円	利益超過分配で下支え

第23期DPU2,732円だけを見ると増配ですが、内訳は、

利益分配金：2,376円
利益超過分配金：356円

です。

さらに第23期には188百万円の不動産売却益を見込んでいます。

これを除いた巡航EPU相当は当ラボ簡易計算で約2,156円です。

第24期では不動産売却益がなくなり、利益分配金は2,048円まで低下します。一方、利益超過分配金400円を加えることでDPU2,448円を維持する計画です。

したがって、今後のDPUを見る際には、

DPUそのものよりも、利益分配金・巡航EPU・利益超過分配金の3つに分解することが重要です。

6．その他注目すべき点

① ポジティブ：賃料上昇力は非常に強い

入替時賃料+9.1％は、今回の決算で最大のポジティブ材料です。

住宅REITはホテルのように毎日価格を変えられるわけではありませんが、入退去のタイミングを使って賃料を引き上げられています。

この内部成長が継続すれば、長期的には金利コスト上昇を吸収する力になります。

② ポジティブ：含み益は拡大

鑑定評価含み益は、

241億円 → 270億円

まで増加しました。

含み益は将来の物件売却によるDPU原資、ポートフォリオ入替、財務余力として利用できます。

中期戦略でも毎年資産規模の1～3％程度を譲渡し、含み益を顕在化する方針を掲げています。

③ ネガティブ：金利上昇が本業成長を上回る

第23期から第24期へのDPU変動では、金融コスト増加の影響が大きくなります。

決算説明資料で会社自身が「金融コスト増加が内部成長効果を上回る局面」と明示していることは重く見る必要があります。

④ ネガティブ：LTVは低くない

第22期末総資産LTVは51.4％。

取得IR後には有利子負債が27億円増加します。

ポートフォリオに含み益があるため財務余力が直ちに乏しいわけではありませんが、借入だけで積極的な外部成長を続けられる水準とも言いにくくなっています。

⑤ 中立：DPUを半期ではなく年間で見る必要がある

会社は第22期2,637円、第23期2,732円、合計5,369円として、当初予想5,200円を上回る年間分配を示しています。

中期的には年間DPU1～3％成長を目指す方針です。

売却益の計上時期によって半期DPUが大きく変動するため、今後は半年単位の増減より年間DPUで確認した方が実態を捉えやすいと考えます。

7．専門家による「行間」の読解

1．賃料+9.1％でも金利に勝てない

今回の最大の論点です。

入替時賃料+9.1％という数字だけを見ると、住宅REITとして非常に良い決算に見えます。

それでも第24期の利益分配金は2,048円まで低下します。

つまり現在は、

不動産運営の問題ではなく、資本コストの問題

になりつつあります。

金利上昇局面におけるJ-REITの難しさがそのまま表れています。

2．稼働率低下は必ずしも「失敗」とは限らない

第22期末稼働率は96.6％、第23・24期想定は95.8％です。

一方、賃料増額率は急上昇しています。

これは、多少ダウンタイムが増えても賃料を引き上げ、長期的な賃料単価の上昇を優先している可能性があります。

賃料を据え置けば稼働率を高く維持しやすい一方、それではインフレ環境下で資産価値とNOIを伸ばしにくくなります。

したがって今後は「稼働率が落ちた」だけでは評価できず、

賃料上昇分が空室増加を上回ってNOIを押し上げているか

を見る必要があります。

3．固定金利比率51.1％は意図的な金利ポジションか

固定金利比率が低下しているため、一般的には金利上昇リスクが高いと評価できます。

しかし今回の27億円の借入は、約4か月・1か月TIBOR連動です。

ここまで短い変動借入を利用している以上、

今の金利で長期固定することを避けている

可能性は高そうです。

もし金利上昇が近い将来ピークアウトすれば、後から低い金利で長期固定へ切り替えられる可能性があります。

一方、追加利上げが続けば、金融費用がさらに増加します。

サムティ・レジデンシャルは現在、他の固定化を進めるREITとは異なる財務戦略を取っている可能性があり、今後の借換え条件は非常に重要です。

4．外部成長にはLTVという天井が近づいている

スポンサーには豊富なパイプラインがあります。

しかし、良い物件があることと、それを取得できることは別問題です。

総資産LTV51.4％で、さらに今回27億円を借り入れます。

したがって資産規模2,000億円を目指すには、

物件売却
公募増資
売却益・売却代金の再投資
LTV管理

が不可欠になります。

スポンサーのパイプラインそのものより、どの資本コストで取得できるかを見る必要があります。

5．売却益は「おまけ」ではなくDPU戦略の一部

会社は資産規模の1～3％を毎年譲渡し、含み益を顕在化する方針を示しています。

売却代金は、

新規物件取得
保有物件への投資
借入金返済
自己投資口取得

などに利用し、譲渡益は分配金や内部留保へ回す方針です。

つまり今後のサムティ・レジデンシャルでは、

DPU＝賃貸利益＋売却益＋利益超過分配＋内部留保調整

という構造がより明確になります。

DPUだけでは本業の成長性を判断しにくい銘柄になってきています。

6．第23期DPU2,732円は「巡航増配」ではない

第22期2,637円から第23期2,732円へ増えるため、一見すると増配です。

しかし第23期には売却益188百万円があり、利益超過分配356円も含まれます。

巡航EPU相当は約2,156円です。

そのため、第23期DPU2,732円をそのまま将来の基準値とするのは適切ではありません。

むしろ、第24期の利益分配金2,048円付近が、現在の金融環境を反映した利益水準として重要です。

7．利益超過分配400円は無視できない規模へ

第22期は171円、第23期356円、第24期400円と利益超過分配が増えます。

第24期ではDPU2,448円のうち約16％を利益超過分配が占めます。

利益超過分配そのものはJ-REITで認められた資本政策であり、これだけで問題視する必要はありません。

ただし、利益分配金が減少する一方で利益超過分配が増える局面では、

「分配金が維持されている」ことと「利益が維持されている」ことを分けて考える必要があります。

8．堺blazeは第24期からが本番

S-RESIDENCE堺blazeは2025年10月築の築浅物件です。

一方、取得時点ではまだリーシング中で、スポンサーであるサムティが取得日時点の空室について2027年1月31日まで賃借を保証します。

つまり第23期は一定程度スポンサーによって収益が守られます。

本当の実力が分かるのは保証終了後です。

第24期以降、

稼働率
新規賃料
フリーレント
リーシング期間

を確認したい物件です。

8．免責事項

本記事は、公開資料に基づく情報提供を目的としており、特定銘柄の推奨を目的としたものや、投資勧誘、助言を行うものではありません。

情報の正確性について：
本記事の作成には生成AIを活用しています。生成AIは、資料の読み取り、要約、比較、計算補助、文章作成等に利用していますが、内容に誤認、計算ミス、資料の読み違い、文脈の取り違え、情報の欠落等が含まれる可能性があります。また、生成AIの出力は必ずしも最新情報を反映しているとは限らず、公開資料の記載内容を完全に再現するものでもありません。投資検討の際は、本記事のみを根拠とせず、必ず投資法人が発行する決算短信、決算説明資料、適時開示、有価証券報告書等の一次資料をご確認ください。

推論・見解について：
本記事には、公開資料に基づく事実に加えて、当ラボによる推論、解釈、仮説、簡易計算等が含まれる場合があります。これらは将来の業績、分配金、投資口価格、不動産価格等を保証するものではありません。

自己責任の原則：
投資に関する最終決定は、読者ご自身の判断と責任において行ってください。本記事の利用により生じたいかなる損害についても、作成者は一切の責任を負いかねます。

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