いちごオフィスリート投資法人（8975）決算速報レポート

作成日：2026年6月18日

データソース：

• いちごオフィスリート投資法人 2026年4月期（第41期）決算短信
• いちごオフィスリート投資法人 2026年4月期（第41期）決算説明資料
• 2026年10月期の運用状況および分配金予想の上方修正のお知らせ
• 比較参考：日本ビルファンド投資法人 2025年12月期 決算短信

---

投資法人の特徴

いちごオフィスリート投資法人は、東京都心部を中心とした中規模オフィスに投資するオフィス系J-REITです。

同投資法人の特徴は、スポンサーであるいちごグループの不動産再生・価値向上ノウハウを活用した「心築」にあります。心築とは、既存不動産に対して、共用部改修、セットアップオフィス化、テナントニーズに応じた改修などを行い、賃料収入と資産価値の向上を目指す運用手法です。

当期は、大分県大分市所在の「いちご・みらい信金ビル」を帳簿価額の1.7倍で売却し、519百万円の売却益を実現しました。一方で、いちご立川公園通りビル、いちご船橋ビルの2物件を取得し、資産入替を進めています。

また、当期末のポートフォリオは87物件、取得価格総額222,508百万円、稼働率97.3％、鑑定評価額288,790百万円です。中規模オフィスの内部成長を狙いつつ、含み益を活用した物件売却と投資主還元を組み合わせる運用が特徴です。

今回の決算で最も重要なのは、2026年10月期のDPUが5,683円へ大きく上昇する点です。ただし、その大部分は4物件売却益による一時的な還元であり、巡航EPUベースではむしろ次期に低下する見込みです。したがって、本レポートでは「売却益込みの見た目の利回り」と「売却益を除いた巡航的な実力値」を分けて確認します。

---

1. 決算サマリー

第40期・第41期比較

指標	前期：2025年10月期	当期：2026年4月期	増減	一言コメント
営業収益	9,271百万円	8,699百万円	▲572百万円	売却益減少により減収
営業費用	4,201百万円	4,123百万円	▲78百万円	賃貸事業費用は減少
営業利益	5,070百万円	4,576百万円	▲494百万円	売却益減少が主因
純利益	4,171百万円	3,626百万円	▲545百万円	前期比では減益
EPU	2,700円	2,362円	▲338円	売却益減少を反映
DPU	2,715円	2,376円	▲339円	前期比では減配
巡航EPU	1,992円	2,033円	+41円	内部成長により増加
自己資本比率	42.9％	42.0％	▲0.9pt	やや低下
有利子負債額	124,638百万円	126,638百万円	+2,000百万円	新規借入により増加
賃貸NOI	5,789百万円	5,939百万円	+150百万円	NOIは過去最高水準
NOI利回り	約5.3％	約5.3％	横ばい	ラボ計算。取得価格ベース
FFO	約4,059百万円	約4,106百万円	約+47百万円	ラボ計算。売却益控除後では増加
債務平均残存年数	約3.3年	約3.3年	横ばい	残存年数は横ばい
平均調達金利	1.05％	1.16％	+0.11pt	金利上昇の影響あり
固定債務比率	88.3％	81.7％	▲6.6pt	金利固定化比率が低下
期末稼働率	97.5％	97.3％	▲0.2pt	高稼働を維持
格付	JCR A+ / 安定的	JCR A+ / 安定的	変わらず	財務信用力は維持

※巡航EPUは決算説明資料の数値を採用。
※賃貸NOIは決算説明資料のNOIを採用。
※NOI利回りは、年換算NOIを取得価格で除したラボ計算。
※FFOは「当期純利益＋減価償却費－不動産等売却益」によるラボ計算。
※有利子負債額は借入金および投資法人債の合計。

決算サマリー所見

第41期は、表面的には減収減益・減配です。

営業収益は前期9,271百万円から当期8,699百万円へ減少し、当期純利益も4,171百万円から3,626百万円へ減少しました。DPUも2,715円から2,376円へ減少しています。

ただし、今回の減益・減配は、主に前期と比べて不動産売却益が減少したことによるものです。賃貸事業そのものを見ると、NOIは5,789百万円から5,939百万円へ増加し、巡航EPUも1,992円から2,033円へ増加しています。

つまり、当期決算の本質は「表面利益は売却益減少で減ったが、本業ベースの内部成長は進んだ」というものです。

一方で、次期2026年10月期は4物件売却益の計上により、DPUが5,683円へ大きく上昇する見込みです。ここが今回の最大の注目点ですが、同時に最も注意が必要な点でもあります。次期DPU5,683円の多くは一時的な売却益であり、巡航EPUは当期2,033円から次期1,841円へ低下する予想です。

したがって、本投資法人を見る際は、売却益込みのDPUだけでなく、巡航EPU、金利負担、権利落ち後の価格調整を併せて確認する必要があります。

---

2. 外部成長戦略

当期の資産入替

当期は、以下の資産入替を実施しました。

• 売却：いちご・みらい信金ビル
• 取得：いちご立川公園通りビル
• 取得：いちご船橋ビル

いちご・みらい信金ビルは、帳簿価額1,037百万円に対し、売却価格1,750百万円で譲渡され、519百万円の売却益を実現しました。帳簿価額比では1.7倍での売却です。

一方、取得した2物件は以下の通りです。

物件	取得価格	鑑定NOI利回り	期待される成長要因
いちご立川公園通りビル	1,950百万円	4.8％	空室・賃料ギャップ解消
いちご船橋ビル	3,610百万円	5.2％	共用部改修・賃料増額

当期の入替は、地方所在で成長余地が限定的と判断した物件を売却し、首都圏の収益成長余地がある物件へ資本を再配分するものです。この方向性自体は合理的です。

次期の大型売却

決算後には、以下4物件の売却が予定されています。

物件	売却価格	想定帳簿価額	売却益	帳簿価額比
いちご半蔵門ビル	4,210百万円	1,527百万円	2,171百万円	2.8倍
いちご西池袋ビル	1,160百万円	569百万円	470百万円	2.0倍
いちご九段ビル	6,200百万円	3,267百万円	2,330百万円	1.9倍
いちご人形町ビル	2,650百万円	1,511百万円	894百万円	1.8倍
合計	14,220百万円	6,874百万円	5,866百万円	–

4物件合計で5,866百万円の売却益を見込んでおり、このうち101百万円を配当積立金として内部留保し、5,765百万円を投資主へ還元する方針です。

これは、同投資法人の「売却力」を示す大きな実績です。鑑定評価額を上回る価格で売却し、含み益を分配金として還元する姿勢は明確です。

スポンサーパイプライン

スポンサー・パイプラインは18物件、取得時簿価合計813億円です。エリアは東京都心6区、その他首都圏、札幌、大阪、名古屋、福岡、仙台などに分散しています。

パイプラインの厚みは外部成長余地として評価できます。ただし、現在の簿価LTVは51.6％まで上昇しています。追加取得を借入で進めるには、LTVと金利負担のバランスを慎重に見る必要があります。

今後は「取得による規模拡大」よりも、「売却益の還元」「選別取得」「自己投資口取得」「心築CAPEX」のどれを優先するかが、資本配分上の重要テーマになると考えます。

---

3. 内部成長戦略

高稼働と賃料単価上昇

内部成長は、今回の決算で最も素直に評価できるポイントです。

オフィスの契約稼働率は97.3％、経済的稼働率は95.9％と高水準を維持しています。また、平均賃料坪単価は全物件で16,300円、都心6区で19,400円まで上昇しています。

フリーレント平均月数も、2025年4月期の2.6か月から2026年4月期には1.7か月へ短縮しています。これは、リーシング環境が改善していることを示す材料です。

新規成約時の賃料増額

新規成約時の賃料増額も強い数字です。

2026年4月期の新規成約では、増額入替が賃貸面積ベースで86.3％、平均増額率は+27.4％でした。月額賃料ベースでも、増額入替による増額分が11,798千円、減額入替による減額分が▲22千円で、差引き11,776千円の増加となっています。

これは、中規模オフィス市場でも、立地や物件競争力のある物件では賃料上昇を実現できていることを示します。

既存テナントの賃料改定

既存テナントの賃料改定も好調です。

2026年4月期の賃料改定では、増額改定比率が31.0％、据置更新が69.0％、減額改定は0.0％でした。平均増額率は+12.3％です。

既存テナントとの契約更改で賃料増額を実現できている点は、内部成長の質として評価できます。新規成約の増賃は市況回復の影響を受けやすい一方、既存テナントの増額改定は運用力や物件競争力が反映されやすいためです。

心築CAPEX

心築CAPEXの成果も示されています。

主な事例は以下の通りです。

これらは非常に高い投資効果です。特に、いちご恵比寿グリーングラスのROI78.2％は目を引きます。

ただし、これは成功事例であり、すべての物件で同様のROIが出るとは限りません。セットアップオフィスや共用部リニューアルは、立地、賃料水準、テナントニーズ、工事費の組み合わせに左右されます。

したがって、心築CAPEXは運用力として評価しつつも、ポートフォリオ全体に単純に高ROIを外挿しないことが重要です。

---

4. 財務戦略

財務指標

指標	2025年10月期	2026年4月期	コメント
簿価LTV	51.0％	51.6％	やや上昇
時価LTV	44.8％	43.9％	含み益増加により低下
平均借入金利	1.05％	1.16％	金利負担は上昇
平均借入期間	7.1年	7.1年	長期調達を維持
平均借入残存期間	約3.3年	約3.3年	横ばい
金利固定化比率	88.3％	81.7％	低下
格付	JCR A+ / 安定的	JCR A+ / 安定的	変わらず

財務面では、良い点と注意点が混在しています。

良い点は、時価LTVが43.9％まで低下していることです。ポートフォリオの含み益が増加しているため、鑑定評価ベースでは財務余力があります。

金利上昇リスク

最も注意したいのは、平均借入金利の上昇と金利固定化比率の低下です。

平均借入金利は1.05％から1.16％へ上昇しました。金利固定化比率は88.3％から81.7％へ低下しています。

この組み合わせは、金利上昇局面ではやや気になります。内部成長で賃料を上げられている点は評価できますが、金利負担が増えると、賃料増加分が支払利息に吸収されやすくなります。

また、次期以降の予想では、2026年10月期の営業外費用が当期比+121百万円、2027年4月期も支払利息がさらに増加する見込みです。したがって、内部成長がどれだけ金利上昇を吸収できるかは、今後の重要な確認ポイントです。

自己投資口取得

当期は、自己投資口10,262口を取得・消却しました。取得総額は10億円、発行済投資口数比0.67％で、当期DPUを16円押し上げたとされています。

自己投資口取得は、投資口価格が1口当たりNAVを下回っている場合、1口当たり価値の向上に資する施策です。2期連続で自己投資口取得を行っている点は、投資主還元姿勢として評価できます。

ただし、自己投資口取得、物件取得、CAPEX、借入返済、分配金還元は、同じ資本配分の中で競合します。今後も自己投資口取得を継続する場合、財務余力とのバランスを確認したいところです。

---

5. 次期・次々期業績予想

業績予想比較

指標	当期：2026年4月期実績	次期予想：2026年10月期	次々期予想：2027年4月期	一言コメント
営業収益	8,699百万円	14,201百万円	8,261百万円	次期は売却益で急増
営業費用	4,123百万円	4,453百万円	4,169百万円	売却・費用要因で変動
営業利益	4,576百万円	9,748百万円	4,092百万円	次期は売却益が寄与
純利益	3,626百万円	8,677百万円	2,966百万円	売却益剥落後は低下
巡航EPU	2,033円	1,841円	1,941円	次期はいったん低下
DPU	2,376円	5,683円	2,010円	次期は一時的に急増

業績予想の見方

2026年10月期は、営業収益14,201百万円、当期純利益8,677百万円、DPU5,683円と、非常に強い数字が予想されています。

ただし、主因は4物件売却による売却益5,866百万円です。巡航EPUは当期2,033円から次期1,841円へ低下します。

さらに、2027年4月期は売却益が剥落し、DPUは2,010円へ低下する予想です。巡航EPUは1,941円へ回復する見込みですが、当期2,033円には届いていません。

したがって、次期DPU5,683円は、通常の収益力ではなく、売却益還元イベントとして見る必要があります。

当ラボ試算：売却益込み利回りと巡航EPU利回り

2026年6月17日時点の投資口価格90,500円を前提に、当ラボで利回り感を試算すると以下の通りです。

見方	計算	利回り感
売却益込みDPUベース	5,683円＋2,010円 ÷ 90,500円	約8.5％
巡航EPUベース	1,841円＋1,941円 ÷ 90,500円	約4.2％
次々期DPU年換算	2,010円×2 ÷ 90,500円	約4.4％

売却益込みでは約8.5％と高利回りに見えます。しかし、売却益を除いた巡航EPUベースでは約4.2％です。

ここで参考になるのが、国内最大級のオフィスREITである日本ビルファンド投資法人との比較です。

日本ビルファンドの予想DPUは、2026年6月期2,460円、2026年12月期2,465円で、合計4,925円です。投資口価格121,300円を前提にすると、予想分配金利回りは約4.1％です。

この比較から見ると、いちごオフィスは売却益込みでは高利回りに見える一方、売却益還元イベントを除いた巡航ベースでは、日本ビルファンドと大きく変わらない利回り水準とも読めます。

これは重要です。

いちごオフィスに投資する場合、中規模オフィス、金利固定化比率低下、DPU変動の大きさ、売却益依存といったリスクを引き受けることになります。そのリスクに対して、巡航ベースでどの程度の上乗せ利回りがあるのかを確認する必要があります。

少なくとも、売却益込みの高い利回りだけを見て「高利回り銘柄」と判断するのは慎重であるべきです。

---

6. その他注目すべき点

1. ポジティブ：内部成長は明確に強い

新規成約、既存改定ともに賃料増額が進んでいます。特に、既存テナントの増額改定比率31.0％、平均増額率+12.3％は強い数字です。

また、フリーレント平均月数も短縮しており、リーシング環境は改善しています。中規模オフィスにおいても、物件競争力があるビルでは賃料上昇を実現できている点は評価できます。

2. ポジティブ：売却力は非常に高い

4物件売却では、帳簿価額比1.8倍から2.8倍という高い価格での譲渡を予定しています。売却益合計5,866百万円は非常に大きく、含み益を実現して投資主へ還元する力は明確です。

この売却力は、いちごオフィスの大きな強みです。

3. ポジティブ：NAV成長と自己投資口取得

1口当たりNAVは109,528円となり、6期連続で上昇しています。5期連続で過去最高を更新しており、資産価値の成長は確認できます。

また、投資口価格が1口当たりNAVを下回る状況を踏まえ、自己投資口取得を実施している点も評価できます。

4. ネガティブ：DPUの変動が大きい

DPUは、当期2,376円、次期5,683円、次々期2,010円と大きく変動します。次期DPUだけを見ると非常に魅力的ですが、次々期には大きく低下します。

分配金の安定性を重視する投資家にとっては、この変動の大きさは注意点です。

5. ネガティブ：金利耐性は前期よりやや低下

平均借入金利は上昇し、金利固定化比率は低下しています。内部成長が強いとはいえ、金利負担の増加が巡航EPUを押し下げる可能性があります。

特に、次期・次々期の巡航EPUが当期水準を下回る予想である点は、金利負担の重さを示している可能性があります。

---

7. 専門家による「行間」の読解

1. 次期DPU5,683円は「実力値」ではなく「売却益イベント」

今回の最大の行間はここです。

次期DPU5,683円は非常に目立ちます。しかし、その大部分は4物件売却益による一時的な還元です。巡航EPUは当期2,033円から次期1,841円へ低下する予想です。

したがって、次期DPUは「本業利益が急成長した結果」ではありません。含み益を実現し、投資主へ還元するイベント型の分配です。

この点を誤解すると、利回りの見方を大きく誤る可能性があります。

2. 売却益込み利回り約8.5％と、巡航EPU利回り約4.2％は別物

当ラボ試算では、売却益込みDPUベースの利回りは約8.5％です。一方、巡航EPUベースでは約4.2％です。

この差は非常に大きいです。

投資家が見るべきなのは、「どちらの利回りが正しいか」ではなく、「何を前提にした利回りなのか」です。短期の売却益還元イベントを見るなら8.5％は参考になります。一方、中長期の収益力を見るなら4.2％前後を基準にした方がよいと考えます。

特に、日本ビルファンドの予想分配金利回りが約4.1％であることを踏まえると、いちごオフィスの巡航EPU利回り約4.2％は、必ずしも大きなリスクプレミアムがあるとは言い切れません。

3. 権利落ち後に市場が見るのは、次々期DPU2,010円

短期的な分配金取りを考える場合、最も重要なのは権利落ち後です。

権利落ち前は次期DPU5,683円が意識されます。しかし、権利落ち後に市場が見るのは、次々期DPU2,010円や巡航EPU1,941円です。

つまり、権利を取った後の投資口は、売却益イベントが剥落した状態で評価されます。そこで巡航利回り4％台前半の中規模オフィスREITとして市場がどう評価するかが、実際の投資リターンを左右します。

分配金を受け取っても、それ以上に投資口価格が下がれば、トータルではマイナスになります。分配金取りは、見た目ほど簡単ではありません。

4. 売却力は強いが、将来のNOIを削っている面もある

4物件売却は、価格面では非常に成功しているように見えます。帳簿価額比で1.8倍から2.8倍という高い価格で売却し、売却益5,866百万円を実現する見込みです。

ただし、物件を売却すれば、その物件から得ていた賃料収入・NOIは将来失われます。

今回の売却は、投資主還元としては評価できますが、長期的には売却後のポートフォリオでどれだけNOIを再構築できるかが重要です。売却益を分配するだけで、巡航EPUが戻らなければ、資産を現金化して分配しているだけと見られる可能性もあります。

5. 内部成長は本物だが、金利上昇を完全に吸収できているかは未確認

新規成約・既存改定ともに賃料増額は強く、内部成長は確かに進んでいます。

しかし、巡航EPUは次期に低下する予想です。これは、物件売却による収益減少、金利負担、費用増加などが、賃料増額効果を一部相殺している可能性を示します。

内部成長が強いことはポジティブですが、それが1口当たり利益の明確な成長に結びついているかは、まだ慎重に見る必要があります。

6. 金利固定化比率低下は軽く見ない方がよい

金利固定化比率は、前期88.3％から当期81.7％へ低下しました。平均借入金利も1.16％へ上昇しています。

金利上昇局面では、固定化比率の低下は将来の金融費用増加につながりやすくなります。J-REITは借入を活用するビジネスであるため、金利上昇は分配金に直接影響します。

いちごオフィスの場合、内部成長力があるため一定の吸収力はありますが、金利負担の上昇が続けば、巡航EPUの伸びを抑える要因になります。

7. NAV成長が市場評価に直結していない

1口当たりNAVは109,528円まで上昇し、5期連続で過去最高を更新しています。

しかし、投資口価格はNAVを下回る状態が続いており、自己投資口取得が実施されています。これは、市場がNAV成長をそのまま評価していないことを示します。

市場が警戒しているのは、金利上昇、中規模オフィスの流動性、売却益依存、DPUの変動、オフィス市況の持続性などと考えられます。

つまり、NAV成長はポジティブですが、投資口価格がそれを評価するには、巡航EPUの安定成長が必要です。

8. 「利益還元力」は強いが、分配金の質を分けて見る必要がある

いちごオフィスは、売却益の還元、負ののれんの活用、自己投資口取得など、投資主還元に積極的です。

この姿勢は評価できます。

ただし、分配金には種類があります。賃貸事業から生まれる巡航利益による分配と、物件売却益による一時的な分配は、持続性が異なります。

今回のDPU5,683円は、後者の性格が強いです。したがって、分配金の金額だけではなく、その原資を確認する必要があります。

9. 当面の評価軸は「売却益後の巡航EPUが戻るか」

今後の最大の確認ポイントは、売却益剥落後の巡航EPUです。

2027年4月期の巡航EPU予想は1,941円です。これは当期2,033円を下回ります。次期以降、心築CAPEX、賃料改定、再投資により、巡航EPUが再び2,000円台へ戻るかが重要になります。

もし巡航EPUが回復し、かつ金利負担を吸収できるなら、売却益還元と内部成長を両立できていると評価できます。

一方、売却益による高DPUの後に巡航EPUが伸び悩む場合、投資口価格は次期以降の低いDPU水準を織り込みにいく可能性があります。

---

8. 免責事項

本記事は公開資料に基づく情報提供を目的としており、特定銘柄の推奨を目的としたものや投資勧誘、助言を行うものではありません。

情報の正確性について：作成にあたっては生成AIを活用しており、情報の正確性・完全性を保証するものではありません。投資検討の際は、必ず投資法人が発行する一次資料（決算短信等）をご確認ください。

自己責任の原則：投資に関する最終決定は、読者ご自身の判断と責任において行ってください。本記事の利用により生じたいかなる損害についても、作成者は一切の責任を負いかねます。

---

スラッグ